一、商品房預售制度的風險有哪些?

自開始建立商品房預售制度及相關法律、法規公布實施近十年來，我國的商品房預售市場開始走上了規范化管理和健康發展的軌道。但是，由于我國的商品房預售市場起步較晚，有關法律規范還不夠完善，各地方發展不夠平衡，有關地方政府主管部門的管理職能作用還尚未正常發揮，導致仍有許多地方的商品房預售經營和管理活動還處于混亂狀態，一些房地產開發企業違規經營或鉆營法律空子，造成損害購房消費者合法利益的現象屢禁不止。

第一，是交易不公平。我國實行的期房銷售制度，住房還處在建設過程中，購房者就支付了全部的房價款，并承擔了未來全部的風險。當建成的現房與協議、廣告和口頭承諾出現差異時，往往是處于弱勢的購房者被迫接受不符合需求的住房或者承擔毀約的責任。這實際上是以期房銷售的名義，實現了現房銷售的實質，將經營風險轉嫁給了社會。

第二，是銷售不規范。住房是非標準化產品，由于位置空間不同，每一套住房都是不同質的。

第三，造成不平等競爭和低效率競爭。期房銷售制度降低了房地產業的門檻，開發商的實力、品牌、技術、戰略都不十分重要，只要具備搞定地方政府和商業銀行權勢人物的能力，能夠獲得廉價土地資源和低成本的銀行貸款，就意味著項目的成功。

第四，我國有關商品房預售的法律制度仍不夠完善。盡管在十年前我國就公布和實施了《中華人民共和國城市房地產管理法》及其《城市商品房預售管理辦法》、《商品房銷售管理辦法》、《城市房地產開放經營管理條例》等法律法規，但是，作為商品房預售及其市場規范化管理的一項法律制度來講，顯然存在不少缺陷。

二、司法解釋

商品房預售是指房地產開發企業將正在建設中的房屋預先出售給承購人，由承購人預先支付定金或房款的行為。商品房預售最早出現于香港。1994年中國大陸出臺的《城市房地產管理法》在總結各地經驗基礎上，建立了預售許可制度，并對預售條件、監管作出了原則性規定。目前各主要城市商品房預售比例普遍在80%以上，部分城市甚至達90%以上。商品房預售許可制度的確立，是與我國房地產市場發展進程緊密聯系的。長期以來，我國城鎮住房總量不足，商品房供不應求，加快建設、增加住房供應是客觀需要。商品房預售制加速了整個建設資金周轉，提高了資金使用效率，降低了資金使用成本。

我國目前的房地產銷售采用的就是預售制度，在商品房銷售的過程也出現了一定的矛盾和糾紛。我國針對房地產銷售上出現的問題也制定出臺了一系列的政策的法規，房地產開發商和購房者應當嚴格按照相關規定進行處理矛盾和糾紛，涉及到銷售矛盾和糾紛的應當協商解決。