一、商品房買賣合同賣方解除權(quán)的法定情形有哪些？

(1)因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的;

(2)在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù);

(3)當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行;

(4)當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的;

(5)法律規(guī)定的其他情形。

二、合同解除權(quán)的解除方法

關(guān)于行使合同解除權(quán)的方法，《合同法》第96條規(guī)定：“當(dāng)事人一方依照本法第九十三條第二款、第九十四條的規(guī)定主張解除合同的，應(yīng)當(dāng)通知對方。合同自通知到達(dá)對方時解除。對方有異議的，可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)解除合同的效力。法律、行政法規(guī)規(guī)定解除合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、等記等手續(xù)的，依照其規(guī)定。”可見，解除權(quán)行使的方式主要可分為通知與進(jìn)行批準(zhǔn)，登記。

1、以通知解除合同。在行使解除權(quán)的方式上，中國合同法采用德國民法的立法體例，在本法條中的第一項即規(guī)定了當(dāng)事人一方在約定解除事由或法定解除事由發(fā)生而欲行使解除權(quán)時，必須通知相對人，合同自通知到達(dá)相對人時發(fā)生解除的效力。此外，合同法草案曾規(guī)定以“情事變更”為由要求解除合同的，必須通過法院或仲裁機(jī)構(gòu)加以裁決才能發(fā)生法律效力。但后來并未采行，主要是考慮到如何劃分正常的商業(yè)風(fēng)險和情勢變更較為困難，掌握不好，有可能使有的當(dāng)事人規(guī)避正常的商業(yè)風(fēng)險，有的法官也可能濫用這項權(quán)力，甚至助長地方保護(hù)主義等不利因素。所以最終以法律的形式加以規(guī)定，任何情形下解除權(quán)人行使解除權(quán)都只須以意思表示通知對方即可，不必通過法院判決或仲裁機(jī)構(gòu)仲裁。

其次，對通知的形式，《合同法》未作特殊要求，因此它可以包括書面、口頭或其他形式，如國際上慣用的聲明、請求或特定情況下的傳真、電子郵件等。但為了避免產(chǎn)生爭議，最好應(yīng)采取書面形式。對于法律規(guī)定或當(dāng)事人約定采取書面形式的合同，在合同解除時，也應(yīng)采取書面通知的形式。不管采取哪種方式，只要通知送達(dá)對方即可發(fā)生合同解除的法律效力。

2、辦理批準(zhǔn)與登記等手續(xù)解除合同。在社會主義市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展過程中，國家對市場行為仍有一定的干預(yù)。《合同法》第96條第2項規(guī)定若法律或行政法規(guī)規(guī)定解除合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)的，需依照其規(guī)定辦理。其實(shí)早在《涉外經(jīng)濟(jì)合同法》與《技術(shù)合同法》中，也有類似的規(guī)定。然而，《合同法》的規(guī)定顯得較有彈性，所謂“依照其規(guī)定”應(yīng)理解為按照相關(guān)法律或行政法規(guī)的規(guī)定，若以有關(guān)機(jī)關(guān)的批準(zhǔn)、登記為解除的特別生效要件的，則需獲得批準(zhǔn)或辦理登記后才可解除合同;若僅為行政上管理的需要，則辦理該手續(xù)與否并不會影響解除的效力。這是與合同生效要件相對應(yīng)的。某一合同的解除條件與程序應(yīng)當(dāng)與該合同的成立條件和程序保持一致。

綜合上面所說的，房屋的買賣合同是可以進(jìn)行解除的，而且雙方都是擁有此權(quán)利，但對于此權(quán)利解除也必須要按照法律規(guī)定的流程來進(jìn)行辦理，只有符合法律規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)才不用承擔(dān)各項責(zé)任，所以，不同的情況就會作不同的處理，但前提是要保障自己的利益。

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