一、房屋長期租賃買賣不破租賃可以適用嗎?

可以適用，與房屋租賃多長時間沒有關(guān)系，但雙方必須簽訂合法的合同，買賣不破租賃的生效條件包括以下四個條件：

(1)租賃合同已成立并生效;

(2)租賃物已交付承租人;

(3)所有權(quán)發(fā)生變動是在租賃期間;

(4)出租人或租賃物的所有人將租賃物的所有權(quán)讓與了第三人。

二、買賣不破租賃生效條件的具體理解

(1)租賃合同成立有效并生效;

租賃合同非真實意思表示、主體錯誤等情形下，租賃合同并未成立，不能對抗買賣;租賃合同存在無效情形，則自始無效，不得對抗買賣等物權(quán);租賃合同附生效條件，但條件未成就，亦為同理。

(2)出租人已將租賃物交付給承租人，承租人實際占有;

租賃合同如果進行了登記備案，則承租人對租賃物的占有狀況無需證明。如果沒有登記備案，則要考察實際情況。審判實踐中，可區(qū)分以下情況進行處理：①不動產(chǎn)抵押權(quán)自登記時生效，登記的抵押權(quán)可對抗其后發(fā)生的租賃關(guān)系。②不動產(chǎn)抵押權(quán)登記前，不動產(chǎn)租賃合同已經(jīng)登記備案的，租賃關(guān)系不受抵押權(quán)的影響。③不動產(chǎn)抵押權(quán)登記前，不動產(chǎn)租賃合同雖未登記備案的，但租賃關(guān)系實際存在的，如承租人已經(jīng)實際占有使用不動產(chǎn)的，租賃關(guān)系不受抵押權(quán)的影響。

實踐中，應(yīng)由承租人對于“實際占有”的情況予以舉證，如承租人對房屋的實際居住、在承租房屋中開業(yè)經(jīng)營或者裝修籌備等。承租人自用還是合法轉(zhuǎn)租，或者借給相關(guān)方無償使用，不影響實際占有的認定。買受人是否知曉存在承租人也不影響是否實際占有的認定。有的買受人實地考察房屋狀況時，恰遇承租人休假未居住，或者歇業(yè)期間，造成買受人以為房屋空置的認識錯誤，這并不影響承租人實際占有的事實。只要承租人有足夠證據(jù)證明出租人或其同意的人已經(jīng)向承租人交付該租賃物，其并未持續(xù)不斷地實際占有租賃物，不影響買賣不破租賃的適用。

(3)所有權(quán)變動，且發(fā)生在租賃期間;

“買賣不破租賃”中的“買賣”是一個代指，其所指的所有權(quán)變動實際上涵蓋了買賣、贈與、繼承、互易、投資、抵押等多種情形。該變動須為確定有效，而不能是無效或者效力待定。如因善意取得制度產(chǎn)生所有權(quán)變動，雖然并非所有權(quán)人主動追求，亦產(chǎn)生所有權(quán)變動的合法有效后果，也應(yīng)可以適用“買賣不破租賃”。

在司法實踐中，對于買賣不破租賃原則的適用必須符合我國法律上規(guī)定的條件，如果不符合相關(guān)條件的，則是不可以適用的，具體情況下應(yīng)當結(jié)合實際來進行認定，對于不符合買賣不破租賃原則的，可以按照合同法中有關(guān)違約的條款來進行處理。

買賣不破租賃的適用范圍有哪些

買賣不破租賃四種例外有哪些

買賣不破租賃的法律規(guī)定有哪些？