一、買賣不破租賃房租給誰?

租期未屆滿時(shí)，原房東若將房屋轉(zhuǎn)讓給其他人，則原房東在租賃合同中的出租人地位自動(dòng)被新房東代換，新房東應(yīng)遵守租賃合同的相關(guān)約定，享有相關(guān)權(quán)利并承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)直至租賃合同約定的租期屆滿。

二、適用瑕疵

1、是否僅僅適用于買賣。

“買賣不破租賃”這一法律制度，不僅包括因買賣而引起的租賃物所有權(quán)變動(dòng)，還包括因贈(zèng)與、繼承、互易甚至合伙投資引起的所有權(quán)變動(dòng)。此種廣義理解已為大多數(shù)人所認(rèn)同。據(jù)此，“買賣不破租賃”精確地理解為“租賃物所有權(quán)變動(dòng)不得對(duì)抗租賃物債權(quán)”更為準(zhǔn)確些。但尚沒有明確法律條文給予明確。

2、是否適用于“動(dòng)產(chǎn)”。

“租賃”，依合同法第212條規(guī)定，租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。這一條款并沒有對(duì)租賃物進(jìn)一步設(shè)定限制，就是可包括不動(dòng)產(chǎn)也可以是動(dòng)產(chǎn)，從字面看無論是不動(dòng)產(chǎn)還是動(dòng)產(chǎn)都可以適用“租賃物所有權(quán)讓與不得對(duì)抗租賃物債權(quán)”原則。但是當(dāng)我們將這個(gè)概念運(yùn)用到229條的時(shí)候，不禁會(huì)發(fā)現(xiàn)，如果所有權(quán)轉(zhuǎn)移以交付為要件的動(dòng)產(chǎn)也適用第 229條，將不利于財(cái)產(chǎn)的流通，有悖于現(xiàn)代民法的宗旨。因此《合同法》第229條中租賃物一詞，應(yīng)限定于不動(dòng)產(chǎn)，如房屋等更妥。但司法習(xí)慣是這樣做，但也沒有法律條文明確。

3、買賣不破租賃與抵押權(quán)競合。

最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國擔(dān)保法〉若干問題的解釋》第66條第1款規(guī)定，抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同對(duì)受讓人不具有約束力。因此，以抵押財(cái)產(chǎn)出租的，不適用“買賣不破租賃”原則，在這種情況下，抵押權(quán)優(yōu)于租賃權(quán)，租賃關(guān)系因抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)而解除。

4、財(cái)產(chǎn)保全與租賃競合。

財(cái)產(chǎn)保全與租賃競合，指在同一標(biāo)的上同時(shí)存在財(cái)產(chǎn)保全和租賃，二者在效力上發(fā)生沖突的情形。二者效力發(fā)生沖突時(shí)如何處理解決，盡管法律沒有明文規(guī)定應(yīng)怎么處置，并且從“買賣不破租賃”的適用條件來看，買賣的行為也是發(fā)生于后，按理說應(yīng)該也可以適用“買賣不破租賃”。但如果這樣執(zhí)行，法院查封的威嚴(yán)則毫無是處，因此關(guān)鍵要看二者哪個(gè)成立在先。若租賃先于查封存在，則在債權(quán)人依法定程序取得被查封財(cái)產(chǎn)所有權(quán)后，原租賃契約當(dāng)然地適用于債權(quán)人，對(duì)債權(quán)人具有法律拘束力，因?yàn)槌凶馊嗽诔凶鈺r(shí)并不能預(yù)見到將來租賃物會(huì)被查封。若租賃后于查封存在，則在債權(quán)人依法定程序取得被查封財(cái)產(chǎn)所有權(quán)后，原租賃契約并不適用于債權(quán)人，除非債權(quán)人同意。因?yàn)椴榉獾哪康氖菍?shí)現(xiàn)債權(quán)，承租人明知承租的房子有可能被變賣，卻仍然與出租人訂立租賃契約，由此帶來的風(fēng)險(xiǎn)只能由他自己承受。若承租人不知道或不應(yīng)當(dāng)知道租賃物已被查封的，則損失應(yīng)當(dāng)在承租人或出租人之間按照雙方過錯(cuò)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

在我國的法律中規(guī)定了如果在辦理不動(dòng)產(chǎn)以及房屋租賃后適用于買賣不破租賃原則的，在這一條規(guī)定中也是寫明即使在房屋租賃過程中房屋產(chǎn)權(quán)發(fā)生了改變也是不會(huì)影響到租賃合同的履行，但是如果承租人已經(jīng)預(yù)先支付了租金，新房東又要求支付相應(yīng)租金時(shí)承租人也是可以拒絕的。

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