一、根據買賣不破租賃原則適用條件有什么?

從買賣不破租賃原則的確立過程可以看出，該原則主要適用于土地、房屋等不動產的租賃。這可以從各國立法中得到印證?！斗▏穹ǖ洹返?743條規定“如出租人出賣租賃物時，買受人不得辭退經公證作成或有確定日期的租賃契約的房屋或土地承稅人;但于租賃契約中保留此項權利者，不在此限?！奔捶▏鴮τ诜课菁巴恋刈赓U契約，如果契約已經公證或者該契約有確定日期，則該租賃權有對抗效力，買賣不破該租賃，但雙方在契約中另有約定的除外?！兜聡穹ǖ洹返?71條第 1項規定:“出租的土地在交付轉承租人后，由出租人讓與第三人時，受讓人代替出租人取得在所有期間因租賃關系所產生的權利和義務。”即規定了土地租賃契約中，出讓不破租賃?！度毡久穹ǖ洹返?05條規定:“不動產租賃已將其登記時，對于以后就其不動產取得物權的人，亦發生效力”。即依日本民法，租賃經登記后，有對抗力。我國臺灣地區的民法典對此也做出了規定，該法典第425條規定:“出租人于租賃物交付后，縱將其所有權認與第三人，其租賃契約，對于受讓人，仍繼續存在?！?值得注意的是，這些國家或地區的“買賣不破租賃”是指不動產租賃而言。這是因為，“以居住營業或農耕為目的，而承租他人之不動產，各國立法為謀求社會生活之安定及增進，均采取鞏固承租人地位之方針?！笔欠裼袊乙幎ㄔ撛瓌t同樣適用于動產租賃，由于筆者孤陋寡聞，不敢貿然作出判斷。

二、適用瑕疵

1、是否僅僅適用于買賣。

“買賣不破租賃”這一法律制度，不僅包括因買賣而引起的租賃物所有權變動，還包括因贈與、繼承、互易甚至合伙投資引起的所有權變動。此種廣義理解已為大多數人所認同。據此，“買賣不破租賃”精確地理解為“租賃物所有權變動不得對抗租賃物債權”更為準確些。但尚沒有明確法律條文給予明確。

2、是否適用于“動產”。

“租賃”，依合同法第212條規定，租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。這一條款并沒有對租賃物進一步設定限制，就是可包括不動產也可以是動產，從字面看無論是不動產還是動產都可以適用“租賃物所有權讓與不得對抗租賃物債權”原則。但是當我們將這個概念運用到229條的時候，不禁會發現，如果所有權轉移以交付為要件的動產也適用第 229條，將不利于財產的流通，有悖于現代民法的宗旨。因此《合同法》第229條中租賃物一詞，應限定于不動產，如房屋等更妥。但司法習慣是這樣做，但也沒有法律條文明確。

3、買賣不破租賃與抵押權競合。

最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第66條第1款規定，抵押人將已抵押的財產出租的，抵押權實現后，租賃合同對受讓人不具有約束力。因此，以抵押財產出租的，不適用“買賣不破租賃”原則，在這種情況下，抵押權優于租賃權，租賃關系因抵押權的實現而解除。

買賣不破租賃在合同法的第229條中規定的，那么在本條規定中也是寫明了如果房屋在租賃期間房屋進行了買賣時，該房屋的租賃關系也是不會取消的，那么這一條規定也是保障了承租人的合法權益不受到侵害，同時在租賃的合同到期后承租人也是需要立即歸還房屋使用權的。

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