安置房是國家或者是一些企業，的重要手段，利用安置房國家可以，在一些重大的需要進行搬遷或者是拆遷的情況下，對人民群眾進行更好的安置，而一些企業責令安置房來引進人才或者是吸引才，但是安置房也有一些很值得關注的事情，比如安置房的回購就是其中一個，安置房回購協議需要注意哪些事項呢?讓我們一起去了解一下吧

一、回遷安置房的特點：

1.戶型等自然情況的不確定性。一般來說，回遷的房子多為點式高層建筑，高層房屋相對多層房屋的得房率較低，所以房屋的使用面積會比期待的小;高層房屋一般為了滿足多戶設計的需要，所以戶型往往不夠理想;如果是一梯多戶的話，想找南向或南北向會非常困難。為了滿足回遷的需要，樓房很可能會建造的比較密集，那么中低樓層的采光可能會有問題。

2.房屋建成后要經過搖號選擇房屋。面對眾多動遷戶，能否挑到中意的房屋真的要靠運氣。

3.等待的時間太長。回遷安置的時間都很長，一般要三年。俗語說“計劃沒有變化快”，在漫長的等待中，會有很多想不到的事情發生，比如價格波動，延期安置等。

4.前段時間上海“蓮花河畔景苑”倒塌事件，使很多人開始關注房屋的質量問題。

5.一些不良開發商會用超建達到“以最少的資源安置最多動遷戶”的目的。所以在安置房中常見到“超建”房，而此類房屋在辦理產權證時會出現問題，要么辦不了，要么等很長時間。

6.回遷安置房不會建在小區內的中心位置，有時還會單獨蓋幾棟樓來安置回遷戶，這對住戶的出行、購物等都帶來了不便。

7.另一方面，當拆遷人在安置時達不到動遷協議的約定時，折遷人能否按約定承擔賠償責任也是需要注意的。

回遷安置房的稅收政策

二、營業稅

1、總局公行2014年2號：納稅人以自己名義立項，在該納稅人不承擔土地出讓價款的土地上開發回遷安置房，并向原居民無償轉讓回遷安置房所有權的行為，按照《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》(財政部國家稅務總局令第52號)第五條之規定，視同銷售不動產征收營業稅，其計稅營業額按財政部國家稅務總局令第52號第二十條第一款第(三)項的規定予以核定，但不包括回遷安置房所處地塊的土地使用權價款。(按組成計稅價，組價=(成本*(1 成本利潤率)/(1-營業稅稅率)，但在這個公式中的成本不包括土地使用權價款。)

2、拆遷安置實物補償(以面積換面積)。國稅函發【1995】594號：對償還面積與拆遷面積相等部分，由稅務部門按同類住宅房屋的成本價核定計征營業稅。

594號文件已作廢，且實物補償是否也應該屬于總局2014年2號公告所說的無償轉讓回遷安置房?

3、開發回遷安置房由政府下面的公司回購用于拆遷安置，回購價遠低于市場價。對這種情形沒有明確的文件規定，征營業稅應按回購價還是市場價?

條例第五條規定：納稅人的營業額為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產收取的全部價款和價外費用。納稅人實際收取的價款無疑是回購價，而不是市場價。

按回購價是否存在計稅依據明顯偏低且無正當理由呢?個人認為：一、政府行為，不算無正當理由。二、按總局2號公告和594號文件，也都是按成本價征營業稅，而不是按市場價。

三、企業所得稅

相對來說，企業所得稅是最好處理，最不需要爭議的。按國稅發【2009】31號文件，應視同銷售，視同銷售價格首選同類產品售價，也就是按市場價確認收入。同時，按市場價確認拆遷安置補償支出。

如果按成本價或者納稅人實際收取的房屋價款確認收入的話，那么，也只能按成本價或實收價確認拆遷安置補償支出。

無論按哪個價格，不影響企業所得稅計算結果。

四、土地增值稅

土地增值稅應該是與企業所得稅同樣的處理方式，但土地增值稅因為土地和開發成本可以加扣20%，所以很多稅務部門傾向于按成本價或實收價計收入和拆遷補償支出。另一方面，稅務部門之所以傾向于這么處理，我想應該有營業稅政策和納稅人賬務處理的原因。因為營業稅是按成本價征的，特別是有回購價的，企業一般按回購價開發票，計收入。

如果是總局2號公告所說的無償轉讓回遷安置房，或者594號文件說的以面積換面積，個人認為，按土地增值稅政策，應該與企業所得稅一樣，按市場價計收入，同時，按市場價確認拆遷安置補償支出

我們通過閱讀以上的法律知識，可以知道安置房作為一種手段，不僅僅是對受安置房的或者措施，也是穩定國家社會的一個重要手段，而安置房的回購也是很多人十分關注的事情，只有了解安置房回購協議，需要注意哪些問題?在安置房的回購之中才能夠做到維護自身的利益，而不受損害。

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