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寧波
共有人私自出賣二手房有效嗎
司法實踐中，經常遇到房屋共有人以其他共有人擅自處分共有財產為由，主張其他共有人對外簽訂的“二手房”買賣合同無效。對此問題，應區別不同的情形分別處理。
一是房屋出售時，權利登記僅為出賣人一人的，基于不動產的公示、公信原則，買受人有理由相信出賣人系房屋的完全權利人，其與出賣人之間簽訂的買賣合同，應認定為有效;但如有證據證明買受人存有過錯，與出賣人惡意串通，損害其他共有人利益的除外。
二是房屋出售時，權利登記為數人的，基于部分共同共有人不得擅自處分共有財產的法律規定，在其他權利人事后不予追認的情況下，應認定買賣合同無效;但買受人有理由相信出賣人有代理權，符合表見代理構成要件的，應確認買賣合同有效。當然，也不是說未經全部共有人同意的房屋買賣交易就絕對無效，如果符合一些特定條件，還是可以主張這類合同有效的。
《物權法》第一百零六條規定：無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回;除法律另有規定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權：
(一)受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的;
(二)以合理的價格轉讓;
(三)轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。
受讓人依照前款規定取得不動產或者動產的所有權的，原所有權人有權向無處分權人請求賠償損失。
以北京的司法實踐來看，在未經部分共有人同意的情況下，出售共有房產，符合以下情況的，還應認定買賣合同有效：
1、出賣人為房屋登記產權人，該房有其他按份共有人，出售房屋時，占份額三分之二以上的共有人同意出售該房，應認定房屋買賣合同有效。
2、出賣人為房屋登記產權人，該房有其他按份共有人，出售該房時，未經占份額三分之二以上的共有人同意，但買受人為善意的，應認定房屋買賣合同有效。
3、出賣人為房屋登記產權人，該房有其他共同共有人，出售該房時，未經其他共有人同意，但買受人為善意的，應認定房屋買賣合同有效。
共同共有中最常見的就是基于夫妻關系，雙方對婚后共同財產中的房產共同享有所有權。實踐中，夫妻一方出售共有房屋后，另一方以不知情為由主張買賣合同無效的案子很多，有的是因夫妻鬧矛盾，一方確實隱瞞了另一方，有的則屬于房價上漲后想反悔，以配偶不知情為借口要毀約。不管是上述哪種情況，如果購買人確實屬于善意購買，一般應認定合同有效。
通過上文的詳細介紹，我們知道，在處理共有人私自將房產出賣的時候，需要根據不同的情況認定該房產買賣合同的效力。如果您情況比較復雜，本網站也提供律師在線咨詢服務，歡迎您進行法律咨詢。
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