房屋買賣可以分為很多類型，其中就包括房屋預售與現房買賣。在商品房買賣中，有的商品房會直接現房銷售，有的則會經過預售階段。不管是什么類型，購房者如果要購買商品房的程序是怎樣的呢?如果要經過預售階段，那么購房者購買預售商品房要注意什么?對此，本文將一一為您進行介紹。

一、購買商品房的程序是怎樣的

1、買受人與開發(fā)商或其代理商、包銷商簽訂《認購書》并繳納定金;

2、買受人與開發(fā)商或其代理商、包銷商簽定 《房屋買賣合同》并繳納首期房款，買受人以按揭方式交納房款的，與按揭銀行簽訂《樓宇按揭合同》，并按銀行的要求與保險公司簽訂《房屋保險合同》;

3、《商品房買賣合同》在房管局登記備案，買受人與按揭銀行的抵押關系同時備案，買受人按照合同約定支付房款或按揭款;

4、買受人收樓、開始繳納物業(yè)管理費及其他公共分攤費用;

5、開發(fā)商辦理《房地產證》，以按揭方式支付房款的同時辦理房屋抵押登記;

6、開發(fā)商向買受人或按揭銀行交付《房地產證》、并向銀交付《他項權證》;

7、還清按揭款的買受人憑銀行開具的證明到房管局辦理注銷房屋抵押登一記手續(xù)。

除以上程序外，有些開發(fā)商為了提前占領市場，還會在簽訂(認購書》之前設置一個簽訂《優(yōu)惠認購意向書》或(誠意金協(xié)議》的程序，提前與潛在客戶建立合同關系。在優(yōu)惠認購階段，開發(fā)商因尚未取得《預售許可證》，不能進行正式的銷售或推廣，只能在有限的范圍內以收取誠意金、預訂房屋的方式與部分潛在客戶建立優(yōu)先認購的合同關系。但是，這種合同關系所確認的是優(yōu)先認購權，并不是商品房買賣合同關系。

二、購買預售商品房要注意什么

商品房預售是指房地產開發(fā)公司出售尚未建成的商品房的行為。由于商品房開發(fā)投資大、周期長、風險高，為解決商品房開發(fā)過程中資金緊張的問題，開發(fā)商普遍采取商品房預售的辦法。由于預售商品房和已建成的商品房銷售存在著一定的區(qū)別，公民在購買預售的商品房時應注意以下問題：

1、在簽訂合同之前應實地考察預售的商品房。開發(fā)商往往會對商品房的價格、地理位置、交通狀況、發(fā)展前景、物業(yè)管理等事項作與實際不符的宣傳。公民應該先對開發(fā)商預售的樓盤進行實地考察再決定是否購買。

2、了解開發(fā)商是否已交付了全部土地使用權出讓金并取得土地使用權證書。房地產開發(fā)商如果沒交付全部土地使用權出讓金并取得土地使用權證書，就不能進行房地產交易。此外，在集體所有的土地和土地使用權劃撥的用地上建造的商品房不能出售。

3、了解開發(fā)商是否持有建設工程規(guī)劃許可證，并按建設工程規(guī)劃許可證進行建設。《城市規(guī)劃法》規(guī)定，在城市規(guī)劃區(qū)內進行工程建設，必須持有關批準文件向城市規(guī)劃行政主管部門提出申請，由城市規(guī)劃行政主管部門根據城市規(guī)劃提出的規(guī)劃設計要求核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證件。建設單位和個人在取得建設工程規(guī)劃許可證件和其他有關批準文件后，方可申請辦理開工手續(xù)。開發(fā)商如未取得建設工程規(guī)劃許可證或不按照建設工程規(guī)劃許可證進行建設，其房屋都屬于違章建筑，公民預購這樣的商品房將會承擔很大的風險。

4、確認開發(fā)商是否持有商品房預售許可證。預售商品房必須符合《城市房地產管理法》規(guī)定的預售條件并向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。

5、考查預售合同的主要條款是否齊備。預售合同一般應包括以下內容：預售商品房的基本情況;商品房價款、幣種、支付方式及期限;商品房的交付日期;違約責任及免責條款;房地產權屬登記事項和稅費承擔;物業(yè)管理條款;糾紛的解決;其他條款。

由于預售房具有不確定性，購房者不能像購買現房那樣直接看到房屋本身的狀況，因此，購房者在購買預售商品房時一定要謹慎，在簽訂合同時要仔細審閱合同的內容，避免陷入購房陷阱。對于開發(fā)商的證件以及資信等方面都要仔細審查，一有疑問最好是能夠及時咨詢房產方面的專家律師，以避免遭受無謂的損失。

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