我國(guó)經(jīng)歷了幾千年的封建社會(huì)，有著各種神怪傳說(shuō)，骨子里也會(huì)本能的去避免一些不吉利的東西，如：“兇宅”。那么，購(gòu)房者在購(gòu)買房屋的過程中，究竟怎樣的房子屬于兇宅呢?對(duì)于這些“兇宅”，絕大多數(shù)人自然是不愿購(gòu)買的，但若在交易中，您不幸買到了“兇宅”那應(yīng)該怎么辦呢?下文中請(qǐng)跟隨律霸小編一起在下文中進(jìn)行了解。

一、怎樣的房子屬于兇宅

兇宅”的定義，目前占主流地位的說(shuō)法是指在一定時(shí)期內(nèi)曾發(fā)生過自殺或兇殺等人為因素致人非正常死亡的房屋。從這個(gè)定義中可以看出“兇宅”的成立應(yīng)當(dāng)符合的要件是：

1、房屋內(nèi)有人非正常死亡的事實(shí)是客觀存在的，非人們的主觀想象。例如，因歷史原因流傳的所謂捕風(fēng)捉影的“鬼屋”就不能簡(jiǎn)單地認(rèn)定為“兇宅”。

2、房屋內(nèi)人死亡的事實(shí)須是人為因素的非正常死亡，即俗稱的“橫死”。如此，就排除了正常生理死亡，如生老病死;因房屋失火、煤氣中毒等意外事件致人死亡的房屋。

買房者知道或應(yīng)當(dāng)知道的情況下，在買房者知道或應(yīng)當(dāng)知道所購(gòu)房屋是“兇宅”的情況下，合同有效。

二、買到“兇宅”該怎么辦

1、如果買房者是在不知情的情況下購(gòu)買的。

(1)買房者享有撤銷權(quán)。

如果購(gòu)買人知道該房屋為“兇宅”一般是不會(huì)購(gòu)買此房的;即使愿意購(gòu)買，也不情愿支付該房屋的正常交易價(jià)格，對(duì)于在違背自己真實(shí)意思的情況所為的、有重大瑕疵的合意，法律需要對(duì)其進(jìn)行干預(yù)以平衡當(dāng)事人的權(quán)益，通過賦予受損害當(dāng)事人撤銷權(quán)，使其作出利己的選擇。并且，“兇宅”的事實(shí)足以影響購(gòu)房者是否作出購(gòu)買房屋的決定，是決定合同是否有效的重大因素。

故此，《合同法》第54條第二款規(guī)定，一方采用欺詐手段，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷。所以對(duì)于出賣人故意隱瞞“兇宅”實(shí)事的欺詐行為，享有撤銷權(quán)的買受人可以向法院或仲裁機(jī)構(gòu)主張撤銷該買賣合同。

(2)應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

依合同法實(shí)踐，合同雙方在履行合同時(shí)應(yīng)當(dāng)確保合同標(biāo)的物的質(zhì)量，對(duì)其履行的物應(yīng)當(dāng)保證符合法定或約定的質(zhì)量，這就是理論上所謂的物的瑕疵擔(dān)保責(zé)任，對(duì)于物的瑕疵擔(dān)保責(zé)任的概念，我國(guó)學(xué)者王利明認(rèn)為是指有償合同中的債務(wù)人對(duì)其提出的給付，應(yīng)擔(dān)保標(biāo)的物的質(zhì)量符合合同的約定，違反此種擔(dān)保義務(wù)，所承擔(dān)的特殊的物的瑕疵擔(dān)保責(zé)任。如果合同一方當(dāng)事人所履行的合同標(biāo)的具有瑕疵，違反了瑕疵擔(dān)保義務(wù)，則應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

在房屋買賣中，賣房者如果提供的房屋是“兇宅”，影響了買房者對(duì)房屋的正常使用，就是違反了物的瑕疵擔(dān)保責(zé)任，構(gòu)成違約。

2、對(duì)于賣房者的違約責(zé)任，如果約定有違約金的話，可直接請(qǐng)求支付違約金即可，如果沒有，則依據(jù)《合同法》，買房者有兩種救濟(jì)途徑：

(1)可以請(qǐng)求出賣人在一定范圍內(nèi)降低房?jī)r(jià)款。

《合同法》第111條規(guī)定，當(dāng)質(zhì)量不符合約定的，應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)事人的約定承擔(dān)違約責(zé)任。對(duì)違約責(zé)任沒有約定或者約定不明時(shí)，受損害方根據(jù)標(biāo)的的性質(zhì)以及損失的大小，可以合理選擇要求對(duì)方承擔(dān)修理、更換、重作、退貨、減少價(jià)款或者報(bào)酬等違約方式。“兇宅”糾紛的解決可以參照適用該條款關(guān)于合同標(biāo)的質(zhì)量的規(guī)定，法官可以依據(jù)買房人的實(shí)際情況適當(dāng)減少房款。在實(shí)務(wù)中，一般可以將“兇宅”的價(jià)格降20%到50%。

(2)可以請(qǐng)求法院解除合同。

請(qǐng)求解除合同不同于請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效：前者是形成之訴，在法院判決合同解除之后合同才沒有效力;后者是確認(rèn)之訴，在法院判決合同無(wú)效之后合同從訂立之時(shí)自始不發(fā)生效力。合同解除權(quán)來(lái)源于《合同法》第94條，其規(guī)定：當(dāng)一方的違約行為致合同目的不能實(shí)現(xiàn)，守約方可行使解除權(quán)。

通過上文的講述，相信您應(yīng)該已經(jīng)知道，如果買房人購(gòu)買房屋是為了結(jié)婚、經(jīng)營(yíng)等特定用途并于合同訂立時(shí)已經(jīng)明確告知賣房人，或雖未明確告知但可推知買房人買房是為了吉慶、喜悅、祥和等特定的目的，而出賣人隱瞞實(shí)情交付“兇宅”房屋的違約行為嚴(yán)重?fù)p害了買房人對(duì)于喜慶意義的期待，使得該房屋的居住效用嚴(yán)重降低，購(gòu)買房屋的目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，出賣人的違約行為即構(gòu)成根本違約，您可以請(qǐng)求法院解除房屋買賣合同。

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