一、看清“內部認購”真面目

許多開發商在樓盤預售前，喜歡搞內部認購，一為造勢，二為摸底，都是為預售作準備。而對于購房人來說，相對而言，內部認購的價格相對較低，有一定的吸引力。對此，筆者認為，由于內部認購行為政府不認可，也沒有納入管理，商品房的內部認購可能存在以下隱患：

一是開發商還沒有繳清開發地塊的土地使用權出讓金，導致將來難以取得房地產證;

二是該商品房可能已經被開發商拿去抵押，將來購房人取得的不是完全的房屋所有權;

三是由于內部認購合同沒有政府部門的登記備案，開發商可能會將房屋一樓多售。因此，購房人切不可因為內部認購商品房的所謂價格優勢而麻痹大意。

二、慎簽認購書

在實踐中，為了盡早銷售商品房，開發商在與購房人簽訂商品房銷售合同前，雙方先簽訂商品房預售認購書，購房人依認購書約定繳納一定數額的款項。但往往在正式的商品房買賣談判中，又因為對具體條款的爭議，不能簽訂正式的商品房買賣合同，雙方進而轉為對購房人所繳款項是否視為定金，適用“定金罰則”而爭吵不休。對于認購書的法律性質，一般認為，如果認購書含有商品房買賣合同的主要條款，如商品房的位置、樓層、總面積、單價、總價、簽訂正式預售合同的時間等，商品房認購書具有合同約束力，當事人違約要承擔違約責任。認購書中約定的款項應當視為解約定金，適用定金罰則。如果認購書沒有含有商品房買賣合同的主要條款，則認購書只是沒有法律約束力的“意向書”，購房人所繳款項應當退回。

三、確定合理的付款方式

為加快資金回籠，實踐中有的開發商對一次性付款的購房人提供一定的優惠，有的經濟條件優越的購房人也樂于一次性付款，以免麻煩。但這種做法其實存在一定的風險，如果開發商開發爛尾，購房人極有可能血本無歸。因此，購房人應盡可能爭取按照開發建設工程的進度分期支付房款，這樣可以將風險降到最低，避免將來被“套牢”。如在合同中約定簽約時支付房款的10%，簽約后開發商應保證工程應建至四層完工，購房人再付10%……等等。

四、明確約定收樓標準

對于商品房交付使用的標準，《城市房地產開發經營管理條例》第十七條、第十八條有明確規定，即房地產開發項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用。住宅小區等群體房地產開發項目竣工，應當進行綜合驗收。綜合驗收項目包括：(一)城市規劃設計條件的落實情況;(二)城市規劃要求配套的基礎設施和公共設施的建設情況;(三)單項工程的工程質量驗收情況;(四)拆遷安置方案的落實情況;(五)物業管理的落實情況。住宅小區等群體房地產開發項目實行分期開發的，可以分期驗收。

五、規范商品房面積增減的處理

商品房的建筑面積是以房地產測繪部門的測繪結果為準。而合同的簽訂往往在測繪之前，因此，合同約定的商品房面積往往與實測面積不相符。

對于面積增減的處理，建設部《關于整頓和規范房地產市場秩序的通知》有明確的規定，即：

商品房銷售合同約定面積與實際面積發生差異的，按照合同約定處理;合同未做約定的，面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權退房。買受人不退房的，產權登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款由買受人補足;超出3%部分的房價款由房地產開發企業承擔，產權歸買受人。產權登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3%以內的(含3%)部分的房價款由房地產開發企業返還買受人;絕對值超過3%部分的房價款由房地產開發企業雙倍返還買受人。廣州市的《商品房買賣合同》在此基礎上，進一步規定，面積誤差比絕對值在0.6%以內(含本數)的，買賣雙方不做任何補償。當然，合同雙方也可以另行約定。

六、了解按揭的辦理方法

大部分開發商都在售樓廣告中寫明提供多少年的幾成按揭，并列出月供多少，以示供樓是件輕松的事情。有的購房人也以為簽了合同繳了部分房款，并提交了一系列按揭申請文件后，就可以放心等待入住了。

實際上，提供按揭的是銀行而不是開發商，銀行對購房人資信進行調查后，可能不會批準提供按揭。實踐中也存在開發商把按揭作為一種銷售手段，明明沒有卻明目張膽地宣揚。

如果銀行不批準按揭或根本就不存在按揭，而購房人已繳了一部分房款，那購房人則十分被動。比較好的方法是購房人在商品房買賣合同中對按揭申請得不到批準時如何處理做一明確規定。

七、追究交樓違約的技巧

有的購房人往往會遇到這種情形，接到開發商的交樓通知書，興沖沖地到樓盤一看，商品房的許多設施都沒有到位。對此，有的購房人急于入住，直接收樓。有的購房人則以書面方式明確通知開發商不接受交付，并要求開發商承擔遲延交付的違約責任。兩者的處理其法律后果是不同。前者收樓后，即使商品房根本不適于居住、使用，購房人也不能要求開發商承擔遲延交付的違約金。

當然，如果商品房存在質量問題，已收樓的購房人還是可以要求開發商賠償因質量問題引起的財產損失，但這與開發商承擔遲延交付的違約責任是兩碼事，而且證明房屋的質量問題的難度是相當大的，獲得賠償的成本較高。相反，由于開發商已明顯違約，后者要求開發商承擔遲延交付違約責任的難度就小多了。

八、了解預售商品房轉讓的條件

在房地產交易中，存在預售商品房轉讓的情形，即原來的商品房預購人將購買的尚未竣工的預售商品房再行轉讓給他人，俗稱“炒樓花”。由于預售商品房轉讓有利于轉讓人的融資，對受讓人而言，可能有價格上的優惠，而國家又能增加稅收，因此，“炒樓花”雖然在理論上存在爭議，實踐中卻一直客觀存在。但由于“樓花”畢竟不是現樓，其中涉及法律關系較為復雜，建議購房人全面了解轉讓人原來合同的具體情況后做決策。簡單而言，如果轉讓人已付清全部價款，預售商品房的轉讓無須事先征得作為預售人的開發商同意。如果預購人尚未付清價款，則轉讓事先須征得預售人的同意。如果轉讓的商品房辦理了按揭，則情況更為復雜。但無論何種情況，預購人必須持有經過登記備案的預售合同和轉讓合同才能成為轉讓人，未登記備案的商品房買賣合同項下的預售商品房不得轉讓。