房屋交易

隨著二手房交易市場(chǎng)的擴(kuò)大，“陰陽(yáng)合同”的簽訂也逐漸增多。為什么要簽訂“陰陽(yáng)合同”呢?“陰合同”是真實(shí)的成交價(jià)格，而“陽(yáng)合同”根據(jù)雙方商議而定，其目的：一、虛高的房?jī)r(jià)以申請(qǐng)更多按揭貸款，二、填低房?jī)r(jià)，交給房地產(chǎn)交易中心過(guò)戶，以便少交稅。實(shí)際交易中，買賣雙方為達(dá)到避稅或其他目的，向有關(guān)部門(mén)登記時(shí)用一張合同，通過(guò)少報(bào)價(jià)格或少報(bào)面積的方式，降低買賣合同標(biāo)的，報(bào)低價(jià)格少納稅，稱為“陽(yáng)合同”;賣家與買家另簽一份合同，作為實(shí)際支付交易金額的合約并實(shí)際履行，稱為“陰合同”。二手房買賣雙方簽訂“陰陽(yáng)合同”后，雖然也可能有一部分人僥幸蒙混過(guò)關(guān)，但由于這類合同大多都存在未經(jīng)登記、很不規(guī)范、約定不明甚至只是口頭約定等情況，履行過(guò)程中很容易出現(xiàn)矛盾。

法律效力

一般情況下“陰合同”是當(dāng)事人的真實(shí)意思，并且被認(rèn)定為有效合同，只要內(nèi)容合法，同樣受到法律保護(hù)。然而，如果利用“陰陽(yáng)合同”實(shí)施違法行為，或者以合法的形式掩蓋違法的目的，則不僅偽裝的“陽(yáng)合同”無(wú)效，被偽裝的“陰合同”也因內(nèi)容違法而無(wú)效。另外，因?yàn)槎址俊瓣庩?yáng)合同”違反了我國(guó)稅收管理規(guī)定，如果被有關(guān)部門(mén)查實(shí)屬于偷稅行為，行政機(jī)關(guān)有權(quán)給予罰款、拘留等行政處罰;如果偷稅數(shù)額較大、次數(shù)較多，則可能構(gòu)成犯罪。

對(duì)于二手房買賣交易，法律會(huì)從兩方面考慮：從保護(hù)社會(huì)公序良俗的角度來(lái)加以限制;不違反社會(huì)公序良俗的情況下，鼓勵(lì)交易各方按自己的真實(shí)意思交易。最終以真實(shí)合同為依據(jù)，在陰陽(yáng)合同效力上形成了兩條對(duì)立的規(guī)范：1、為保護(hù)國(guó)家、社會(huì)公共利益，惡意串通損害國(guó)家利益的合同無(wú)效，即全部無(wú)效。2、為促成交易，即使現(xiàn)售合同上的價(jià)格條款無(wú)效，但其他條款與真實(shí)合同不抵觸的仍有效，即部分無(wú)效。

法院態(tài)度

陰陽(yáng)合同實(shí)在二手房交易發(fā)展過(guò)程中逐漸產(chǎn)生的，短期內(nèi)也無(wú)法消除，所以法院對(duì)此的審判會(huì)比較寬松。1、差價(jià)較小的，一般認(rèn)定合同有效。2、差價(jià)太大的，一般會(huì)認(rèn)定無(wú)效。3、賣方不想賣，中介與買方惡意串通損害賣方利益的，一般認(rèn)定合同有效但過(guò)戶價(jià)格條款無(wú)效。4、買方不想買而且主張賣方避稅，或者簽現(xiàn)售后只想以現(xiàn)售合同上的低價(jià)買，一般認(rèn)定合同有效但過(guò)戶價(jià)格條款無(wú)效。5、一方主張真實(shí)價(jià)格一方拒絕的，會(huì)調(diào)解，調(diào)解不成則認(rèn)定合同不成立。6、沒(méi)簽過(guò)戶確認(rèn)書(shū)，現(xiàn)售價(jià)變少的，視為雙方意思變更，現(xiàn)售合同有效。

中介責(zé)任

如果能證明中介參與陰陽(yáng)合同，中介才會(huì)有責(zé)任，證據(jù)主要指中介在過(guò)戶價(jià)格確認(rèn)書(shū)或補(bǔ)充協(xié)議上簽字或蓋章，或者同時(shí)在預(yù)約和現(xiàn)售上蓋章但兩份合同差價(jià)懸殊。其次，即便有證據(jù)證明中介參與陰陽(yáng)合同，但現(xiàn)有民事、刑事法律對(duì)于中介這一行為并無(wú)明確規(guī)定，僅有行業(yè)規(guī)范和行政性處罰規(guī)范，故法院一般不會(huì)直接判決中介因協(xié)助避稅而承擔(dān)責(zé)任，最多是依職權(quán)建議有關(guān)機(jī)關(guān)追繳稅款和進(jìn)行行政處罰。最后，行政主管機(jī)關(guān)和行業(yè)協(xié)會(huì)有權(quán)對(duì)參與陰陽(yáng)合同的中介進(jìn)行行政處罰。

在二手房交易的時(shí)候，陰陽(yáng)合同也許能省一部分資金，但它畢竟存在很大的風(fēng)險(xiǎn)，一旦出現(xiàn)什么問(wèn)題，損失的就會(huì)是一大筆資金，孰輕孰重相信購(gòu)房者心中應(yīng)該有一盞明鏡。