房屋交易
隨著二手房交易市場的擴大,“陰陽合同”的簽訂也逐漸增多。為什么要簽訂“陰陽合同”呢?“陰合同”是真實的成交價格,而“陽合同”根據雙方商議而定,其目的:一、虛高的房價以申請更多按揭貸款,二、填低房價,交給房地產交易中心過戶,以便少交稅。實際交易中,買賣雙方為達到避稅或其他目的,向有關部門登記時用一張合同,通過少報價格或少報面積的方式,降低買賣合同標的,報低價格少納稅,稱為“陽合同”;賣家與買家另簽一份合同,作為實際支付交易金額的合約并實際履行,稱為“陰合同”。二手房買賣雙方簽訂“陰陽合同”后,雖然也可能有一部分人僥幸蒙混過關,但由于這類合同大多都存在未經登記、很不規范、約定不明甚至只是口頭約定等情況,履行過程中很容易出現矛盾。
法律效力
一般情況下“陰合同”是當事人的真實意思,并且被認定為有效合同,只要內容合法,同樣受到法律保護。然而,如果利用“陰陽合同”實施違法行為,或者以合法的形式掩蓋違法的目的,則不僅偽裝的“陽合同”無效,被偽裝的“陰合同”也因內容違法而無效。另外,因為二手房“陰陽合同”違反了我國稅收管理規定,如果被有關部門查實屬于偷稅行為,行政機關有權給予罰款、拘留等行政處罰;如果偷稅數額較大、次數較多,則可能構成犯罪。
對于二手房買賣交易,法律會從兩方面考慮:從保護社會公序良俗的角度來加以限制;不違反社會公序良俗的情況下,鼓勵交易各方按自己的真實意思交易。最終以真實合同為依據,在陰陽合同效力上形成了兩條對立的規范:1、為保護國家、社會公共利益,惡意串通損害國家利益的合同無效,即全部無效。2、為促成交易,即使現售合同上的價格條款無效,但其他條款與真實合同不抵觸的仍有效,即部分無效。
法院態度
陰陽合同實在二手房交易發展過程中逐漸產生的,短期內也無法消除,所以法院對此的審判會比較寬松。1、差價較小的,一般認定合同有效。2、差價太大的,一般會認定無效。3、賣方不想賣,中介與買方惡意串通損害賣方利益的,一般認定合同有效但過戶價格條款無效。4、買方不想買而且主張賣方避稅,或者簽現售后只想以現售合同上的低價買,一般認定合同有效但過戶價格條款無效。5、一方主張真實價格一方拒絕的,會調解,調解不成則認定合同不成立。6、沒簽過戶確認書,現售價變少的,視為雙方意思變更,現售合同有效。
中介責任
如果能證明中介參與陰陽合同,中介才會有責任,證據主要指中介在過戶價格確認書或補充協議上簽字或蓋章,或者同時在預約和現售上蓋章但兩份合同差價懸殊。其次,即便有證據證明中介參與陰陽合同,但現有民事、刑事法律對于中介這一行為并無明確規定,僅有行業規范和行政性處罰規范,故法院一般不會直接判決中介因協助避稅而承擔責任,最多是依職權建議有關機關追繳稅款和進行行政處罰。最后,行政主管機關和行業協會有權對參與陰陽合同的中介進行行政處罰。
在二手房交易的時候,陰陽合同也許能省一部分資金,但它畢竟存在很大的風險,一旦出現什么問題,損失的就會是一大筆資金,孰輕孰重相信購房者心中應該有一盞明鏡。
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簡介:
王其森,男,中共黨員,山東民橋律師事務所專職律師,中華全國律師協會會員,具有A級中華人民共和國法律職業資格證書,先后作為濟寧市司法局值班律師、濟寧廣播電視臺嘉賓律師、多家單位法律顧問。其法學理論功底深厚,邏輯思維嚴謹,多年從事法律工作,積累了豐富經驗。以“受人之托,忠人之事”作為執業理念,恪守職業道德和執業紀律,維護委托人合法權益,維護法律正確實施,維護社會公平正義。辦理過多起疑難復雜的刑事、民商事訴訟、業務談判等訴訟、仲裁和非訴訟法律事務,幫助困難群體爭取合法權益。執業中運用嫻熟的辦案技巧和訴訟策略,為委托人處理了各種棘手的法律問題,以專業、細致、高效的辦案風格獲得當事人的一致好評及推薦,享有良好的社會聲譽,被評為“先進個人”! 位于:山東省濟寧市區火炬路與金宇路交叉口,向東50米金宇路路南的英特力科技樓5樓518室。面談前,請先電話15563765225預約再過來!
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