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寧波
購房交易手續怎么辦理
一、剛剛交了首付款,還沒有辦按揭
該這種情況就是開發商還沒有到房管局備案,是最好處理的。
買賣雙方可以到開發商處辦理合同轉讓,就是跟開發商提前商量好,與買方重新簽訂一份購房合同,并將舊的購房合同收回即可。然后買方將首付款付給賣方就辦理成功了。后面的事情就和買新房一樣,房管局備案直接寫買方的名字,銀行按揭貸款也是買方自己去辦理即可,房產證發下來就直接是買方的名字了。
二、正在還房貸,但是沒有交房
方式一:直接更名
流程:
第一，賣方將銀行貸款還清;
其次，賣方拿著銀行出具的結清證明后去房管局拿出正在抵押合同;
第三，開發商帶著合同和注銷備案登記表去房地局辦理該房屋的注銷手續;
第四，注銷完成后由買方和開發商簽署新的商品房買賣合同,再到房管局重新備案。
需要注意的事項有:
第一，房子必須還清銀行貸款
第二，更名必須取得開發商的同意
第三，買方不能再按揭了,必須全款購買
這種方式的優點是手續比較簡單,且整個過程沒有稅費。缺點是不能按揭,且中間有大量的空白期,風險比較大。
從國家法律政策來講,沒有產權證的房產是不允許交易的。因此,法律上對這種交易行為是不保護的,出了什么問題都只能自己兜著。
方式二:雙方約定等房產證下來再過戶
這種方式就屬于二手房買賣了,因此要繳納的稅費也是比較多。
包括了以下幾種：
個人所得稅:總房款的1%
契稅:90平米以下的為總房款的1%;90平～140平米的為總房款的1.5%;140平米以上的為總房款的3%。(均為首套房)
(契稅要交兩次,一次是賣方本人辦理房產證時繳納,一次是買方辦理新房產證時繳納)
營業稅:5.55%
方式二的優點是能及時過戶,風險較低;缺點是稅費較高,且時間成本比較長。
三、需要注意的事項
第一，沒有房產證的房子在交易時風險比較大,買方和賣方都應謹慎!
第二，如果遇到特殊情況一定要賣(買)沒拿到房產證的房子,雙方應對該房產進行詳細了解,明確房產證何時能拿到,并約定適當的違約金標準,同時也要有心理準備。
第三，對買方來講,降低風險可從兩方面入手,一是在取得房產證之前,盡量少交房款;二是應先取得房屋的使用權和控制權,這樣法律會向購房者傾斜。
第四，房價會有波動,買賣雙方應約定違約金標準,以避免房價波動較大時,一方違約。
四、知識鏈接:哪些房子沒有產權證
未經立項批準或私自變更立項的樓盤;利用集體所有土地開發的房子,也就是所謂的小產權房;未取得規劃審批的樓盤;私自變更規劃的樓盤;私自改變土地用途的樓盤;土地產權存在糾紛;沒有銷售許可證又無產權證的房屋;未經驗收或驗收不合格的房屋;土地或房屋未解除抵押的;開發商未交納相關稅費的;土地、房屋被有關部門司法查封。
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