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房子對(duì)于大多數(shù)家庭來(lái)說(shuō)是一種特殊的消費(fèi)品，無(wú)論是價(jià)格較高的商品房，還是較為低廉的集資房。但是由于集資房自身存在的風(fēng)險(xiǎn)比較多，因此產(chǎn)生的糾紛也屢見不鮮。所以對(duì)于集資房買賣合同效力的問題就成了大多數(shù)人的焦點(diǎn)，那究竟集資房買賣合同有效嗎？我們一起在下文中進(jìn)行了解吧。

一、集資房買賣合同有效嗎

根據(jù)《合同法》第52條的規(guī)定，如果一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益的;或惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益;或以合法形式掩蓋非法目的;又或損害社會(huì)公共利益;違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無(wú)效。第53條規(guī)定，合同中出現(xiàn)造成對(duì)方人身傷害的;或因故意或者重大過失造成對(duì)方財(cái)產(chǎn)損失的免責(zé)條款無(wú)效。

單位集資建房，實(shí)質(zhì)上是福利分房的一種，在未房改前住戶享受所謂“半產(chǎn)權(quán)”。盡管單位仍稱之為產(chǎn)權(quán)人，但單位實(shí)質(zhì)上失去了自由處置房屋的權(quán)利，除非得到住戶的許可。作為一種歷史性產(chǎn)物，其時(shí)地方政府、有關(guān)單位甚至國(guó)家的行政規(guī)章、地方法規(guī)對(duì)福利性集資房的轉(zhuǎn)讓都作了不少禁止性規(guī)定，但這些規(guī)定沒有法律、法規(guī)的效力，不能作為認(rèn)定合同無(wú)效的依據(jù)。

綜上所述，集資房買賣合同既不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不在法律規(guī)定的合同無(wú)效情形范圍。同時(shí)，合同體現(xiàn)了雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思，應(yīng)認(rèn)定為合法有效。

二、集資房糾紛怎么辦

目前，集資房糾紛案件主要有兩類，一種是已經(jīng)取得集資房產(chǎn)證后因轉(zhuǎn)讓集資房而產(chǎn)生的糾紛，另一種是在未取得集資房產(chǎn)證下達(dá)成的集資房轉(zhuǎn)讓，即集資房購(gòu)房資格的轉(zhuǎn)讓。

(一)已取得房產(chǎn)證的集資房轉(zhuǎn)讓

對(duì)于產(chǎn)權(quán)全部是單位的集資房轉(zhuǎn)讓的，因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)在單位，單位員工個(gè)人只具有居住權(quán)，而沒有所有權(quán)，當(dāng)然也就沒有處分權(quán)，如果員工轉(zhuǎn)讓該集資房，轉(zhuǎn)讓行為是屬于無(wú)權(quán)處分行為，轉(zhuǎn)讓協(xié)議當(dāng)然無(wú)效。轉(zhuǎn)讓協(xié)議無(wú)效，雙方可根據(jù)過錯(cuò)程度承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

對(duì)于產(chǎn)權(quán)全部是單位員工個(gè)人集資房轉(zhuǎn)讓的，因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)屬于員工個(gè)人即轉(zhuǎn)讓人，即使單位內(nèi)部規(guī)定，員工不得轉(zhuǎn)讓，但是該規(guī)定系單位內(nèi)部規(guī)定，對(duì)第三人不具有約束力。因此此種情況下該協(xié)議沒有違反相關(guān)的法律規(guī)定，即應(yīng)認(rèn)定轉(zhuǎn)讓有效。如果一方違反約定，不履行轉(zhuǎn)讓協(xié)議，另一方可按協(xié)議約定，要求其承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

對(duì)于產(chǎn)權(quán)部分是單位、部分是員工個(gè)人的集資房轉(zhuǎn)讓的，因?yàn)榧Y房是單位與個(gè)人共有，根據(jù)民法通則及相關(guān)法律規(guī)定，一方未經(jīng)其他共有人同意不得擅自處分共有物。購(gòu)買人未經(jīng)共有人的同意，也過戶不成。因此，對(duì)于單位員工與第三人簽訂的集資房轉(zhuǎn)讓協(xié)議應(yīng)是無(wú)效的或部分無(wú)效的。

(二)未取得房產(chǎn)證的集資房轉(zhuǎn)讓即集資房購(gòu)房資格的轉(zhuǎn)讓

當(dāng)前，集資房糾紛主要是此類糾紛。雖然《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定了未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。這里所指的“不得轉(zhuǎn)讓”，是指不得發(fā)生“物權(quán)變動(dòng)”，即房產(chǎn)管理部門不得登記過戶，而不是指不得訂立債權(quán)合同、不能發(fā)生債權(quán)行為。同時(shí)根據(jù)《物權(quán)法》第15條規(guī)定，未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力，即有關(guān)房屋物權(quán)變動(dòng)合同的生效與否與登記無(wú)關(guān)。那么，購(gòu)買人有權(quán)得到爭(zhēng)議房屋的使用權(quán)，有權(quán)要求被申請(qǐng)人辦理更名過戶手續(xù)。

集資房本身是歷史的產(chǎn)物，處理該類糾紛目前法院也是參照其他相關(guān)法律，各個(gè)法官對(duì)此認(rèn)識(shí)不同，判決也千差萬(wàn)別。因此，要想妥善的處理此類糾紛，當(dāng)事人有必要請(qǐng)求律師的援助，因?yàn)闆]有人比他們更熟悉應(yīng)該如何運(yùn)用法律了。

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