一、買賣不破租賃要登記租憑合同嗎？

需要的；未經(jīng)登記的租賃合同，當(dāng)房屋所有權(quán)發(fā)生變化時，承租人不能以“買賣不破租賃為由”向新的房屋權(quán)利人要求租賃合同繼續(xù)履行。但是，承租人有證據(jù)證明新的房屋權(quán)利人知道或者應(yīng)當(dāng)知道租賃事實(shí)的除外。

在保護(hù)承租人權(quán)利的同時，也應(yīng)當(dāng)考慮保護(hù)房屋買受人的權(quán)利，兩者的權(quán)利在法律上是平等的。德國由于二戰(zhàn)后居住房屋緊張，為保護(hù)居住人的利益而創(chuàng)設(shè)了“買賣不破租賃”的法律規(guī)定，以后一些國家也將“買賣不破租賃”作為自己的法律，我國就是如此。應(yīng)該說，租賃合同由于其準(zhǔn)物權(quán)的特性，“買賣不破租賃”有其一定的法理基礎(chǔ)。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，當(dāng)初的立法理由已經(jīng)日漸弱化，特別是大量商業(yè)租賃的存在與當(dāng)初保護(hù)居民居住權(quán)的立法意圖不相一致。在保護(hù)承租人利益的同時，如何保護(hù)買受人的利益成為值得思考的問題。我們認(rèn)為，《上海市房屋租賃條例》第十五條第二款關(guān)于“房屋租賃合同未經(jīng)登記備案的，不得對抗第三人”的規(guī)定，使我們得以將兩者利益予以平衡。當(dāng)租賃合同未予登記，或者買受人不知道系爭房屋租賃事實(shí)的，相應(yīng)的法律后果不能由買受人承擔(dān)。承租人也不能以“買賣不破租賃”為由，對抗買受人對房屋處分的權(quán)利，不能要求房屋租賃合同繼續(xù)履行。

同時，出賣人未向買受人告知租賃事實(shí)，導(dǎo)致承租人不能主張“買賣不破租賃”而合同不能繼續(xù)履行的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定出租人違約。承租人可以向出租人主張相應(yīng)的違約責(zé)任。

二、買賣不破租憑的適用范圍

從買賣不破租賃原則的確立過程可以看出，該原則主要適用于土地、房屋等不動產(chǎn)的租賃。這可以從各國立法中得到印證。《法國民法典》第1743條規(guī)定“如出租人出賣租賃物時，買受人不得辭退經(jīng)公證作成或有確定日期的租賃契約的房屋或土地承稅人;但于租賃契約中保留此項權(quán)利者，不在此限。”即法國對于房屋及土地租賃契約，如果契約已經(jīng)公證或者該契約有確定日期，則該租賃權(quán)有對抗效力，買賣不破該租賃，但雙方在契約中另有約定的除外。《德國民法典》第571條第 1項規(guī)定:“出租的土地在交付轉(zhuǎn)承租人后，由出租人讓與第三人時，受讓人代替出租人取得在所有期間因租賃關(guān)系所產(chǎn)生的權(quán)利和義務(wù)。”即規(guī)定了土地租賃契約中，出讓不破租賃。《日本民法典》第605條規(guī)定:“不動產(chǎn)租賃已將其登記時，對于以后就其不動產(chǎn)取得物權(quán)的人，亦發(fā)生效力”。即依日本民法，租賃經(jīng)登記后，有對抗力。我國臺灣地區(qū)的民法典對此也做出了規(guī)定，該法典第425條規(guī)定:“出租人于租賃物交付后，縱將其所有權(quán)認(rèn)與第三人，其租賃契約，對于受讓人，仍繼續(xù)存在。” 值得注意的是，這些國家或地區(qū)的“買賣不破租賃”是指不動產(chǎn)租賃而言。這是因?yàn)椋耙跃幼I業(yè)或農(nóng)耕為目的，而承租他人之不動產(chǎn)，各國立法為謀求社會生活之安定及增進(jìn)，均采取鞏固承租人地位之方針。”是否有國家規(guī)定該原則同樣適用于動產(chǎn)租賃，由于筆者孤陋寡聞，不敢貿(mào)然作出判斷。

我國在合同法出臺之前，司法解釋也明確規(guī)定該原則僅適用于房屋買賣。而在司法實(shí)踐中，當(dāng)事人援引該原則予以抗辯的也絕大多數(shù)僅限于房屋租賃。對此，結(jié)合其他國家和地區(qū)的立法，大多數(shù)學(xué)者主張對我國合同法229條所確定的買賣不破租賃原則應(yīng)當(dāng)僅限于房屋等不動產(chǎn)的租賃。

在我國，由于土地屬于國家所有或者集體所有，單位或個人僅有土地使用權(quán)。根據(jù)憲法的規(guī)定，土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓、出租，那么，對于存在于土地使用權(quán)之上的租賃合同，在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，其租賃關(guān)系亦應(yīng)仍然有效，即應(yīng)當(dāng)類推適用買賣不破租賃原則。

綜合上面所說的， 享受到買賣不破租憑的前提之下就必須要有合法的租憑合同，而且在租憑合同簽訂好了之后就需要到房管部門進(jìn)行備案登記，從而可以更好的保障到承租者的利益，所以，想要得到法律的保護(hù)就要先按法律規(guī)定的流程來進(jìn)行辦理。

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