小產權房能否自由進行交易?城市居民或者農村居民可以購買小產權房嗎?小產權房可以買嗎?最新的有關小產權房的政策有哪些?小產權房的走向究竟如何?小產權房能否轉正呢?律霸小編為您解答有關小產權房買賣的知識。

小產權房”不得確權發證，不受法律保護。小產權房不能向非本集體成員的第三人轉讓或出售，只能在集體成員內部轉讓、置換。

小產權房是指在農村集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發，而是由鄉政府或村政府頒發，亦稱“鄉產權房”。“小產權房”不是法律概念，是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。該類房沒有國家發放的土地使用證和預售許可證，購房合同在國土房管局不會給予備案。所謂產權證亦不是真正合法有效的產權證。

“小產權房”的性質有兩種：一種是在集體建設用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只屬于該農村的集體所有者，外村農民不能購買;另一種是在集體企業用地或者占用耕地違法建設的房子。

《土地管理條例》第六十五條第三、四款規定，禁止在集體所有的土地上開發建設商品房;同時《國務院辦公廳關于嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》規定，農村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或小產權房。

由于小產權房交易不被法律許可，但相關人士認為，如果購買人是為了投資，如出現拆遷賠償時，賠償權益歸原產權人所有，購買人主張自己權益時法律不予支持，購買人最多可向出售人主張購房款。不過購買人的購買行為是為了居住，還可以考慮。

購買小產權房除了購買人的權益不受保障外，購買人還面臨多重風險，即便是為了居住的需要購買，不可能作為二手房進行再交易，但小產權房被拆遷的時間無確定性，一兩年被拆遷后，居住的愿望就會落空。

由于小產權房交易不受法律保護，交易時購買人必須一次性付清房款，不得向銀行按揭貸款。由于沒有房產證，也無法向銀行抵押貸款。此外小產權房的附屬配套設施如供水、供電、供氣等，因為不在國家規劃之列，所以不能得到有效保證。

但是在實際的情況發生條件下，中國作為一黨執政，保證團結和平穩定的要求下，特別是目前網絡等媒體的高度發達，當你實際的擁有小產權房后，政府是不可能將你趕走的，只能是采取一些冷政策，所以建議最好是購買的房子附近有水井，起碼在后期可能發生的對抗中，不會缺水，戰斗是長期的，目前小產權房是客觀存在的，而且存在的現象很多，所以你純粹是用來居住，不打算升值和投資的話，還是可以考慮的。

小產權房買賣中的法律風險

1、法律原則上認定無效。

關于小產權房買賣合同的效力，根據我國目前的法律規定和社會實際情況，原則上認定無效，可以存在有效的例外情形，社會爭議很大，存在很大法律風險。

2、房產證問題影響升值。

購買后拿不到房屋所有權證且不能合法轉讓過戶，同時對房屋的保值和升值也有很大影響。

3、開發建設風險。

開發建設的監管同樣存在缺位。如果將購房資金預交給沒有任何資質和監管的開發單位，對購房者而言，資金的安全，開發商資金是否按時到位，是否能夠按質按時的交付房屋存在著很大的風險。

4、國家政策調控風險及拆遷補償問題。

如果購買的是在建小產權房， 國家政策變化導致建設項目停建或者拆除，購房人只能找開發商索要購房款，可能面臨既無法取得房屋，又不能及時索回房款的尷尬境地。另外，購房后如果遇到國家征地拆遷，由于鄉產權房沒有國家認可的合法產權，購房人并非合法的產權人，所以其很可能無法得到對產權進行的拆遷補償。

5、房屋質量和售后維修無保證。

小產權房的建設可能根本沒有經過房屋質量驗收等程序，容易出現房屋質量問題，且小產權房沒有維修資金，一旦房屋質量出現問題，買受人的利益很難得到維護。

6、解決糾紛的法律適用不明確。

由于小產權房的特殊法律屬性，使得小產權房不同于普通的商品房，其流通轉讓存在很多的限制，人民法院也不能適用商品房買賣的法律規定及司法解釋處理涉及小產權房的案件，購房人的權益很難得到維護。

律霸小編為您整理這篇文章。小產權房有兩種：一種是在集體建設用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只屬于該農村的集體所有者，外村農民不能購買;另一種是在集體企業用地或者占用耕地違法建設的房子。

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