法律咨詢：

您好！
????我的房子出租給乙方開(kāi)幼兒園，在2009年所簽合同的基礎(chǔ)上，2011年3月份又續(xù)簽了一份3年的合同，應(yīng)該是2014年7月份到期。但是我急需用錢，需要把這套房屋賣出。這種情況下，應(yīng)該賠償乙方損失多少？下面是兩份合同文本：

附錄1：806棟19中門房屋租賃續(xù)簽合同

原則：照顧老關(guān)系，雙方都讓一點(diǎn)，各退一步。

1、?甲乙雙方續(xù)簽3年合同，每月1500元，一年一交。即從2011年7月31日起，到2014年7月30日止。

2、這期間，乙方代為負(fù)責(zé)一次徹底維修下水管道，所產(chǎn)生費(fèi)用計(jì)肆仟伍佰元由乙方墊付，甲方負(fù)責(zé)承擔(dān)此項(xiàng)費(fèi)用，交下一年房費(fèi)中扣除。物業(yè)費(fèi)和采暖費(fèi)

甲方負(fù)責(zé)，由乙方代繳之后從房費(fèi)中扣除所繳納數(shù)額并把具體交款數(shù)據(jù)發(fā)短信或者電子郵件，詳細(xì)通知甲方。

3、?每年的7月15日由乙方把本年度房款打到指定的銀行卡內(nèi)。但是乙方的裝修費(fèi)用開(kāi)門修路費(fèi)用不由甲方負(fù)責(zé)。

4、?房屋租期到期之前一個(gè)月，雙方協(xié)商是否續(xù)簽租約。從2011年1月31日到7月30日雖然沒(méi)有續(xù)簽合同，但是甲方默認(rèn)了乙方所付金額每月1100元。

簽署人：甲方：?????
????????乙方：

2011年3月21日續(xù)簽

附錄2:2009年所簽訂合同的有關(guān)文本如下：

3.?甲方的權(quán)利與義務(wù)：

3.?1?甲方應(yīng)保證上述房屋權(quán)屬清楚明晰，若發(fā)生與甲方有關(guān)的產(chǎn)權(quán)糾紛與債權(quán)債務(wù)等，概由甲方負(fù)責(zé)解決，因此給乙方造成的損失，甲方負(fù)責(zé)賠償；

3.?2?在房屋租賃期內(nèi)，甲方應(yīng)保證上述房屋符合出租房屋條件和日常使用要求；

3．3甲方負(fù)責(zé)對(duì)房屋及其附屬設(shè)施的定期檢查并承擔(dān)正常的房屋維修費(fèi)用，因甲方延誤房屋維修而使乙方或第三人遭受損失的，甲方負(fù)責(zé)賠償：

3．4如因特殊原因回收房屋，必須提前15天，書(shū)面通知乙方解除合同，并返還乙方預(yù)交租金，同時(shí)補(bǔ)償乙方損失：

3．5在租賃合同期滿時(shí)，甲方驗(yàn)收房屋后，將將房屋租賃抵押金返還給乙方。

4．乙方的權(quán)利與義務(wù)

4．1乙方應(yīng)按期交納房屋租金和應(yīng)承擔(dān)的房屋費(fèi)用：

4．2乙方不得擅自改變房屋結(jié)構(gòu)及用途，乙方如需要改裝設(shè)施及對(duì)房屋進(jìn)行再裝修，須經(jīng)甲方書(shū)面同意，但不得損壞原有建筑結(jié)構(gòu)：如因乙方原因，造成

屋損壞，乙方必須負(fù)責(zé)修復(fù)并賠償損失；

4．3乙方未經(jīng)甲方同意，不得擅自將租賃房屋的全部或部分出借、轉(zhuǎn)租或以其它變相方式由他人使用房屋；

4．4乙方保證合法使用該房屋，不得利用此房屋進(jìn)行非法活動(dòng)或擾亂四鄰正常生活：

4．5乙方有義務(wù)維護(hù)房屋的正常使用，同時(shí)協(xié)助甲方對(duì)房屋的正常檢查與維修；

4．6乙方在租賃期滿時(shí)結(jié)清應(yīng)承擔(dān)的房屋的相關(guān)費(fèi)用，并將房屋交還給甲方。

5．租賃期間確需變更或解除租賃協(xié)議的，雙方當(dāng)事人應(yīng)提前20天協(xié)商，另行訂立合同或解除合同。

6．租賃期間上述房屋如遇國(guó)家征用、拆遷，本合同自行終止。有關(guān)事宜雙方協(xié)商解決。

7．如因不可抗力的原因而使出租房屋及其附屬設(shè)施損壞的，雙方不承擔(dān)責(zé)任。

8.上述房屋在租賃期內(nèi)按國(guó)家有關(guān)規(guī)定所需繳納的稅費(fèi)，由雙方按規(guī)定各自承擔(dān)。

9．違約責(zé)任：

9．1甲乙雙方如違反合同約定，要承擔(dān)違約責(zé)任，并賠償另一方因此造成的經(jīng)濟(jì)損失：

9．2乙方違約，甲方有權(quán)解除租賃合同，收同房屋，扣除租賃抵押金，并要求乙方承擔(dān)責(zé)任，賠償損失：

9．3?甲方違約，乙方有權(quán)解除租賃合同，同時(shí)向甲方追同預(yù)交租金，許要求甲方承擔(dān)責(zé)任，賠償損失。

10．解決爭(zhēng)議方式：

本合同在履行期間發(fā)生爭(zhēng)議，雙方應(yīng)協(xié)商，協(xié)商不成，可向房地產(chǎn)仲裁機(jī)構(gòu)提請(qǐng)仲裁或向人民法院提起訴訟。

您看我怎樣做才合法又合理呢？

律師回答：

按照法律規(guī)定，買賣不破租賃，即便你將房屋出售，承租人仍然可以繼續(xù)使用該房屋直到房屋租賃期滿。更何況你是房屋所有權(quán)人，你有出售房屋的權(quán)利，不受房屋租賃狀態(tài)的限制，你也不需要因此承擔(dān)任何違約責(zé)任。那么根據(jù)你描述的情況，對(duì)你提出的問(wèn)題分貝解答如下：

1，關(guān)于買賣不破租賃的原則。
按照法律規(guī)定，買賣不破租賃是我們履行租賃合同時(shí)的一項(xiàng)原則，其含義，在租賃關(guān)系存續(xù)期間，也就是在租賃合同有效期內(nèi)，出租人有權(quán)隨時(shí)處分租賃物，但這對(duì)租賃關(guān)系不產(chǎn)生任何影響，也就是說(shuō)，即便出租人將租賃物出售，但承租人仍然可以繼續(xù)使用該租賃物直到合同期限屆滿，而買受人不能以其已成為租賃物的所有人為由否認(rèn)原租賃關(guān)系的存在并要求承租人返還租賃物，應(yīng)當(dāng)承接原來(lái)出租人的相關(guān)出租權(quán)利和義務(wù)。
所以你提出的問(wèn)題其實(shí)并不是什么問(wèn)題，你現(xiàn)在完全有權(quán)將房屋直接出售，并告知買受人和承租人即可，你的承租人仍然可以繼續(xù)承租該房屋到合同期滿，并不會(huì)因?yàn)槟愠鍪鄯课菔艿接绊憽?br/>

不過(guò)這里需要說(shuō)明的是，承租人對(duì)租賃的房屋，在同等條件下是有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的，也就是如果他和購(gòu)買房屋的人都能接受你的報(bào)價(jià)的話，那么承租人有優(yōu)先權(quán)。如果不是同等條件，承租人就沒(méi)有這個(gè)優(yōu)先權(quán)了。

2，關(guān)于你現(xiàn)在怎么辦的問(wèn)題。

你現(xiàn)在該做的事情主要有兩個(gè)方面，第一就是關(guān)于你承租人這方面的工作，第二就是關(guān)于你將來(lái)買受人這邊的工作。

1，先說(shuō)承租人的工作。
你有權(quán)出售房屋，這是你作為所有權(quán)的法定權(quán)利，所以你現(xiàn)在只要告知你承租人房屋要出售，如果承租人在同等條件下要購(gòu)買，那么你賣給承租人即可。
如果你的承租人不購(gòu)買，那么你只需要告知承租人房屋出售的事實(shí)即可，你完全可以不解除這份合同，告知其繼續(xù)居住，這樣你就根本不存在違約的問(wèn)題，也不違法。這個(gè)我想你應(yīng)該能明白吧？簡(jiǎn)單說(shuō)，你告訴承租人繼續(xù)住，只不過(guò)以后房主變了而已。如果承租人接受那么你就沒(méi)問(wèn)題了，如果承租人不接受，他提出解除，那么就是他違約，你追究他違約責(zé)任即可。

2，再說(shuō)買受人。
對(duì)于買受人而言，你對(duì)這個(gè)房屋現(xiàn)在正在出租的狀態(tài)，是應(yīng)當(dāng)盡到告知義務(wù)的。房屋轉(zhuǎn)讓后，你可以和你的買受人協(xié)商，要求把轉(zhuǎn)讓后這部分租金由你再支付給買受人，你的買受人來(lái)做出租人即可，因?yàn)楫吘钩凶馊说淖饨鹉阋呀?jīng)收取了一部分了。剩余合同期內(nèi)，還沒(méi)有收取的，由承租人再向你的買受人支付即可。
這樣你對(duì)哪一方來(lái)說(shuō)都不存在違約的問(wèn)題，也全都是合法的。

3，關(guān)于你的違約責(zé)任的問(wèn)題。
如果你按照上述方式來(lái)處理，也就是既要出售房屋，也不提出解除租賃合同，那么你就不會(huì)構(gòu)成違約，自然也就不存在違約責(zé)任了。但如果你主動(dòng)提出解除租賃合同，那么你肯定是要承擔(dān)違約責(zé)任的。
一般情況下，違約責(zé)任通常表現(xiàn)為兩種形式，一種是按照合同約定向?qū)Ψ街Ц哆`約金，另一種是賠償對(duì)方因此造成的直接經(jīng)濟(jì)損失。違約金和直接經(jīng)濟(jì)損失只能主張一項(xiàng)，不能同時(shí)要求雙份賠償。
那么對(duì)于違約金來(lái)說(shuō)，數(shù)額應(yīng)當(dāng)以合同約定的數(shù)字為準(zhǔn)。按照法律規(guī)定，違約金數(shù)額不得超過(guò)合同標(biāo)的額的30%，超出的部分無(wú)效，違約金約定的數(shù)額過(guò)高的，可以要求適當(dāng)減少。如果合同沒(méi)有約定違約金數(shù)額的，對(duì)方只能主張賠償因此造成的直接經(jīng)濟(jì)損失。
對(duì)于直接經(jīng)濟(jì)損失來(lái)說(shuō)，這個(gè)損失的項(xiàng)目和數(shù)額，是需要由對(duì)方來(lái)舉證的。基于誰(shuí)主張誰(shuí)舉證原則，如果因?yàn)槟闾崆敖獬贤瑢?duì)方確有直接經(jīng)濟(jì)損失，且能夠證明因此遭受的直接經(jīng)濟(jì)損失的項(xiàng)目和數(shù)額的，那么你應(yīng)當(dāng)賠償。如果無(wú)法證明或者根本沒(méi)有直接經(jīng)濟(jì)損失，那么你可以不賠償。
你的兩份合同我都看過(guò)了，沒(méi)有關(guān)于違約金數(shù)額的具體約定，只約定了合同解除需要提前15日通知和賠償損失。這樣的情況下，對(duì)方就不能要求你支付違約金了，只能要求你賠償直接經(jīng)濟(jì)損失。
當(dāng)然，合同提前解除的，剩余還沒(méi)有使用的租金和押金肯定是要退還的，此外你再賠償對(duì)方因此造成的直接經(jīng)濟(jì)損失即可。
總之，一旦你提出解除，構(gòu)成違約。你需要退還對(duì)方剩余租金、押金，并要求對(duì)方證明自己的直接經(jīng)濟(jì)損失，有證據(jù)證明的你應(yīng)當(dāng)賠償，沒(méi)有證據(jù)證明的或者明顯是無(wú)理要求的，你可以直接拒絕，只退還押金和剩余租金即可。

4，關(guān)于本案的總結(jié)意見(jiàn)。
你現(xiàn)在只要安心尋找你的買受人即可，承租人你現(xiàn)在完全可以不做任何處理，繼續(xù)讓他租著就行了。等你確定了買受人，直接告知承租人房屋已經(jīng)出售，買賣不破租賃即可。這樣你根本就不構(gòu)成違約，更不需要承擔(dān)違約責(zé)任、賠償對(duì)方損失了。
當(dāng)然同時(shí)應(yīng)當(dāng)告知買受人，并將剩余期限的租金轉(zhuǎn)付給買受人。
如果你必須提出解除的，那么你應(yīng)當(dāng)退還給對(duì)方剩余租金、押金，并賠償對(duì)方有證據(jù)證明的直接經(jīng)濟(jì)損失即可。
不過(guò)你也可以不賠償，等著承租人去法院起訴你，到時(shí)候你憑法院判決賠償，數(shù)額也就是上面解答的那么多，所以這個(gè)主動(dòng)權(quán)完全在你，你根本不需要擔(dān)心。

至于你提到的，買方嫌租金少不肯賣、還需要承擔(dān)取暖物業(yè)費(fèi)的問(wèn)題，這倒是需要考慮的。如果買方不愿意買或者不愿意做出租人，承接你這個(gè)出租人的義務(wù)的話，那么你倒不如將合同解除掉。
我給你算一筆賬吧，假如你的買受人接受繼續(xù)出租這個(gè)條件，那么你除了出售房屋，還需要需要把剩余的租金和押金都轉(zhuǎn)支付給你的買受人。但你和承租人解除合同，也是需要退還承租人剩余租金和押金的，從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，其實(shí)支出的數(shù)額對(duì)你來(lái)說(shuō)是一樣的。
這兩種方式唯一的不同就是，你解除合同需要賠償承租人直接經(jīng)濟(jì)損失。對(duì)于這個(gè)損失，你們雙方完全可以協(xié)商一個(gè)數(shù)額，能接受就最好，大家簽訂一個(gè)解除協(xié)議，明確約定即可。但如果對(duì)方不接受協(xié)商的，那反正直接經(jīng)濟(jì)損失承租人是需要舉證的，你大可以暫時(shí)不理睬，讓他去法院起訴，等法院判決下來(lái)后再賠償，到時(shí)候至少都是2年后了，所以你完全可以直接解除，退還租金和押金即可，對(duì)于他的損失，有沒(méi)有還不好說(shuō)呢，你的賠償責(zé)任自然可以放一放。
所以這樣比較，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看來(lái)，還是解除更劃算，直接要求其騰房，你做出一個(gè)積極協(xié)商的姿態(tài)即可，如果對(duì)方不接受，那就強(qiáng)行解除，等他去起訴好了。時(shí)間拖久了是什么樣，誰(shuí)也不知道。你完全是優(yōu)勢(shì)方。

相關(guān)法律知識(shí)：

房屋租賃是房地產(chǎn)交易行為的一種，出租人與承租人必須簽訂書(shū)面租賃合同。

住宅租賃合同中按照出租房屋所有權(quán)的不同，可分為公房租賃合同、私房租賃合同和公房轉(zhuǎn)租合同。目前公房租賃合同的特點(diǎn)一般具有不約定固定期限的租期，租金標(biāo)準(zhǔn)由政府統(tǒng)一規(guī)定；而私房租賃合同的內(nèi)容則是在符合法律規(guī)定的前提下，由雙方協(xié)商確定。

必備條款

1、當(dāng)事人姓名或名稱及住所。

當(dāng)事人指出租人和承租人。法律對(duì)出租人的要求是其必須是房地產(chǎn)的合法產(chǎn)權(quán)人；對(duì)于承租人各地有不同要求，一般來(lái)講，如果是當(dāng)?shù)鼐用瘢毘钟斜救松矸葑C，如果是外來(lái)居民，須持有本人身份證及公安部門發(fā)的暫住證；企業(yè)事業(yè)單位須持有《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》；非企事業(yè)單位的其他組織如機(jī)關(guān)、團(tuán)體、部隊(duì)等須有縣以上民政部門批準(zhǔn)設(shè)立的有效證件。房地產(chǎn)租賃當(dāng)事人必須符合上述資格限制，才能簽訂租賃合同。

2、標(biāo)的物，即租賃的房屋。

在合同中須寫(xiě)明房屋所在位置即地址、面積、范圍、裝修及設(shè)施狀況。對(duì)承租人而言，租房的目的是利用房屋的使用價(jià)值或是用于居住或是用于商業(yè)目的，因此房屋處于適用的狀態(tài)是對(duì)房屋的最基本要求之一，所以簽訂合同時(shí)必須說(shuō)明房產(chǎn)交付使用時(shí)的基本狀況，這是一旦房屋不符合使用要求而發(fā)生糾紛時(shí)區(qū)分雙方責(zé)任的前提。不但如此，一旦房屋在租期內(nèi)的毀損或第三人侵害以致妨礙了承租人依約使用房屋時(shí)，出租人還有義務(wù)修繕?lè)课荩@些補(bǔ)救措施的標(biāo)準(zhǔn)通常應(yīng)為合同中定明的房屋狀況。

3、租賃用途。

即承租人租賃房屋的目的。租賃用途一旦定明，則承租人不得擅自改變用途，尤其不得用房屋從事非法活動(dòng)。同時(shí)，明確了房屋的使用用途后，只要承租人依約用房，則正常范圍內(nèi)出現(xiàn)的房屋磨損，出租人不得要求賠償。由于租賃用途不同，房屋的租賃價(jià)格也會(huì)不同，所以，租賃用途對(duì)于雙方當(dāng)事人來(lái)說(shuō)，也是必須定清寫(xiě)明的問(wèn)題。

4、租賃期限。

寫(xiě)清租賃期限的意義是：

（1）期限屆滿，承租人有義務(wù)將原房屋退還出租人；

（2）如果出租人提前收回住宅的，應(yīng)當(dāng)有"必須收回"的理由，并且征得承租人的同意，賠償承租人的損失，做好承租人住宅安置工作；

（3）因買賣、贈(zèng)與或繼承而發(fā)生房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的，如原租賃合同未到期，則原合同對(duì)承租人與新房主繼續(xù)有效；

（4）承租人為一人時(shí)，如其在租期內(nèi)死亡，共同居住人可以要求合同繼續(xù)履行，辦理更名手續(xù)。

5、租金及交付方法。

私有房屋租賃，由租賃雙方按照房屋所在地城市人民政府規(guī)定的私有房屋租金標(biāo)準(zhǔn)，協(xié)商議定；沒(méi)有規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的，由租賃雙方根據(jù)公平合理的原則，參照房屋所在地租金的實(shí)際水平協(xié)商議定，不得任意抬高。

租金的交付方式，即租金是按月、按季還是按年支付，交付的具體日期也應(yīng)在合同中明確。

6、修繕責(zé)任。

修繕?lè)课菔浅鲎馊说囊豁?xiàng)義務(wù)，指的是出租人在整個(gè)出租期間對(duì)房屋有進(jìn)行必要修繕的義務(wù)。所謂必要即指：房屋必須使承租人能夠依雙方約定使用并收益。修繕的范圍包括：房屋自身及其附屬設(shè)施，以及其他屬于出租人修繕?lè)秶脑O(shè)備。共有房屋的修繕應(yīng)由房屋共有人共同負(fù)責(zé)，合理分擔(dān)修繕費(fèi)用，不得互相推諉。承租人應(yīng)協(xié)助出租人檢查、修繕?biāo)凶獾姆课荨３鲎馊舜_實(shí)無(wú)力修繕的，可與承租人協(xié)商，由承租人墊款修繕；出租人如不在本市或拖延不修的，經(jīng)所在地房管部門勘察，確需修繕的，可由承租人代修。修房的墊款和代修的費(fèi)用，可以抵扣房屋租金或由出租人分期償還。

7、變更與解除合同的條件。

我國(guó)法律明確規(guī)定了房屋租賃合同的變更與解除的法定條件。

有下列情形之一的，房屋租賃當(dāng)事人可以變更或者解除租賃合同：

（1）符合法律規(guī)定或者合同約定可以變更或解除合同條款的；

（2）因不可抗力致使合同不能繼續(xù)履行的；

（3）當(dāng)事人協(xié)商一致的。

8、轉(zhuǎn)租的約定；

9、違約責(zé)任。

什么情況下出租人有權(quán)單方面解除合同？

在租賃期限內(nèi)，承租人有下列行為，出租人有權(quán)解除合同，收回房屋：

（1）承租人擅自將承租的房屋轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或轉(zhuǎn)借；

（2）承租人利用承租的房屋進(jìn)行非法活動(dòng)，損害公共利益；

（3）承租人累計(jì)六個(gè)月不交租金的。

要續(xù)租怎么辦？

租賃期滿，租賃合同終止，承租人需要繼續(xù)租用的，應(yīng)當(dāng)在租賃期限屆滿前3個(gè)月提出并經(jīng)出租人同意，重新簽訂租賃合同。

關(guān)于押金

房客通常不會(huì)像對(duì)待自己的財(cái)產(chǎn)一樣愛(ài)護(hù)那些租來(lái)的東西。所以，押金就是對(duì)租房人的一種制約。

押金的金額一般是兩個(gè)月的租費(fèi)，這是因?yàn)椋?br/>
(1)如果租房者付不起一個(gè)月的租金，房東可以從押金中抽出這個(gè)數(shù)額的錢。

(2)如果在租用到期時(shí)，有任何重大的破損發(fā)生，房東可以使用剩余的押金作補(bǔ)償.

為防止到退房時(shí)雙方對(duì)房屋的原始狀態(tài)有分歧,租房者應(yīng)該在租約簽訂之前做好預(yù)防措施。應(yīng)該好好看看整個(gè)房間，檢查任何可能有問(wèn)題的地方。

以下是一些必須仔細(xì)察看的地方：

*門鎖：它們是否易于開(kāi)啟？房東是否在上一個(gè)房客搬走后更換了門鎖？

*煙霧報(bào)警器：房間里有沒(méi)有？是否工作正常？

*墻壁：有沒(méi)有記號(hào)、凹痕、劃痕、裂縫等等等？

*管道：有沒(méi)有生銹？

*漏洞：廚房的水槽底下、前門的邊上、天花板、以及整個(gè)浴室，檢查這些地方是否漏水。

*瓷磚：有沒(méi)有脫落？形狀有沒(méi)有受損？

*門：油漆是否均勻？有沒(méi)有記號(hào)、凹痕、劃痕、裂縫等等等？

*地毯：是否褪色？有沒(méi)有污點(diǎn)？

*涂料：是否平滑？有沒(méi)有剝落？

任何在將來(lái)會(huì)帶來(lái)問(wèn)題的地方都應(yīng)該被記錄下來(lái)。最佳方法是把這些地方都拍下來(lái)，并對(duì)所有的照片進(jìn)行描述，然后房東和房客分別在記錄上簽名并標(biāo)明日期。在簽訂租約前，應(yīng)該要求房東寫(xiě)下他是否退還押金的各種條件,以保證在租借合同中沒(méi)有允許房東以任何含糊理由抽取一定押金的條款。