隨著一手房房價的節(jié)節(jié)攀升，二手房市場也逐日升溫。二手房與一手房的競爭力大部分體現(xiàn)在價格優(yōu)勢上。那么，影響二手房價格的因素有哪些呢?當(dāng)下，很多人在購買二手房時都會對房屋先進(jìn)行估價，應(yīng)該如何進(jìn)行合理估價?帶著這些問題，讓我們一起來閱讀下文。

一、影響二手房價格的因素有哪些?

經(jīng)濟學(xué)常識告訴我們，需求影響價格。需求當(dāng)然是其中一個極其重要的因素。但是除了需求之外，還有哪些因素也影響了二手房的價格呢?通過實踐和經(jīng)驗的判斷，主要有以下幾種：

1、區(qū)域因素。主要包括地段等級、交通條件、小區(qū)環(huán)境、配套設(shè)施、未來發(fā)展前景及環(huán)境污染等。

2、房屋自身因素。主要包括房屋成新率、產(chǎn)權(quán)狀況、樓層、朝向、戶型格局、房屋裝修、燃?xì)鉅顩r、物業(yè)類型、通風(fēng)采光、景觀等。一般說來，維護(hù)好的能延長房屋的使用壽命，從而提高房屋價值。產(chǎn)權(quán)狀況主要分為：商品房住宅、成本價住宅及標(biāo)準(zhǔn)價或優(yōu)惠價住宅。對于同一位置的房屋來說，商品房住宅的價格最高，成本價住宅次之，標(biāo)準(zhǔn)價或優(yōu)惠價住宅價格最低。樓層對房屋價格有較大的影響，一般來說，多層住宅以二、五層為標(biāo)準(zhǔn)，頂層最差，一層次之，三、四層最好。高層住宅則是樓層越高(頂層除外)，價格也越高;朝向?qū)Ψ课莸膬r格也有較大的影響。此外，房屋的燃?xì)鉅顩r(管道天然氣、管道煤氣、液化氣)、物業(yè)類型(多層、板式小高層、高層塔樓)、采光(主要考慮是否有遮擋)及景觀等對房屋價格都有一定的影響。

3、市場因素。主要包括經(jīng)濟狀況、房地產(chǎn)市場行情及市場供求狀況等。其中市場供求狀況對房屋的價格影響最大，當(dāng)某一區(qū)域房屋供不應(yīng)求時，房屋價格就上漲。反之，當(dāng)房屋供應(yīng)量過大時，房屋價格就會出現(xiàn)下降。

4、消費者心理因素。主要包括消費者的心理障礙、對房屋的偏好及交易心態(tài)等。如果不是受經(jīng)濟制約或價格上有較大的優(yōu)勢，人們往往不愿去購買二手物品。購房者的偏好及交易心態(tài)對二手房的價格也有較大的影響，如果購房者特別偏好某一區(qū)域的房屋，或者他們急于買房，那么這些房屋價格在一定程度上也會提高。

當(dāng)然，以上所列舉的因素只是一部分。事實上，很多因素都可能導(dǎo)致二手房價格有所漲落，要看具體的情況才能進(jìn)行分析。

二、買二手房如何合理估價?

購買二手房的時候，很多購房者都會預(yù)先對待購的房屋進(jìn)行估價，以便確定是否屬于自己的能力可承受范圍或者值不值得購買。那么，該如何估價才是合理的呢?

事實上，目前市場上對于二手房的評估一般采用市場比較法、收益法、成本法等方法。其中市場比較法最受青睞。它既是專業(yè)評估機構(gòu)所常用，也常被購房者在自行評估時所采用。

1、購房者自行評估。

具體方法是：購房者可挑選三個以上與欲評估房屋在地段、房齡、戶型等方面相類似市場實例進(jìn)行對照，對自己的房屋進(jìn)行粗略的評估，避免因價格預(yù)估太高而導(dǎo)致房屋難以出手，也不會因為預(yù)估價格太低而遭受經(jīng)濟損失。估算公式如下：樓齡折舊，每年-2%;房屋結(jié)構(gòu)，功能低-10%;樓層，頂樓-5%，次底層與次頂層-3%，中間層 3%;朝向，朝向價值從高到低：東南、西南、東北、西北。若無南向窗戶則-5%;教育區(qū)域，有重點中小學(xué) 15%;電梯，有電梯的二手房相對同質(zhì)量樓盤多500-2000元/平方米;小區(qū)配套，無小區(qū)配套則-5%;物業(yè)管理，無物業(yè)管理則-5%;買家心理，舊房-8%。

2、專業(yè)評估師合理估價。

由于估價是一個很復(fù)雜并且微妙的過程，往往一個朝向，一個樓層等細(xì)節(jié)因素，價位的差距就顯現(xiàn)出來。評估人員需要具備豐富的實踐經(jīng)驗，復(fù)雜瑣碎的細(xì)節(jié)，最終直接影響評估價格的高低。對于二手房來說，由于交易是零星進(jìn)行的，不存在大量交易，一般是一房一價。為確保得到較合理公正的價格，還是盡量選擇專業(yè)且經(jīng)驗豐富的評估師進(jìn)行估價。估價人員對委估及相應(yīng)房地產(chǎn)現(xiàn)場查勘情況的詳細(xì)程度以及搜集相關(guān)資料的真實性和可靠性是能夠最大化保障自身權(quán)益的砝碼。

事實上，在選擇二手房的時候，價格往往是成交的一大衡量因素，因此不管是在估價也好，談判也好，如果在價格方面達(dá)成一致，買賣雙方極有可能成交。希望本文所提及的這些內(nèi)容能夠為廣大購房者有所幫助、有所啟示。

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