們發現很多時候出售二手房的，才會需要對房屋價值做一個評估，這樣賣方定價才有一個參考依據。但對二手房房價評估也不是件簡單的事情，此時最好委托專業的機構來進行評估，但在評估過程中也有需要注意的問題，那到底二手房房價評估要注意什么呢?請一起在下文中進行了解。

一、二手房價錢如何評估

一套二手房價值幾何，可不是評估師憑經驗毛估出來的，必須有一整套計算操作辦法。影響一套二手房屋市價的因素很多，物業類型、結構、層次、朝向、室內凈高、開間跨度、建造年代、權屬、地段等級等。

評估業與尋常百姓的生活密切相關，最常見的要數置換物業評估了。隨著房產二、三級市場日益繁榮，二手房估價作為房屋置換前期的重要環節，受到廣泛關注。

1、毛估說不過去市場比較可擺平。

一套二手房價值幾何，可不是評估師憑經驗毛估出來的，必須有一整套計算操作辦法。目前，主要采用市場比較法，通常選擇三套符合以下要求的可比物來：與需要估價的房屋地段相近、成交時間相近、物業類型相同、房型相同、物業建筑年代相近、結構相同、權屬相同、價值相近。把這三套房子的成交價格作為比較對象，加入幾方面的修正系數最終得出的算術平均值，就是委托估價房屋的評估價。

2、二手房定價相關系數多多。

影響一套房屋市價的因素很多，物業類型、結構、層次、朝向、室內凈高、開間跨度、建造年代、權屬、地段等級、面積、房型、采光、廚衛大小、建筑質量、電梯數量和品牌、外立面造型、物業內外部裝修、得房率以及物業所處外部設施、基礎設施、居住人氣、小區容積率、區域規劃等，都得加以適當的考慮。例如，一套房屋，朝向以南向為準，東向減5%--6%的系數，西向減10%;多層住宅樓層以3層--4層為準，底層減5%--6%，頂層減10%;新舊里最多可減 40%;房型的系數加減就更加復雜，兩房一廳以廳12平方米為基準，同時還要考慮廳的利用價值(如過道廳和獨立廳、明廳和暗廳之別);廚房、衛生間以4平方米為準，小于4平方米要減2%--5%，明間與暗間又有區別;還有得房率的高低與加減系數也密切相關。同樣一套住宅，買賣雙方的心理價位難免背道而馳，買者認為價格評估得太高，賣者又說估得太低，最終談不攏不歡而散，這是常有的事。其中原因有業主方面的，也有物業評估方面的。

3、二手房具有時效性。

業主對二手房估價的認識存在著一些誤區。二手房估價有個最重要的特征--時效性，三級市場房屋價格波動較大，變化周期短，幾個月就必須刷新一次。有的業主不了解這一點，常常質問：我與鄰居房型、面積相同，為什么他能賣發5萬元，我的估價才24萬元?影響二手房估價的因素很多，但有的業主強調個別因素，卻不能綜合考慮。裝修不具備保值性，一般裝修三年以上估價降為0，很多業主卻以為裝修花過大錢，理應賣個好價。

另一方面，二手房評估至今還沒有形成一套既科學又符合市場規律的評估體系，專門從事這項業務的評估機構很少。整個房屋置換市場中魚龍混雜，社會上許多置換中介機構從業人員缺乏基本的專業知識和職業道德，不對置換物業進行現場勘查，有的還故意壓低物業價值以牟取暴利，客觀上造成了業主的 信任危機。

二、二手房房價評估要注意什么

二手房買賣和抵押貸款中最關鍵的環節就是房屋價格的評估。買家通過評估知道所買房屋是否物有所值;業主通過評估知道自己房子的市價所值;房地產經紀公司通過房屋評估向客戶推薦較為公正的指導價格;評估事務所通過評估給金融機構貸款提供房屋價格指導。

二手房的價格到底如何評估呢?房地產評估機構對于二手房的評估一般采用市場比較法、收益法、成本法等方法。但大多數評估機構在有條件的情況下一般選用市場比較法對房屋進行評估。市場比較法是指：挑選至少三個以上與欲評估房屋在地段、房齡、戶型等方面相類似的市場實例與所評估二手房進行比照，然后依據實例價格再根據所評估房屋的具體情況做出適當修正，以此估算所評估二手房的客觀合理價格或價值。修正價格的因素包括：所處地段繁華程度、交通便捷程度、小區環境、景觀、公共配套設施完備程度、城市規劃限制;房屋面積大小、形狀、臨路狀況、基礎設施完備程度、土地平整程度、地勢、地質水文狀況、規劃管制條件、土地使用權年限;房屋新舊程度、裝修、設施設備、平面布置、工程質量、建筑結構、樓層、朝向等。

專業人士表示，在二手房價格的評估中以下幾個因素的影響最為關鍵。

首要因素，位置、地段。二手房與新房價格一樣，北邊比南邊貴，城里的比城外貴。南邊的二手房與北邊的二手房價格可相差超過1000元、平方米，同樣，二環內的二手房與三環內的二手房價格相比之下也能產生1000元、平方米以上的落差。

第二因素，房屋使用年限與小區管理及配套設施。修建年代越近的房屋，配套設施越齊全的小區，管理越到位，價格也越高。由以上因素造成的房屋價差每平方米價格相差范圍可達到500元至2000元。

第三因素，房屋朝向。買房講究坐北朝南，因此同一棟樓里同等戶型不同朝向的二手房價格會產生200元左右、平方米的落差。同樣，在房屋結構上，戶型安排合理的房屋與同等條件戶型過于緊湊的房屋價格也能相差到每平方米100元至200元左右。

第四因素，房屋內部裝修程度及其他。房屋內部裝修程度以及其他因素對于價格的影響雖然不太明顯，但是對于房屋的出售速度有著一定影響。如裝修好、交通便捷的房屋出售速度就比同樣條件但裝修較次、交通不便的房屋快。

畢竟作為賣方肯定是想多賣錢，而買方自然是想要以最低的價格購買到滿意的二手房，由于存在一種這樣的情況，因此就需要有專業的機構對二手房的實際情況進行評估，然后確定一個當前的價格，供當事人進行參考。

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