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二手房買賣過程中，經常會出現各種違約現象，比如延期交房、延期付款、延期辦理房產證、房屋質量問題、稅費問題等等，因此房屋買賣雙方事先約定違約金很有必要。那么，如何約定二手房買賣違約金呢？詳細內容請在下文中進行了解。

一、如何約定二手房買賣違約金

在房屋買賣活動中，有些違約導致合同不能履行，有些問題不足以導致合同無法履行，但是影響了一方的權益，至少給對方造成日期的延誤。從合同約定的角度講，應該對合同履行的所有細節進行約定，并約定出現某種違約的處理方式及違約責任的承擔方式。

對于根本違約可這樣約定：合同簽訂后，如甲方不出售該房屋，則乙方有權解除合同或依據本合同請求法院強制履行;若乙方解除合同的，甲方應向乙方支付總房款20%的違約金。“不出售房屋”是指甲方主觀不出售該房屋或以實際行動表示不出售該房屋，如將房屋售與他人、不協助乙方辦理過戶手續超過一個月或拒絕交付房屋超過一個月的。

合同簽訂后，如乙方不購買該房屋，則甲方有權解除合同或依據本合同請求法院強制履行，若甲方解除合同的，乙方應向甲方支付總房款20%的違約金。“不購買房屋”是指乙方主觀不購買該房屋或以實際行動表示不購買該房屋，如拒絕辦理產權過戶登記、在具備公證提存條件后不辦理公證提存手續、不支付購房款，以貸款方式支付房款的不辦理貸款手續。

二、二手房買賣如何約定違約金

有些合同買賣雙方在簽訂合同時是附生效條件的，但在合同生效前，買賣雙方可能已經履行了一部分合同義務，對這種情況在合同中可這樣約定：本合同生效前若甲方違反本合同約定的，甲方應雙倍向乙方返還定金。若本合同生效后甲方違反本合同約定的，乙方有權單方解除合同，并要求甲方支付總房款20%的違約金;若乙方選擇繼續履行合同的，甲方應繼續履行合同并向乙方支付總房款10%的違約金。本合同生效前若乙方違反本合同約定的，甲方有權沒收乙方支付的購房定金。若本合同生效后乙方違反本合同約定的，甲方有權單方解除合同，并要求乙方支付總房款20%的違約金;若甲方選擇繼續履行合同的，乙方應繼續履行合同并向甲方支付總房款10%的違約金。

合同中的一般違約行為可以參照根本違約約定的違約金的數額遞減，比如約定總房價款1%-5%的違約金，再比如對于延期付款或延期交房可以按照總房價款的每日萬分之三承擔違約責任，直至符合合同約定的條件為止。

買房時，如果事先約定了違約金，那當一方違約時，另一方就有了索賠的標準。同時還要注意的是，約定的違約金不能過高也不能過低。因此，如果您在買房過程中不知道如何約定違約金，那么建議您向專業的房產律師咨詢。

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