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新房太貴或者新樓盤位置比較偏遠(yuǎn),一些人為了好點(diǎn)的位置或者省事就會選擇去購買二手的房子,那么這個(gè)哈爾濱二手房買賣流程和每一項(xiàng)流程中所需要注意的問題是什么,請看下文中小編為大家進(jìn)行詳細(xì)的解答。
一、找房源,看房
可以網(wǎng)上找房,也可以通過線下中介找房。當(dāng)然最好還是自己找房源。
二、買賣前的房屋和產(chǎn)權(quán)審核
了解房屋情況。買方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況,要求賣方提供合法的證件,包括房屋所有權(quán)證書、身份證件及其它證件。也可以看購房時(shí)的相關(guān)憑據(jù),比如購房發(fā)票、契稅發(fā)票等,作為輔助證據(jù)以確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)歸屬。注意房產(chǎn)證上有幾個(gè)人的署名。如果有兩個(gè)人,在簽訂后邊的合同時(shí)就需要有兩個(gè)人的名字。
三、查檔
買賣雙方持房產(chǎn)證原件房管局查詢房產(chǎn)檔案,以確定產(chǎn)權(quán)歸屬以及有沒有被抵押。
四、確定房屋產(chǎn)權(quán)后,交定金
1、若賣方仍在還貸,則在交定金之前,需要先辦理贖樓或同行轉(zhuǎn)按揭。
辦理贖樓:賣方通過擔(dān)保公司,向銀行借款贖樓,這會產(chǎn)生一定擔(dān)保費(fèi)用和短期贖樓貸的利息。
辦理轉(zhuǎn)按揭:
A、評估所進(jìn)行房屋評估,買賣雙方需帶齊身份證、戶口本、買賣合同及產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件。
B、買方將申請貸款的資料報(bào)送到銀行,得到銀行的貸款批準(zhǔn)并發(fā)放到貸款專用賬戶。
C、賣方辦理完結(jié)提前還貸手續(xù)并辦理注銷抵押登記事項(xiàng)。
D、賣方辦理完結(jié)注銷抵押手續(xù)后,雙方去交易中心過戶。
E、買方支付給賣方除提前還貸以外部分的剩余房款。
F、買方產(chǎn)權(quán)證下發(fā)后,辦理抵押登記。
特別提醒:買方拿現(xiàn)金贖樓或買方通過擔(dān)保公司向銀行貸款贖樓,都是不可取的方法。如果發(fā)生交易因意外原因終止、房屋被查封等問題,買方會有風(fēng)險(xiǎn)。
2、當(dāng)賣方不再為該房還貸,則進(jìn)入交定金環(huán)節(jié)。
一般來說,在交定金的時(shí)候會簽一份預(yù)約買賣合同,示范文本可以在本市房管局網(wǎng)站上下載。合同至少需要寫明房屋產(chǎn)權(quán)、地址、成交金額、辦理過戶時(shí)間、交房時(shí)間、相關(guān)稅費(fèi)由誰交、違約金和違約責(zé)任等。
定金最好不要直接交到業(yè)主手中,而應(yīng)該交由銀行監(jiān)管,可以在預(yù)約買賣合同中約定,在某一步把定金給賣方。還需注明“把定金交給監(jiān)管方則視為賣家收訖,賣家以未收到定金為由拒絕履行合同的,視為違約”。
交定金的具體做法是:然后各自在銀行開一個(gè)賬戶,約定在買家過戶完畢、拿到新出的房產(chǎn)證之后,首期款打給賣方。如果交易順利完成,銀行會把款項(xiàng)打給賣方;如果中間出現(xiàn)問題交易終止,則把首期款再打回給買方。
出于公平角度考慮,銀行會要求買賣雙方在簽監(jiān)管協(xié)議時(shí)就在放款書上先簽字,這樣放款時(shí)買賣雙方不需要親自到銀行,也能避免買家到時(shí)候不配合放款給賣家?guī)砝_。
五、簽訂正式合同
交付首期之后,就可簽訂正式二手房買賣合同,合同范例可到當(dāng)?shù)胤抗芫止倬W(wǎng)下載,雙方可自行修改。
簽合同前需注意:
1、如果房產(chǎn)有共有權(quán)人,要讓共有權(quán)人一同簽字,避免后面出現(xiàn)共有權(quán)人不同意出售導(dǎo)致交易存在失敗的可能。
2、如果有租約的,應(yīng)該讓租客簽訂放棄優(yōu)先購買權(quán)的證明,避免租客以侵犯優(yōu)先購買權(quán)為由導(dǎo)致交易失敗。如果該房產(chǎn)附有戶口,要在簽訂合同時(shí)寫明戶口遷出的日期及違約條件。
3、事先公安局查閱業(yè)主的戶口是否已經(jīng)遷出,如果沒有,合同里就有寫明賣方需在辦理過戶前遷出戶口。
4、要明確違約責(zé)任,特別是在目前房價(jià)上漲的情況下,業(yè)主違約的幾率增大,明確違約責(zé)任才能保障自己的權(quán)益。
六、買方辦理按揭貸款。
如果不是一次性付款,買家還需要到銀行做按揭貸款。去銀行做貸款申請需要買賣雙方到場,要帶上身份證原件、結(jié)婚證、戶口簿、收入證明、銀行流水、買賣合同等。
因?yàn)橛锌赡苜J款額度達(dá)不到預(yù)期,所以買家需要做好支付更多首付款的準(zhǔn)備,否則交易不成將造成違約。
七、過戶。
去過戶時(shí),需要到房產(chǎn)所在地的產(chǎn)權(quán)登記中心去辦理過戶手續(xù),并繳稅。買賣雙方需要帶上身份證原件、房產(chǎn)證原件、二手房買賣合同等。一般,在遞件后拿到回執(zhí),買方就可以讓銀行發(fā)放之前監(jiān)管的定金了。在拿到房產(chǎn)證后,買方回銀行辦理房產(chǎn)抵押,銀行之后會給賣方打余款,買方每月按時(shí)還貸。
八、交房。
交房一般就涉及物業(yè)、水電、有線電視、燃?xì)獾冉唤樱绻慨a(chǎn)內(nèi)部還有家具家電,還要核實(shí)清楚賣方是否要被更換或搬走。水電等交接,就要分別到管理處、水務(wù)局、有線電視臺、供電局等部門去辦理,雙方應(yīng)準(zhǔn)備好房產(chǎn)證復(fù)印件、身份證等。如果二手房買賣涉及家電家具,那么最好在簽訂合同的時(shí)候約定“交房保證金”,即買方給賣方的首付款要扣除家電家具金額。
通過這個(gè)哈爾濱二手房買賣流程大家知道買房子等于買一個(gè)家,即使是二手的也要非常的謹(jǐn)慎,每一個(gè)步驟流程和細(xì)節(jié),都要好好地仔細(xì)的去研究,幾十萬的事情一定要慎重之慎重,每一個(gè)小細(xì)節(jié)都要親力親為,做好了研究以后然后再跟對方簽訂買賣合同,最后祝愿您買到自己心儀的房子。更多相關(guān)知識您可以咨詢律霸青島律師。
買二手房可以貸款嗎,二手房買賣能貸款嗎?
二手房買賣合同糾紛如何認(rèn)定違約責(zé)任?
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李敏律師,從事律師工作20年之久,現(xiàn)為山東滕州滕國律師事務(wù)所執(zhí)業(yè)律師,經(jīng)驗(yàn)豐富。執(zhí)業(yè)以來成功代理刑事辯護(hù)、勞動爭議、婚姻糾紛、合同糾紛、交通事故、工傷賠償以及房屋買賣糾紛等各種案件,辦理十多起意外死亡案件,圓滿解決,為刑事被告人多人多次提供罪輕、緩刑、無罪辯護(hù),并獲采納,現(xiàn)為十余家企事業(yè)單位提供常年法律顧問服務(wù)!提供法律咨詢幾千次!深研法學(xué),法學(xué)功底扎實(shí),自從事律師工作以來,盡心、盡責(zé)為當(dāng)事人服務(wù),審慎處理各項(xiàng)法律事務(wù),其處事作風(fēng)和辦案思路獲得當(dāng)事人和同行的一致認(rèn)可和好評。
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