案例一：無權代理

原告與被告、第三人簽訂《房屋買賣合同》一份，約定原告向被告購買房屋，該房屋系被告與第三人共有，被告與第三人系父女關系。第三人未到場簽字，由被告代簽。合同簽訂之日交付定金。此后房價上漲，被告拒絕履行合同。

在房價上漲時期，這應該是個比較典型的案例。很多買方都以為父母與子女或者兄弟姐妹之間互有代理權的，或者是因為房價在漲，匆忙行事，使得房屋買賣合同上出現較多的代簽現象。

本案的焦點就是被告是否可以替第三人代簽。答案是否定的。盡管被告與第三人系父女關系，但沒有第三人的委托授權或者事后追認，被告是無權代理第三人買賣房屋的，被告代第三人處分房產的行為是無效的，所以合同是無效的。因為合同是無效的，原告可以主張返還定金，但不能主張繼續(xù)履行合同……

法院判決：一、〈房屋買賣合同無效〉;二、被告向原告返還定金。

應該說在這起案件中，這樣的判決中，原告本身的損失是比較大的，因為其本身無法依據合同取得房屋產權。針對這種情況，本律師建議如下：

1.房屋買賣交易中，一定要弄清楚房屋的產權人是誰，一定要由產權人簽字，在涉及共有產權的，應讓共有產權人簽字，不要認為是夫妻關系、父母兄弟姐妹關系就有代理權，代理人應有產權人的真實的授權委托書，這個授權委托書，買主要核實一下他的真實性，以免授權委托書是偽造的導致合同無效。

2.如果代理人在簽字當時確實來不及提供委托書，應在合同中明確約定提

供委托書的時間及其責任。例如本案中被告已簽字，作為共有產權人的第三人未到場這種情況，應在合同中明確約定由被告在指定時間內提供第三人的授權委托書，否則應該承擔違約責任。這樣就能加大代理人提供委托書的責任，在合同無效的情況下可以彌補買方的損失，加大產權人主張合同無效的成本。

3.如果產權人沒有簽字可以在合同簽字后要求產權人在事后追認，如果產權人在事后追認，那合同的效力就不存在問題了。

案例二：賣方不賣

賣主與買方簽定房屋買賣合同一份，雙方約定房款為100?萬，首付30萬，余款按揭支付，雙方還約定了違約金為合同總價款的20%?.?后房價上漲，賣方收受首付款后，便毀約不賣。買方仍希望房屋交易能成交，一直與賣主進行談，賣主一邊與買方周旋談判，一邊將房子以高價賣給第三方并辦理過戶手續(xù)。買方只能起訴法院，要求解除合同，并要求賣方方賠償損失。

法院最終判決：一、解除雙方的買賣合同;二、返還首付款，二、賣主按合同總價款的20%?賠償買方的損失。

這應該是在房產價格上漲中，一個比較普遍的現象，因為利益的驅使，賣主即便承擔違約金也不愿意按原價買出，因為其承擔了違約金之后仍可以獲得較大的利益。這個案件中間，表面上看買主是贏了，獲賠了20%?的違約金，但實際他是輸了，因為他沒有達到合同的目的：即獲取房屋的產權，實際上這種案件，買主都是希望獲得房屋的產權的，因為他們交易的目的就是為了獲得產權。

那么這種賣方不賣的情況下，買方能否獲得產權呢?答案是肯定的。對此，本律師建議如下：

1.做好守約方應盡的義務。在賣方可能將要違約的情況下，作為買方的守約方，仍應按照合同約定履行自己的義務，比如說付款等等。同時在合同履行期到來之時，做好必要的通知、提示義務，做好自己的守約方的義務。

2.在協(xié)商不成的情況，應及時起訴至法院，起訴要求賣方履行合同義務，并可以要求賣方賠償損失，為防止一房多賣的現象發(fā)生，可以采取財產保全措施。采取這樣的訴訟行為，在時間上要快，不能給賣方過多的時間。本案中賣方就犯了這樣的一個錯誤，遲遲與對方談判，不采取訴訟行動，賣方卻是一邊談判拖延時間，一邊高價賣出，導致一房多賣發(fā)生。

3.為防止這種情的發(fā)生，買賣雙方可以在格式合同的情況下適當增加條款，使雙方的權利、義務更加明確，可以以房屋總價款為標準，約定一定比例的違約金，加大違約成本，遏止雙方擅自違約的成本，這對買賣雙方違約責任都是一樣的，雙方都是平等的。

案例三：無法按揭

吳先生看中了一套二手房，與賣方簽定了《房產買賣合同》，雙方約定了首付款的金額、付款時間，余款銀行按揭。后雙方依約交付了首付款，但吳先生在銀行按揭時遇到了麻煩，銀行告知，因信貸款政策原因，這套房子不能辦理按揭，因吳先生無力籌齊余下的款項，只得放棄購買這套房子的念頭，要求解除合同，賣方返還首付款，但賣方認為，這是屬于吳先生違約，只同意退還部分首付款。協(xié)商不成，無奈之下，吳先生只能依照合同約定將賣方訴之某仲裁委員會，仲裁庭經審理認為：按揭貸款是否能夠辦理，涉及到銀行的信貸政策以及銀行對房屋、貸款人資信等諸多方面的審查，由于雙方未對按揭貸款的有關事宜進行詳細約定，所以不能認定為吳先生違約，現因合同事實上無法履行，可以解除合同，賣方應全額退還首付款。

近期，國家房產政策調整，銀行房產按揭貸款收緊，房產買賣合同簽訂之后，銀行按揭貸款辦不下來，導致糾紛的發(fā)生也比較多，那么這種“無法按揭”，究竟是不是一方違約呢?

本律師認為對于這種情況，應該客觀的分析這種“無法按揭”的原因，如果是因為買方自己拖延不去辦理按揭等個人原因導致按揭貸辦不下來，那么是屬于買方違約，而如果是因為國家的信貸政策、銀行的評估價格等原因辦不下來按揭，那么則不屬于任何一方的過錯，是合同事實上無法履行，合同可以解除，買方應該返還已付的購房款。

對于銀行按揭問題，本律師建議如下：

1.應首先充分了解銀行的信貸款政策，哪些房產是不能辦理按揭的，哪些有額度要求等等，同時在簽訂二手房合同之前，應該同房產經紀人一起去銀行，了解所購買的房屋是否符合貸款政策，確認后再簽訂合同，辦理相關手續(xù)。

2.在合同中可以約定若按揭辦不下來的解決辦法以及由此產生的責任承擔問題。因為合同是意定的產物，有約依約，現在的二手房買賣合同基本上都是格式合同，所以在此合同項目加上有關按揭不下來的解決辦法尤顯必要，這樣可以保障在遇到按揭辦不下來時候有效的解決問題，也能比較明確的責任承擔，降低買賣的風險，保障交易的平穩(wěn)運行。

二手房交易的涉及的問題比較多，也比較復雜，本律師這里只是選取了三個比較典型的案例，進行了簡單的分析，不能一一而論，更多的需要買賣雙方在交易過程中去注意、防范風險，總的來說要注意一下四點：

1.合同簽訂之前的審查義務。無論是哪一方，在交易之前都有必要審查對方的情況，如產權人情況，合同的履行能力，房屋的質量等等。

2.合同的條文盡可能的詳細化。因為格式合同本身不可能對所有的可能的風險進行防范，所以更多的要依賴買賣雙方對合同條文進行補充，使權利、義務更加明確。

3.嚴格履行合同的義務。合同的義務不僅包括付款、交付等主要義務，也包括交易行為本身所附隨的通知、提示等義務。不能因為對方可能要違約，而疏忽自己所應要履行的合同義務。

4.善用合同解除權等法定的、約定的權利。合同雙方既有合同本身所賦予的約定權利，也有法律所規(guī)定的法定權利。當對方有違約等違背合同義務，侵犯自己權益的行為，要及時使用合同解除權等法定、約定的權利維護自己的權益。

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