二手房產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)的情形在實(shí)踐中有哪些類(lèi)型？二手房產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)的分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)是什么？二手房產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)需要注意哪些事項(xiàng)？二手房產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)需要提交哪些材料？怎么避免二手房產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)的糾紛？

二手房產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)的情形：

繼承過(guò)戶(hù)

流程

一、辦理房產(chǎn)證過(guò)戶(hù)手續(xù)要到被繼承人戶(hù)籍所在地的派出所注銷(xiāo)戶(hù)籍，辦理死亡證明;

二、辦理房產(chǎn)證過(guò)戶(hù)手續(xù)要到區(qū)或市公證處(原外銷(xiāo)商品房到市公證處)辦理繼承權(quán)公證，房產(chǎn)繼承分兩種：一是遺囑繼承，二是法定繼承。需要提交的材料有：

1、被繼承人死亡證明;

2、辦理房產(chǎn)證過(guò)戶(hù)手續(xù)需要該套房屋的產(chǎn)權(quán)證明或其他憑證;

3、戶(hù)口簿或其他可以證明被繼承人與法定繼承人的親屬關(guān)系的證明文件;

4、辦理房產(chǎn)證過(guò)戶(hù)手續(xù)需要繼承人的身份證件;

有遺囑的繼承權(quán)公證另需提交的資料：被繼承人所立遺囑(該遺囑必須是已公證過(guò)的遺囑，其他形式的遺囑由于無(wú)法認(rèn)定其真實(shí)性，因此暫不予采納)。

三、辦理房屋過(guò)戶(hù)登記，申請(qǐng)人是繼承人或者受遺贈(zèng)人。

申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)提交下列文件：《房地產(chǎn)登記申請(qǐng)書(shū)》(原件)、身份證明(復(fù)印件)、房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)(原件)、 繼承權(quán)公證文書(shū)或者遺囑公證書(shū)和接受遺贈(zèng)公證書(shū)(原件) 契稅完稅憑證(原件)。

四、遺贈(zèng)和法定繼承、遺囑繼承不同，需要支付稅收。

費(fèi)用：

繼承房產(chǎn)的費(fèi)用有

(1)公證費(fèi) 40元/平米*產(chǎn)權(quán)證面積

(2)繼承公證費(fèi) 80元/單 放棄繼承公證80元/人

注：繼承的房產(chǎn)再次轉(zhuǎn)讓出售時(shí)個(gè)人所得稅按照所得征收20%，不過(guò)只要是符合家庭唯一住房和購(gòu)買(mǎi)超過(guò)5年的話(huà)就可以免征個(gè)人所得稅，而且個(gè)人所得稅退稅的政策同樣適用。

(3)房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估費(fèi)用

根據(jù)房地產(chǎn)價(jià)格的高低不同采用差額定律累進(jìn)方式來(lái)計(jì)算

房地產(chǎn)價(jià)格總額(萬(wàn)元)累進(jìn)計(jì)費(fèi)率%

100以下5

101以上至1000部分2.5

1001以上至2000部分1.5

2、所需材料 ⑴公證處需要 原產(chǎn)權(quán)人的死亡證明、產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件和所有當(dāng)事人的身份證、戶(hù)口本復(fù)印件一套。

⑵房管局需要材料和正常過(guò)戶(hù)基本一樣，只是還需要公證書(shū)一份。

注：繼承的難點(diǎn)在于公證所有的繼承人都放棄繼承，這樣就要求證明當(dāng)事人即為所有繼承人并且都自愿放棄繼承權(quán)。

房屋轉(zhuǎn)讓過(guò)戶(hù)

規(guī)定：

投入使用的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)雙方，應(yīng)當(dāng)簽訂房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同，合同文本可以使用房屋土地管理局制定的示范文本，也可使用自制合同。使用自制合同的，當(dāng)事人在過(guò)戶(hù)申請(qǐng)前應(yīng)委托經(jīng)市房地局認(rèn)定的法律服務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)行預(yù)審，法律服務(wù)機(jī)構(gòu)對(duì)符合規(guī)定的自制合同，提出預(yù)審合格意見(jiàn)。市、區(qū)、縣房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)受理過(guò)戶(hù)申請(qǐng)后，應(yīng)對(duì)買(mǎi)賣(mài)雙方提供的申請(qǐng)過(guò)戶(hù)資料進(jìn)行審核，審核內(nèi)容如下：

一、當(dāng)事人提供的材料是否合法、有效;

二、申請(qǐng)書(shū)填寫(xiě)的內(nèi)容與提供的材料是否一致、無(wú)誤;

三、房地產(chǎn)的權(quán)屬是否清楚，有無(wú)權(quán)屬糾紛或他項(xiàng)權(quán)利不清的現(xiàn)象，是否屬于《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》規(guī)定不得轉(zhuǎn)讓的范圍;

四、受讓人按規(guī)定是否可以受讓該房地產(chǎn);

五、買(mǎi)賣(mài)的房地產(chǎn)是否已設(shè)定抵押權(quán);

六、買(mǎi)賣(mài)已出租的房地產(chǎn)，承租人是否放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán);

七、買(mǎi)賣(mài)共有的房地產(chǎn)，共有人是否放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán);

八、房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)認(rèn)為應(yīng)該審核的其他內(nèi)容。

二手房過(guò)戶(hù)所需材料

過(guò)戶(hù)需要提供資料主要有：房屋所有權(quán)證、買(mǎi)賣(mài)雙方身份證明、房屋出售方婚姻狀況證明、房屋核檔證明、買(mǎi)賣(mài)契約以及其他房屋登記機(jī)構(gòu)認(rèn)為有必要提供的資料等。

轉(zhuǎn)讓過(guò)戶(hù)費(fèi)用

一.正常過(guò)戶(hù)

1、交易稅費(fèi)

a.營(yíng)業(yè)稅 (稅率5.55% 賣(mài)方繳納)

根據(jù)2010年房產(chǎn)新政，轉(zhuǎn)讓出售購(gòu)買(mǎi)時(shí)間不足5年的非普通住宅按照全額征收營(yíng)業(yè)稅，轉(zhuǎn)讓出售購(gòu)買(mǎi)時(shí)間超過(guò)5年的非普通住宅或者轉(zhuǎn)讓出售購(gòu)買(mǎi)時(shí)間不足5年的普通住宅按照兩次交易差價(jià)征收營(yíng)業(yè)稅，轉(zhuǎn)讓出售購(gòu)買(mǎi)時(shí)間超過(guò)5年的普通住宅免征營(yíng)業(yè)稅。

這里有兩個(gè)要點(diǎn)①購(gòu)買(mǎi)時(shí)間超過(guò)5年這里首先看產(chǎn)權(quán)證， 其次看契稅發(fā)票，再次看票據(jù)(房改房看國(guó)有住房出售收入專(zhuān)用票據(jù))這三種證件按照時(shí)間最早的計(jì)算。一般地說(shuō)票據(jù)早于契稅發(fā)票，契稅發(fā)票早于產(chǎn)權(quán)證，房改房中時(shí)間最早的是房改所收的定金的票據(jù)。②所售房產(chǎn)是普通住宅還是非普通住宅。

另：如果所售房產(chǎn)是非住宅類(lèi)如商鋪、寫(xiě)字間或廠(chǎng)房等則不論證是否過(guò)5年都需要全額征收營(yíng)業(yè)稅。

b. 個(gè)人所得稅(稅率交易總額1%或兩次交易差的20% 賣(mài)方繳納)

征收條件以家庭為單位出售非唯一住房需繳納個(gè)人房轉(zhuǎn)讓所得稅。在這里有兩個(gè)條件①家庭唯一住宅②購(gòu)買(mǎi)時(shí)間超過(guò)5年。如果兩個(gè)條件同時(shí)滿(mǎn)足可以免交個(gè)人所得稅;任何一個(gè)條件不滿(mǎn)足都必須繳納個(gè)人所得稅。注：如果是家庭唯一住宅但是購(gòu)買(mǎi)時(shí)間不足5年則需要以納稅保證金形式先繳納，若在一年以?xún)?nèi)能夠重新購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)并取得產(chǎn)權(quán)則可以全部或部分退還納稅保證金，具體退還額度按照兩套房產(chǎn)交易價(jià)格較低的1%退還。

注：地稅局會(huì)審核賣(mài)方夫妻雙方名下是否有其他房產(chǎn)作為家庭唯一住宅的依據(jù)，其中包括雖然產(chǎn)權(quán)證沒(méi)有下放但是房管部門(mén)已經(jīng)備案登記的住房(不包含非住宅類(lèi)房產(chǎn))。

另注：如果所售房產(chǎn)是非住宅類(lèi)房產(chǎn)則不管什么情況都要繳納個(gè)人所得稅。而且地稅局在征稅過(guò)程中對(duì)于營(yíng)業(yè)稅繳納差額的情況，個(gè)人所得稅也必須征收差額的20%

c. 印花稅 (稅率1%買(mǎi)賣(mài)雙方各半)不過(guò)從2009年至今國(guó)家暫免征收。

d. 契稅 (基準(zhǔn)稅率3% 優(yōu)惠稅率1.5% 和1% 買(mǎi)方繳納)

征收方法：按照基準(zhǔn)稅率征收交易總額的3%，若買(mǎi)方是首次購(gòu)買(mǎi)面積不足90平的普通住宅繳納交易總額的1%，若買(mǎi)方首次購(gòu)買(mǎi)面積超過(guò)90平(包含90平)的普通住宅則繳納交易總額的1.5%。

注：首次購(gòu)買(mǎi)和普通住宅同時(shí)具備才可以享受優(yōu)惠，契稅的優(yōu)惠是以個(gè)人計(jì)算的，只要是首次繳契稅都可以享受優(yōu)惠。若買(mǎi)方購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)是非普通住宅或者是非住宅則繳納交易總額的3%。

e.測(cè)繪費(fèi) 1.36元/平米 總額=1.36元/平米*實(shí)際測(cè)繪面積 (08年4月后新政策房改房測(cè)繪費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：面積75平米以下收200元，75平米以上144平米以下收300元，144平米以上收400元)

一般說(shuō)來(lái)房改房都是需要測(cè)繪的，商品房如果原產(chǎn)權(quán)證上沒(méi)有濟(jì)南市房管局的測(cè)繪章也是需要測(cè)繪的。

f.二手房交易手續(xù)費(fèi) 總額：住宅6元/平米*實(shí)際測(cè)繪面積 非住宅10元/平米

g.登記費(fèi)(工本費(fèi)) 80元 共有權(quán)證:20元

2、所需材料 ⑴地稅局需要賣(mài)方夫妻雙方身份證和戶(hù)口本復(fù)印件一套(若賣(mài)方夫妻不在同一個(gè)戶(hù)口本上還需提供結(jié)婚證復(fù)印件一套)、買(mǎi)方身份證復(fù)印件一套、網(wǎng)簽買(mǎi)賣(mài)協(xié)議一份、房產(chǎn)證復(fù)印件一套(如果賣(mài)方配偶已經(jīng)去世還需要派出所的死亡證明一份)

⑵房管局需要網(wǎng)簽買(mǎi)賣(mài)協(xié)議一份、房產(chǎn)證原件、新測(cè)繪圖紙兩張，免稅證明或完稅證明復(fù)印件;如省直房改房還需已購(gòu)公房確認(rèn)表原件兩份和附表一。

注：房改房過(guò)戶(hù)時(shí)需要配偶一起出面簽字;若配偶已經(jīng)去世但使用了其工齡，如果是在房改之后則需要先做繼承公證再交易過(guò)戶(hù);如在房改之前，則應(yīng)提交派出所開(kāi)具的死亡證明原件。省直房改房還需填寫(xiě)《已購(gòu)公房確認(rèn)表》兩份并由單位和省直房改辦蓋章確認(rèn)，并提交房改原始票據(jù)原件。

贈(zèng)與過(guò)戶(hù)

1、費(fèi)用 免征營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅，但是需要增加

⑴公證費(fèi) 40元/平米*產(chǎn)權(quán)證面積

⑶契稅的征收 不論房產(chǎn)什么情況都需要征收全額契稅

其他費(fèi)用和正常過(guò)戶(hù)都一樣

2、所需材料

⑴公證處需要賣(mài)方夫妻雙方戶(hù)口本和身份證復(fù)印件一套、買(mǎi)方身份證復(fù)印件一份，產(chǎn)權(quán) 證復(fù)印件一套

⑵不需要經(jīng)過(guò)地稅局直接可以過(guò)戶(hù)。

⑶房管局需要材料同正常過(guò)戶(hù)基本一樣只不過(guò)還需要公證書(shū)原件一份。

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