一、物業(yè)交割應該關注哪些問題?

過戶手續(xù)辦理完畢后，買方即可向賣方要求交房，交房時，買賣雙方應結(jié)清屋內(nèi)的水、電、煤氣、物業(yè)費、供暖費等費用，并由賣方協(xié)助到物業(yè)管理公司辦理《物業(yè)服務合同》的變更或重新簽訂事宜。

以上各項費用結(jié)清后，買賣雙方簽字，賣方將鑰匙交給買方。交房時適應注意下列事項，對房屋進行全而檢查：

1.房屋保修期問題

根據(jù)國家《建設工程質(zhì)量管理條例》的有關規(guī)定，新商品房的保修期如下：

(1)基礎設施工程、房屋建筑的地基基礎工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限(70年);

(2)屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻的防滲漏，為5年;

(3)供熱與供冷系統(tǒng)，為兩個采暖期、供冷期;

(4)電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程，為2年;

(5)其他項目的保修期限在《保證書》中注明。保修期自業(yè)主接收交付之日起計。

所以，二手房買主應當注意一手房的交房日期，推算自己購買的二手房享受建設單位的剩余的保修服務期限。

2.影響較大的房屋質(zhì)量問題

(1)墻體裂縫及樓板裂縫。

(2)滲漏。注意查看廚房、衛(wèi)生間向外的水平滲漏，以及向樓下的滲漏情況，如果漏水到樓下的鄰居家，容易引發(fā)鄰里糾紛，還要注意天花板、窗臺下面有無水漬。

(3)上、下水的質(zhì)量情況往往需要一個考察周期才能看出問題，在現(xiàn)場可以打開水流，看看水壓大小，試試排水速度。

如果在房屋驗收的過程中發(fā)現(xiàn)問題，一定要在驗收交接記錄中注明。注意向賣方索要《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，以備日后需要。

3.交接鑰匙

要注意接收全部鑰匙，包括樓單元門鑰匙、進戶門鑰匙、室內(nèi)各房間的鑰匙、信箱鑰匙水表、電表(若有遠程抄表)的鑰匙。

4.交接水、電、煤氣、物業(yè)管理等費用

(1)結(jié)清水表賬單。在交房時，雙方要進行抄表讀數(shù)，并按實際的抄表數(shù)山業(yè)主結(jié)清所欠費用。還要注意是否存在逾期未繳費的情況，要賣方提交近期的水費賬單。

(2)結(jié)清電表、煤氣表賬單，注意事項同上， 用智能卡繳費的，一定要接收智能卡。

(3)辦理有線電視過戶。

(4)結(jié)清電話、寬帶費用。如果需要繼續(xù)使用原有的電話號碼，應當?shù)诫娦挪块T辦理過戶手續(xù)，并以交房當日為準結(jié)算電話、寬帶費用賬單。

(5)結(jié)算維修資金。

(6)辦理物業(yè)更及結(jié)算物業(yè)管理費用。

(7)結(jié)清往年的供暖費用。

(8)遷移戶口。在交房時要確認原房主的戶口已遷出，如果戶口尚未遷出，應當書面約定遷出的截止時間和違約責任。

二、物業(yè)費包括哪些項目

根據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)定，住宅小區(qū)公共性服務收費的費用構(gòu)成包括以下部分：

1、管理、服務人員的工資和按規(guī)定提取的福利費;

2、公共設施、設備日常運行、維修及保養(yǎng)費;

3、綠化管理費;

4、清潔衛(wèi)生費;

5、保安費;

6、辦公費;

7、物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費;

8、法定稅費。

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