一、業主如何實現自治管理?

實現自治管理必須要投票決定，并約定相關事項，可以通過業主大會或者業主委員會來實現。

(一)業主大會

1.業主大會的概念。業主大會，是由物業管理區域內全體業主組成的，維護物業區域內全體業主共同利益，行使業主對物業管理自治權的業主自治機構。《物業管理條例》第8條規定：“物業管理區域內全體業主組成業主大會。業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。”業主大會是業主團體利益的代表，也是業主團體的最高意思機關。

同一個物業管理區域內的業主，應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下成立業主大會，并選舉產生業主委員會。但是，只有一個業主的，或者業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。

2.業主大會的職責。根據建設部2003年出臺的《業主大會規程》，業主大會履行下列職責：

(1)制定、修改管理規約和業主大會議事規則;

(2)選舉、更換業主委員會委員，監督業主委員會的工作;

(3)選聘、解聘物業管理企業;

(4)決定專項維修資金使用、續籌方案，并監督實施;

(5)制定、修改物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度;

(6)法律、法規或者業主大會議事規則規定的其他有關物業管理的職責。

3.業主大會的議事規則。無論是定期會議還是臨時會議，都可以采用集體討論的形式或采用書面征求意見的形式;但是，應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加，業主也可以委托代理人參加業主大會會議。

(二)業主委員會

業主委員會是由業主大會選舉產生，并經房地產行政主管部門登記，在物業管理中代表和維護全體業主合法權益的組織，是業主大會的執行機構。業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，向物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府備案。

1.業主委員會的委員。業主委員會委員應當是業主大會選舉出來的業主。

根據《業主大會規程》，業主委員會委員應當符合下列條件：

(1)本物業管理區域內具有完全民事行為能力的業主;

(2)遵守國家有關法律、法規;

(3)遵守業主大會議事規則、業主公約，模范履行業主義務;

(4)熱心公益事業，責任心強，公正廉潔，具有社會公信力;

(5)具有一定組織能力;

(6)具備必要的工作時間。

2.業主委員會的職責。業主委員會履行以下職責：

(1)召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況;

(2)代表業主與業主大會選聘的物業管理企業簽訂物業服務合同;

(3)及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業管理企業履行物業服務合同;

(4)監督業主公約的實施;

(5)業主大會賦予的其他職責。

同時，業主委員會應當督促違反物業服務合同約定逾期不交納物業服務費用的業主，限期交納物業服務費用。

業主大會、業主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門，應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。

二、管理規約的內容

管理規約屬于業主自治規范，因而其內容應當由業主自由協商確定。有的國家在相關立法中對其內容做了引導性列舉，或由政府相關部門提供管理規約的示范文本以供業主參考。一般而言，管理規約應當以業主的權利義務為核心，對以下事項作出規定：

1.物業區域概況。包括物業的名稱、坐落、面積四至、使用期限、共用部分和公共設施設備等的狀況。

2.業主、開發建設單位、物業管理企業各自的權利和義務。業主的權利義務應當以《物權法》和《物業管理條例》中規定的為基礎，并可以針對本物業管理區域的實際情況另行約定其他權利和特別義務。

3.業主大會、業主委員會產生辦法及其議事規則。包括業主大會的召集程序、議事方式、表決程序、業主投票權計算方法;業主委員會的選舉、任期、職責以及管理規約的修改程序等。

4.物業使用、管理、維修的具體規定。比如物業區域內的禁止行為，共用部分和設施的使用方式、經營方式(如是否可以在物業設置廣告等經營設施)等。

5.關于物業管理費和公共維修資金問題。例如，物業管理費的構成，公共維修資金的交納、保管和使用等。

6.違反管理規約的責任。管理規約本質上屬于自治規范，不得設立公法上的處罰條款，但是，可以約定一些民事責任的責任形式。并且規約可以約定，涉及到需要實施行政處罰措施時，業主委員會可以及時報請有關行政管理部門依法處理。業主行為危害其他業主利益時，受害業主可以直接向人民法院起訴。

7.業主認為需要約定的其他事項。管理規約應當經業主大會審議通過，通過之日起生效。

通過業主自治來對小區的居住環境以及相關物業情況進行管理是比較常見的做法，但必須根據大多數業主的利益來進行進行決定，具體情況下應當堅持民主治理的原則進行，可以通過制定公約來進行約定，如果違反公約，則可以召開業主大會進行處理。

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