房地產開發企業如果經營不善就會破產，由于房地產開發公司比較特殊，所以其清算順序也有所不同，那么房地產開發破產清算順序是怎樣的呢?其順序一般為成立清算組，暫時性接管公司事務，商討決定財產分配方案，起算結束后，企業破產成立并注銷公司登記。

房地產企業破產清算順序

根據《中華人民共和國企業破產法》和《中華人民共和國民事訴訟法》規定，公司破產清算的程序為：

(1)成立清算組

人民法院應當在宣告企業破產之日起十五日內成立清算組，接管破產企業，清算組應當由股東、有關機關及專業人士組成。

(2)清算組接管破產公司

人民法院宣告企業破產后，破產企業由清算組接管，負責對破產企業的財產進行管理、清理、估價、處理、分配，代表破產企業參與民事活動，其行為對人民法院負責并匯報工作。

(3)破產財產分配

分配破產財產，由清算組提出分配方案，在債權人會上討論通過，報人民法院批準后由清算組具體執行。

(4)清算終結

破產財產清算分配完畢，由清算組向人民法院匯報清算分配工作的情況，并申請人民法院裁定破產終結，未得到清償的債權，不再進行清償。

(5)注銷登記

企業破產，破產財產分配完畢，企業法人依法終止其民事行為能力，清算組向破產公司的原登記機關申請注銷原公司登記。

2

房地產企業破產清償順序

破產清償順序指的是破產財產應當按一定的順序和比例，公平地分配給債權人。破產財產的分配，是破產清算的最后階段。但是，房地產企業由于涉及的利益群體較多，情況復雜，與其他普通企業有所不同。

(1)被拆遷人權利順位

2011年1月21日起施行的國務院《國有土地上房屋征收和補償條例》將國有土地上房屋征收和補償的主體限定為市、縣級人民政府，不包括房地產企業。但在該條例實施前，依照國務院《城市房屋拆遷管理條例》規定，房地產企業取得房屋拆遷許可證的，可以成為拆遷人，與被拆遷人簽訂房屋拆遷安置補償合同。

《國有土地上房屋征收和補償條例》實施后，以房地產開發企業作為拆遷主體的現象仍然存在。作為歷史遺留和違法行為的共同產物，拆遷人房地產開發企業破產后，被拆遷人權利保護問題亟待解決。其中，被拆遷人選擇房屋產權調換方式進行安置補償的，因房屋的拆遷與安置房的建成補償存在時間差，往往使補償矛盾延續至破產程序中。

對此，有專家認為，應當賦予被拆遷人的權利以絕對的優先性，作為第一順位保護。一是因為拆遷房屋是被拆遷人賴以生存和生產的基本物質條件;二是因為房屋拆遷涉及社會公共利益，被拆遷人服從公益理應獲得特別保護;三是因為被拆遷人與房地產開發企業簽訂安置補償協議，早于土地使用權抵押或在建工程抵押，物保債權人通過審查及相應安排，完全可以防控被拆遷人權利優先性帶來的信用風險。

在法律上，最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第7條第1款規定：“拆遷人與被拆遷人按照所有權調換形式訂立拆遷補償安置協議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，如果拆遷人將該補償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優先取得補償安置房屋的，應予支持。”

雖然依據該款不能直接得出被拆遷人權利最為優先的結論，并且優先權的法源也并非是司法解釋，但足可印證最高司法機關所持被拆遷人權利優先保護的立場。在被拆遷人權利優先性的實現方式上，用于置換的房屋為現房的，可以根據被拆遷人申請，將不動產所有權變更登記至被拆遷人名下;用于置換的房屋為期房的，被拆遷人可以繼續獲得該期房或者就相應期房變價所得優先受償。

以上就是房地產開發破產清算順序是怎樣的問題，公司破產后的清算程序非常重要，因為公司破產前存在的債權債務需要處理，我們要維護債權人及債務人的合法權益就要進行清算。清算組需要向人民法院匯報工作情況，對于清算中作出的決定由法院同意后才可以實施。

破產清算與破產重整的區別是什么？

債權人對人員下落不明的債務人申請破產清算

公司清算時怎么保護債權人權利