房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如果經(jīng)營不善就會(huì)破產(chǎn)，由于房地產(chǎn)開發(fā)公司比較特殊，所以其清算順序也有所不同，那么房地產(chǎn)開發(fā)破產(chǎn)清算順序是怎樣的呢?其順序一般為成立清算組，暫時(shí)性接管公司事務(wù)，商討決定財(cái)產(chǎn)分配方案，起算結(jié)束后，企業(yè)破產(chǎn)成立并注銷公司登記。

房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)清算順序

根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)破產(chǎn)法》和《中華人民共和國民事訴訟法》規(guī)定，公司破產(chǎn)清算的程序?yàn)椋?

(1)成立清算組

人民法院應(yīng)當(dāng)在宣告企業(yè)破產(chǎn)之日起十五日內(nèi)成立清算組，接管破產(chǎn)企業(yè)，清算組應(yīng)當(dāng)由股東、有關(guān)機(jī)關(guān)及專業(yè)人士組成。

(2)清算組接管破產(chǎn)公司

人民法院宣告企業(yè)破產(chǎn)后，破產(chǎn)企業(yè)由清算組接管，負(fù)責(zé)對破產(chǎn)企業(yè)的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行管理、清理、估價(jià)、處理、分配，代表破產(chǎn)企業(yè)參與民事活動(dòng)，其行為對人民法院負(fù)責(zé)并匯報(bào)工作。

(3)破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)分配

分配破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，由清算組提出分配方案，在債權(quán)人會(huì)上討論通過，報(bào)人民法院批準(zhǔn)后由清算組具體執(zhí)行。

(4)清算終結(jié)

破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)清算分配完畢，由清算組向人民法院匯報(bào)清算分配工作的情況，并申請人民法院裁定破產(chǎn)終結(jié)，未得到清償?shù)膫鶛?quán)，不再進(jìn)行清償。

(5)注銷登記

企業(yè)破產(chǎn)，破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)分配完畢，企業(yè)法人依法終止其民事行為能力，清算組向破產(chǎn)公司的原登記機(jī)關(guān)申請注銷原公司登記。

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房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)清償順序

破產(chǎn)清償順序指的是破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按一定的順序和比例，公平地分配給債權(quán)人。破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的分配，是破產(chǎn)清算的最后階段。但是，房地產(chǎn)企業(yè)由于涉及的利益群體較多，情況復(fù)雜，與其他普通企業(yè)有所不同。

(1)被拆遷人權(quán)利順位

2011年1月21日起施行的國務(wù)院《國有土地上房屋征收和補(bǔ)償條例》將國有土地上房屋征收和補(bǔ)償?shù)闹黧w限定為市、縣級人民政府，不包括房地產(chǎn)企業(yè)。但在該條例實(shí)施前，依照國務(wù)院《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)取得房屋拆遷許可證的，可以成為拆遷人，與被拆遷人簽訂房屋拆遷安置補(bǔ)償合同。

《國有土地上房屋征收和補(bǔ)償條例》實(shí)施后，以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為拆遷主體的現(xiàn)象仍然存在。作為歷史遺留和違法行為的共同產(chǎn)物，拆遷人房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)后，被拆遷人權(quán)利保護(hù)問題亟待解決。其中，被拆遷人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式進(jìn)行安置補(bǔ)償?shù)模蚍课莸牟疬w與安置房的建成補(bǔ)償存在時(shí)間差，往往使補(bǔ)償矛盾延續(xù)至破產(chǎn)程序中。

對此，有專家認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)賦予被拆遷人的權(quán)利以絕對的優(yōu)先性，作為第一順位保護(hù)。一是因?yàn)椴疬w房屋是被拆遷人賴以生存和生產(chǎn)的基本物質(zhì)條件;二是因?yàn)榉课莶疬w涉及社會(huì)公共利益，被拆遷人服從公益理應(yīng)獲得特別保護(hù);三是因?yàn)楸徊疬w人與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂安置補(bǔ)償協(xié)議，早于土地使用權(quán)抵押或在建工程抵押，物保債權(quán)人通過審查及相應(yīng)安排，完全可以防控被拆遷人權(quán)利優(yōu)先性帶來的信用風(fēng)險(xiǎn)。

在法律上，最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第7條第1款規(guī)定：“拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補(bǔ)償安置，如果拆遷人將該補(bǔ)償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房屋的，應(yīng)予支持。”

雖然依據(jù)該款不能直接得出被拆遷人權(quán)利最為優(yōu)先的結(jié)論，并且優(yōu)先權(quán)的法源也并非是司法解釋，但足可印證最高司法機(jī)關(guān)所持被拆遷人權(quán)利優(yōu)先保護(hù)的立場。在被拆遷人權(quán)利優(yōu)先性的實(shí)現(xiàn)方式上，用于置換的房屋為現(xiàn)房的，可以根據(jù)被拆遷人申請，將不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)變更登記至被拆遷人名下;用于置換的房屋為期房的，被拆遷人可以繼續(xù)獲得該期房或者就相應(yīng)期房變價(jià)所得優(yōu)先受償。

以上就是房地產(chǎn)開發(fā)破產(chǎn)清算順序是怎樣的問題，公司破產(chǎn)后的清算程序非常重要，因?yàn)楣酒飘a(chǎn)前存在的債權(quán)債務(wù)需要處理，我們要維護(hù)債權(quán)人及債務(wù)人的合法權(quán)益就要進(jìn)行清算。清算組需要向人民法院匯報(bào)工作情況，對于清算中作出的決定由法院同意后才可以實(shí)施。

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