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眾所周知，地產(chǎn)商的發(fā)展帶動(dòng)了很多行業(yè)的發(fā)展，近幾年來(lái)，國(guó)家及地區(qū)相繼出現(xiàn)了房地產(chǎn)調(diào)控措施來(lái)控制我國(guó)房?jī)r(jià)的上漲，一定程序上影響了地產(chǎn)商的資金鏈的問(wèn)題導(dǎo)致了地產(chǎn)商破產(chǎn)，地產(chǎn)商涉及領(lǐng)域廣他的破產(chǎn)與清算比一般企業(yè)要復(fù)雜很多，地產(chǎn)商破產(chǎn)清算清償順序是怎樣，律霸小編為大家作如下解答。

（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)破產(chǎn)債權(quán)清償順序應(yīng)遵循原則：

1、公平原則：

“公平原則是破產(chǎn)程序應(yīng)當(dāng)實(shí)現(xiàn)的最重要的價(jià)值目標(biāo)，同時(shí)也是破產(chǎn)程序貫穿始終的基本原則。” 公平原則的實(shí)質(zhì)是，“相同情況相同對(duì)待，不同情況不同對(duì)待”，具體而言，就是“在破產(chǎn)清算中將各種性質(zhì)的債權(quán)或權(quán)益區(qū)分開(kāi)來(lái)，分別就諸如破產(chǎn)費(fèi)用、共益?zhèn)鶛?quán)、勞動(dòng)者工資與其他費(fèi)用，國(guó)家稅款、別除權(quán)、普通債權(quán)以及劣后債權(quán)等實(shí)體權(quán)利的構(gòu)成要件以及實(shí)現(xiàn)途徑、先后順序做出明文規(guī)定。”

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)破產(chǎn)債權(quán)清償中，公平原則的具體要求包括，對(duì)各類性質(zhì)不同的債權(quán)加以區(qū)分，分別予以必要的保護(hù)；對(duì)某類性質(zhì)的債權(quán)的構(gòu)成要件、先后順序加以明確，以確保可操作性；對(duì)相同類別的債權(quán)予以同等對(duì)待，在破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)不能滿足破產(chǎn)債權(quán)總量時(shí)，同類債權(quán)按比例清償。

2、審慎原則。

審慎原則要求，確定某類債權(quán)較其他債權(quán)優(yōu)先受償，需要審慎依據(jù)現(xiàn)行法律和政策的所認(rèn)可價(jià)值取向和利益衡量，辨析該類債權(quán)代表的利益是否有必要予以優(yōu)先保護(hù)，在確立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)破產(chǎn)債權(quán)清償順序時(shí)，審慎原則尤為重要。理由是，首先，如果將破產(chǎn)債權(quán)清償視為分蛋糕，那么，破產(chǎn)清償順序的確立并不能決定蛋糕的大小，僅僅是改變每個(gè)人分得蛋糕的多少。《指南》指出，“不應(yīng)忘記，為確立這些優(yōu)先權(quán)而調(diào)整分配順序不會(huì)增加債權(quán)人可獲得的資金。這樣做只會(huì)厚此薄彼，對(duì)某一組債權(quán)人有利而有損于另一組債權(quán)人的利益。”

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)屬于典型的高杠桿運(yùn)作，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中，為籌集資金，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)在土地使用權(quán)、在建工程上設(shè)定抵押，同時(shí)，根據(jù)法律規(guī)定，承包人對(duì)建設(shè)工程擁有法定優(yōu)先受償權(quán)，此外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)采取商品房預(yù)售、收取購(gòu)房定金等方式盡快回籠資金，這就使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)破產(chǎn)清算時(shí)，排序在后的債權(quán)及無(wú)擔(dān)保債權(quán)往往難以得到清償或僅得到極少清償，因此，某類債權(quán)的受償順序，直接關(guān)涉到該類債權(quán)能否得到切實(shí)滿足。此外，正如《指南》指出，“對(duì)多種債權(quán)保持若干不同的優(yōu)先地位，可能使破產(chǎn)的基本目標(biāo)復(fù)雜化，而且難以保證程序的切實(shí)有效性。這樣做可能造成不公正，而且在重整過(guò)程中會(huì)使計(jì)劃的擬定復(fù)雜化

（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)破產(chǎn)債權(quán)清償順序如下：

1、簽訂房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議的被拆遷人的支付房屋請(qǐng)求權(quán)；

2、建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)；

3、銀行抵押權(quán)以及經(jīng)預(yù)告登記的預(yù)售商品房購(gòu)房人請(qǐng)求權(quán)，按登記先后順序就抵押物或特定物受償。在預(yù)售商品房消費(fèi)購(gòu)房人不能從破產(chǎn)企業(yè)無(wú)擔(dān)保財(cái)產(chǎn)中得到清償時(shí)，可以從抵押物變價(jià)款中分出一定比例優(yōu)先受償；

4、破產(chǎn)費(fèi)用及共益?zhèn)鶆?wù)；

5、預(yù)售商品房消費(fèi)購(gòu)房人請(qǐng)求權(quán)、消費(fèi)購(gòu)房人支付的定金本金（設(shè)定優(yōu)先受償上限或比例）、勞動(dòng)債權(quán)（包括職工的工資和醫(yī)療、傷殘補(bǔ)助、撫恤費(fèi)用，所欠的應(yīng)當(dāng)劃入職工個(gè)人賬戶的基本養(yǎng)老保險(xiǎn)、基本醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi)用，以及法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)支付職工的補(bǔ)償金）；

6、所欠稅款及前項(xiàng)規(guī)定以外的社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)用；

7、普通破產(chǎn)債權(quán)。

可以見(jiàn)得，地產(chǎn)商破產(chǎn)清算清償順序是比較復(fù)雜的，但是，我們只有弄清楚清算清償順序才能讓購(gòu)房人、銀行和相關(guān)方根據(jù)具體情況做出合理的調(diào)整，由于地產(chǎn)商破產(chǎn)涉及廣內(nèi)容多，作為其中的相關(guān)方，要解決更多專業(yè)的地產(chǎn)商清算清償?shù)膯?wèn)題可以咨詢365律師團(tuán)隊(duì)。

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