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鑒于農(nóng)村房屋的價格要遠低于城市的房屋,且農(nóng)村的居住環(huán)境也比較好,同時,有時還會遇到拆遷的“好事”,所以,不少人都會不顧風險而選擇購買農(nóng)村房屋。那在我國,購買農(nóng)村中的房屋有什么風險呢?律霸小編為您整理相關(guān)知識,請閱讀下面的文章進行詳細了解。
一、購買農(nóng)村中的房屋有什么風險
我國目前的法規(guī)和政策是不允許農(nóng)民房買賣的,除非是同一集體組織的村民。因此,農(nóng)民房買賣會存在很大的法律風險,主要有:
1、房產(chǎn)可能是違法建筑。
村民建造農(nóng)民房應(yīng)當辦理相應(yīng)的證書,深圳常見的是“兩證一書”,即建房土地使用證、建筑許可證和居民興建住宅用地批準通知書。現(xiàn)在關(guān)外買賣的農(nóng)民房,有些是村民私下?lián)尳ǖ模緵]有合法建造的手續(xù)。
在實踐中,還有村民和合作方使用早已過期的證書、或者是超過證書規(guī)定面積私下加建的,這些都屬于違法建筑。如果是違法建筑,這種風險非常大,可能被政府強制拆除,將來拆遷,政府也可能不給予補償。如果該房屋能夠辦理房產(chǎn)證書(綠本),表明政府對產(chǎn)權(quán)人的權(quán)利是認可的,一般不會是違法建筑。
2、農(nóng)民房無法過戶,不能將房產(chǎn)證辦至買房人的名下。
即使買房人簽了購房合同付完房款,并且實際搬遷進去一直居住,但按照目前國土局的作法,這種房產(chǎn)不能辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)。農(nóng)民房買賣的現(xiàn)象在深圳特別是關(guān)外還比較多,只要原先的買房人沒有異議,買房人也可以一直居住下去。根據(jù)我國法律的規(guī)定,不動產(chǎn)物權(quán)以登記為準,由于農(nóng)民房沒法過戶,因此,即使買房一直在居住,但這個房產(chǎn)其實一直是原建房人的房產(chǎn)。
3、房產(chǎn)買賣合同可能會被認定為無效。
理由是農(nóng)民房轉(zhuǎn)讓必然導致宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓,而宅基地使用權(quán)交易是法律所禁止的。關(guān)于農(nóng)民房買賣合同是否有效的問題,這個在理論上還有不同看法,有認為有效的,也有認為無效的。
但在司法實踐中,如果買房人是本地集體組織戶口的村民,可以認定合同有效;如果買房人是城鎮(zhèn)戶口居民或者非當?shù)貞艨诘拇迕竦囊话阏J定合同無效。
二、農(nóng)村房買賣的風險有哪些
農(nóng)村房屋買賣程序流程如下:
1、房屋買賣應(yīng)經(jīng)集體即村民委員會書面同意。
2、如系共有房屋,必須征得其他共有人同意。
3、應(yīng)提交戶口簿、居民身份證及土地證、房產(chǎn)證等相關(guān)材料的原件。
4、應(yīng)到產(chǎn)權(quán)登記部門查看房屋產(chǎn)權(quán)是否存在瑕疵:如是否存在抵押等擔保、是否有人民法院采取查封等財產(chǎn)保全措施。
5、應(yīng)訂立書面買賣合同、并辦理審批、過戶等手續(xù)。房屋買賣合同應(yīng)由相關(guān)職能部門審批,并辦理“宅基地證”或“集體土地使用證”的過戶更名手續(xù);還應(yīng)到房產(chǎn)管理部門依法辦理“房產(chǎn)證”的過戶更名手續(xù)。
現(xiàn)實中,不僅購買農(nóng)村中的房屋會有一些風險,若購買的城鎮(zhèn)中的房屋沒有房產(chǎn)證或者房屋上面設(shè)立了抵押權(quán)的話,那么購房者此時也是需要承擔相應(yīng)風險的。因此,要是需要購買這樣的房產(chǎn),建議當事人還是考慮清楚,以免給自己的利益造成不必要的損害。
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