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房地產(chǎn)案例之“不可抗力”

來源: 律霸小編整理 · 2025-07-14 · 894人看過

總價65萬的房子，營業(yè)稅為32500元，這筆多出來的費用阻礙了劉先生這筆交易的順利進(jìn)行。中介的意見是雙方各出一半，以達(dá)成交易。劉先生說應(yīng)該按照政策規(guī)定的，由賣家出這筆費用。賣家認(rèn)為，政策的出臺是屬于不可抗力，否則他在給房子定價的時候會考慮這個因素，而且現(xiàn)在樓價在上漲，他的傾向是取消這個交易。三方各執(zhí)一詞無法協(xié)調(diào)。

**巨龍律師事務(wù)所王*松律師：

本案當(dāng)事人爭議的焦點是：1、是否可因不可抗力而解除合同;2、政策的出臺是否屬于不可抗力。

關(guān)于第一個問題，《中華人民共和國合同法》第九十四條規(guī)定：有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：

(一)因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的;

(二)在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù);

(三)當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行;

(四)當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的;

(五)法律規(guī)定的其他情形。

故，第一個問題答案是肯定的。

那么，政策出臺是否屬于不可抗力呢?法律對不可抗力也是有規(guī)定的。按照《合同法》第一百一十七條第二款規(guī)定：“本法所稱不可抗力，是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況。”這與《民法通則》第一百五十三條的定義是一致的。從法理上講，一種客觀情況要被確認(rèn)為不可抗力，必須同時具備三個條件：一是它必須獨立存在于人的行為之外;二是它必須是損害結(jié)果發(fā)生的原因;三是它必須具有人力不可抗拒的性質(zhì)。在司法實踐中，地震、海嘯、戰(zhàn)爭等是最常見的被認(rèn)定為不可抗力的事件。“政策出臺”不完全符合上述三個條件，被認(rèn)定屬于不可抗力的案例也非常罕見。法律界通常認(rèn)為不屬于不可抗力范疇。本案中，各方在合同中對稅費承擔(dān)亦有約定，賣方不應(yīng)以“不可抗力”為由要求取消交易。

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