開發(fā)商將房屋抵押給銀行貸款，符合售房條件后又將抵押房出賣給消費(fèi)者的現(xiàn)象已屢見不鮮，那么到底已抵押的房屋能否買賣?抵押房的權(quán)利受法律限制，消費(fèi)者購買抵押房有哪些風(fēng)險?關(guān)于抵押房屋的問題，律霸小編做了相關(guān)整理，馬上為你詳細(xì)解答這兩個疑惑。

一、已抵押的房屋能否買賣

(一)我國有關(guān)抵押房轉(zhuǎn)讓的相關(guān)規(guī)定

《中華人民共和國擔(dān)保法》第四十九條規(guī)定“抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人，并告知受讓人”?！冻鞘?a href='http://www.6065bob.com/diya/36.html' target='_blank' data-horse>房地產(chǎn)抵押管理辦法》第三十七條規(guī)定經(jīng)抵押權(quán)人同意，抵押房地產(chǎn)可以轉(zhuǎn)讓或者出租，抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者出租所得價款應(yīng)當(dāng)向抵押權(quán)人提前清償所擔(dān)保的債權(quán)。超過債權(quán)數(shù)額的部分，歸抵押人所有。第三十六條規(guī)定抵押權(quán)人有權(quán)按照抵押合同的規(guī)定監(jiān)督、檢查抵押房地產(chǎn)的管理情況。

(二)抵押房屋可買賣，但須符合一定條件

由此可見，法律和規(guī)章并沒有禁止抵押人合法轉(zhuǎn)讓抵押物，只要是取得商品房預(yù)售許可證的商品房，被抵押的商品房是可以買賣的。總的來說首先抵押財產(chǎn)是允許轉(zhuǎn)讓的，而非老觀念中轉(zhuǎn)讓抵押物無效。其次，抵押財產(chǎn)要實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)讓附有一定條件，轉(zhuǎn)讓條件成就時才發(fā)生抵押財產(chǎn)所有權(quán)的變化。另外，關(guān)于抵押物轉(zhuǎn)讓的法律規(guī)定是針對行政管理性質(zhì)的規(guī)定，而不是針對抵押物轉(zhuǎn)讓合同效力的強(qiáng)制性規(guī)定。

二、購買抵押房有哪些風(fēng)險?

(一)若開發(fā)商未通知銀行或者未告知購房者，轉(zhuǎn)讓行為無效

根據(jù)《擔(dān)保法》第149條及房地產(chǎn)抵押相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，開發(fā)商轉(zhuǎn)讓已辦理抵押登記的房屋，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知購房者房屋已被抵押的情況。若開發(fā)商未通知銀行或者未告知購房者，轉(zhuǎn)讓行為無效。這是對轉(zhuǎn)讓已抵押的房屋的一種限制。

根據(jù)這些規(guī)定，開發(fā)商須事先通知銀行并告知消費(fèi)者房屋已抵押的事實(shí)，否則轉(zhuǎn)讓行為無效。

(二)銀行可能會依法行使抵押權(quán)，通過拍賣房屋來還貸

另外，如果開發(fā)商在向銀行提供擔(dān)保或還貸方面出現(xiàn)問題，銀行可能會依法行使抵押權(quán)，通過拍賣房屋來還貸。因此對于購房者來講買已被抵押的房屋風(fēng)險是比較大的。在這種情況下，開發(fā)商與購房者的房屋交易手續(xù)和開發(fā)商與銀行解除抵押手續(xù)之間的相互銜接就顯得至關(guān)重要。具體來說，購房者在與開發(fā)商簽訂房屋買賣合同前，應(yīng)得到銀行的明確承諾。即由銀行密切配合，保證收到相應(yīng)數(shù)額房款后即解除抵押。比較理想的方案是，簽買賣合同與解押手續(xù)一并操作，并盡量減少兩種手續(xù)辦理上的時間差?？傊?，只要購房者能掌握好支付房款與解除抵押之間的合理銜接，便可使自己的購房風(fēng)險降到最低。

但因為房屋上面設(shè)置有抵押權(quán)，因而在買賣的時候情況會有一些不同，此時要求通知抵押權(quán)人，同時還需要告知受讓人房屋存在抵押的情況?？偟膩碚f，購買抵押房存在很大的風(fēng)險，所以消費(fèi)者購買商品房時一定要謹(jǐn)慎，最好能和專業(yè)律師商量，在合同附件中約定有關(guān)保障自己利益的條款，以最大限度的規(guī)避風(fēng)險。

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