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法院在司法訴訟審判活動中一般是依據法律規定進行審判和處理，但是在審判中如果遇到案件發生的時間早在法律規范之前的話就存在問題了，擔保法是1995年10月1日訂立的，那么在此之前應該如何認定擔保法實施前不動產抵押合同的效力呢?小編將帶來相關的介紹。

如何認定擔保法實施前不動產抵押合同的效力

司法實踐中，對于這個問題的處理意見分歧較大，形成了以下四種觀點：

1、擔保法實施前不動產抵押合同的效力學界的第一種觀點是有效說。這種觀點認為，這類抵押合同有效，債權人對抵押物享有優先受償權。

其主要理由是：

①最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第一百三十三條第一款規定，擔保法施行以前發生的擔保行為，適用擔保行為發生時的法律、法規和有關司法解釋。因此，研究這類抵押合同效力的法律依據，主要是民法通則相關條款。

②民法通則未規定抵押合同是否登記才生效，故這類抵押合同只要符合民法通則第五十五條規定的民事法律行為三項條件，同時不具有民法通則第五十八條規定的無效民事行為七種情形之一，就應當認定其有效。

③民法通則第八十九條第二項規定，債務人或第三人可以提供一定的財產作為抵押物，債務人不履行債務的，債權人有權依照法律的規定以抵押物折價或者以變賣抵押物的價款優先得到償還。既然這類抵押合同有效，那么債權人就對抵押物享有優先受償權。

2、擔保法實施前不動產抵押合同的效力學界第二種觀點是無效說。這種觀點認為，這類抵押合同無效。

其主要理由是：

①盡管擔保法實施前當時的法律、法規未明確規定這類抵押合同須登記才生效，但這類抵押合同在履行時間上跨越擔保法實施日，在擔保法實施后應當補辦抵押物登記而未予補辦，故應認定這類抵押合同無效。

②第一種觀點認為這類抵押合同有效，債權人享有優先受償權，是不妥當的。假設抵押人在擔保法實施后又將同一抵押物抵押給了其他債權人(善意第三人)，并且在登記部門辦理了抵押物登記，試問，前后兩個債權人到底誰對抵押物享有優先受償權?這個問題的兩難回答，可以成為第一種觀點的否定性評價。

3、擔保法實施前不動產抵押合同的效力學界第三種觀點是效力中止說。這種觀點認為，這類抵押合同成立后生效，但其效力維持到擔保法實施之日中止，如在擔保法實施后補辦了抵押物登記則恢復其效力，反之則不能恢復其效力。

其主要理由是：

①在擔保法實施之前，抵押合同簽訂時如果未有約定特別的生效條件，加之當時法律、法規未規定這類抵押合同須登記后才生效，那么應當認定這類抵押合同在成立后生效。

②至擔保法實施之日(以及實施以后)，國家對這類抵押合同須登記后才生效作了明確規定，如果當事人不補辦抵押物登記，就違背了這一強行性法律規定，那么人民法院就不應認可其繼續有效。

③由于這類抵押合同在成立時已經生效，故而與其說它在擔保法實施以后又無效，還不如說它在擔保法實施以后效力中止。

④對于效力已經中止的抵押合同，債權人對抵押物不能享有優先受償權。

4、擔保法實施前不動產抵押合同的效力學界第四種觀點也是實踐中認可比較高的一種觀點就是不對抗第三人說。這種觀點認為，這類抵押合同有效，但因其未辦理抵押物登記，故而不具有對抗第三人的物權效力。

主要理由如下：

①基于第一種觀點所表述的主要理由，這類抵押合同是有效合同。

②第一種觀點所表述理由中認為，既然這類抵押合同有效，那么債權人對抵押物就享有優先受償權。這種說法，在一般情形下是成立的，但在本文所討論的特定情形下則是不成立的。第一種觀點的錯誤原因在于：把抵押合同的生效與抵押權的設定混為一談，未作必要區分。

③在擔保法實施以前，民法通則等法律未將債權與物權作明確區分，抵押合同在民法規范上一般被列入合同之債的類別之中，抵押權也自然而然地被歸類到債權的范疇之中。這種立法上的先天不足，是形成第一種觀點的主要根源。

按照物權法理論，不動產抵押權屬于物權范疇，不動產抵押權的設定要符合物權法三大原則：一是物權法定主義原則;二是公示原則(主要體現為抵押物登記);三是公信原則。若想不動產抵押權設定有效，則三大原則缺一不可。

盡管擔保法實施前民法通則等法律尚未規定不動產抵押權屬于物權性質，但物權法基本理論早已存在，并早已在法學界、司法界形成了較多共識。在法律未作明文規定時，人民法院就應當遵循法理原則來探求并體現法律精神。因此，即便在擔保法實施以前，人民法院也不宜認定未經登記的不動產抵押權的設定有效。

④這類不動產抵押合同在成立時屬于債權合同性質，依照當時債權法的法律規范，屬于有效合同。債權合同具有相對性，對合同各方有拘束力，但合同各方不能據合同約定來對抗第三人。

在法理上，不動產抵押權終究屬于物權性質，按照物權法中公示原則需要辦理抵押物登記。不動產抵押合同從簽訂到登記，可以說是從債權到物權的性質跨越，因合同簽訂而約束合同各方當事人，因合同登記而約束合同各方以外的第三人?；蛘哒f，因合同登記而有效設定了抵押權，因合同登記而取得了對抗第三人的效力。

人民法院不宜用債權法上的規定來支持當事人在物權法上的權利。第一種觀點認為抵押合同有效則債權人享有優先受償權，就是陷入了用債權法上的規定來支持當事人在物權法上的權利的認識誤區。

⑤當事人以抵押合同形式來設立不動產抵押權的，債權人自登記之日起才能取得屬于擔保物權性質的抵押權，從而具有對抗第三人的效力。

本文所討論的這類抵押合同雖然生效，但未經登記，故只有債權的效力，其效力范圍只及于抵押人和抵押權人(債權人)，而不及于第三人。如果第三人要求以抵押物清償債務，那么抵押權人(債權人)不得享有優先受償權。

通過以上對于擔保法實施前不動產抵押合同的效力的四種情況的介紹，我們已經給清楚的列出了國內目前關于這一問題的理論觀點以及持有此種觀點的主要法理理由，相信大家已經有了詳細的了解。但是具體到實踐中這一問題的處理就要具體依據案件的實際情況等多方因素，因此在如何認定擔保法實施前不動產抵押合同的效力有哪些方面上還有其他問題，可以具體咨詢律師進行了解。

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