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在當(dāng)今社會中，房價在不斷的上漲，很多人會選擇買二手房，在二手房買賣中不可避免的會產(chǎn)生糾紛，可能面臨著合同違約，二手房產(chǎn)合同違約金到底該是多少，怎樣設(shè)置違約金的數(shù)額，以及違約金是否需要納稅，下面我將為您講解。

一、二手房買賣合同中的違約金約定

1、違約金應(yīng)占合同總金額的比例是多少

在中介提供的很多關(guān)于房屋買賣合同的格式條款中，中介通常將違約金約定為總房價的20%。很多人以為違約金最多只能約定為20%。其實純屬誤讀。我國的《擔(dān)保法》中規(guī)定了定金不能超過合同總金額的20%，也許對違約金的誤讀從此而來。但定金和違約金并不是一回事。違約金多高，完全可以由房屋買賣的雙方根據(jù)自己的意愿協(xié)商確定。

2、一方延遲履行合同，對方是否可以主張全額違約金?

在二手房買賣合同中，通常會約定一種“滯納金”，主要是針對遲延履行合同義務(wù)時，違約方需支付的;另外一種是違約金，通常是指一方違約導(dǎo)致合同無法繼續(xù)履行時，違約方需支付給守約方的。但是有時由于合同文字不嚴謹，或者對法律一知半解，很多人混淆了這兩種違約金的適用，在一方稍有違約情形時，守約方就希望能要求20%或者更高額的違約金，但其實是不能得到法律支持的。只有在一方嚴重違約，導(dǎo)致合同解除時，才承擔(dān)此部分違約金。如果合同繼續(xù)履行，一般參照“滯納金”追究違約責(zé)任。

3、違約金的執(zhí)行是否應(yīng)嚴格按照合同約定執(zhí)行?

違約金可以由買賣雙方依據(jù)自己的意愿協(xié)商確定，但如果發(fā)生糾紛，并不一定能完全按照約定的數(shù)額執(zhí)行。因為我們國家合同法的違約責(zé)任是一種補償，只是彌補損失，而不是懲罰性的違約金。因此如果合同中約定的違約金過高或過低，都可參照實際損失進行調(diào)整。具體說，如果合同中約定的違約金高于實際損失的30%，則認為違約金約定過高，需要適當(dāng)調(diào)低;如果合同中約定的違約金低于實際損失，則守約方除可主張違約金外，對于違約金不足以彌補損失的部分，還可要求違約方賠償，即參照實際損失調(diào)高違約金。比如房屋買賣合同中約定上家如遲延遷出戶口，每逾期一天，需按日支付合同總金額千分之五的滯納金，當(dāng)雙方發(fā)生爭議時，下家無法證明自己的實際損失真有那么多，法院最終將違約金調(diào)整為每日100元。

二、合同違約金是否納稅

1、根據(jù)《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知》(財稅[2003]16號)第三條第三款的規(guī)定：“單位和個人提供應(yīng)稅勞務(wù)，轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)和銷售不動產(chǎn)時，因受讓方違約而從受讓方取得的賠償金收入，應(yīng)并入營業(yè)額中征收營業(yè)稅。”因此，納稅人收到違約金也應(yīng)一并繳納營業(yè)稅。

2、《營業(yè)稅暫行條例》第五條規(guī)定，納稅人的營業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r款和價外費用(但部分特殊業(yè)務(wù)可以扣減應(yīng)稅營業(yè)額)。

3、《營業(yè)稅條例實施細則》第十三條條例第五條所稱價外費用，包括收取的手續(xù)費、補貼、基金

三、對違約金的理解

違約金是指按照當(dāng)事人的約定或者法律直接規(guī)定，一方當(dāng)事人違約的，應(yīng)向另一方支付的金錢。違約金的標(biāo)準(zhǔn)是金錢，但當(dāng)事人也可以約定違約金的標(biāo)的物為金錢以外的其他財產(chǎn)。違約金具有擔(dān)保債務(wù)履行的功效，又具有懲罰違約人和補償無過錯一方當(dāng)事人所受損失的效果，因此有的國家將其作為合同擔(dān)保的措施之一，有的國家將其作為違反合同的責(zé)任承擔(dān)方式。

違約金可分為法定違約金與約定違約金。法定違約金是指由法律明文規(guī)定了適用情形、比例或者金額的違約金;約定違約金是指合同雙方當(dāng)事人在簽訂合同時自行約定適用情形、比例或者金額的違約金。如果合同中只對違約金做了原則性的規(guī)定，沒有具體約定違約金的比例或數(shù)額，并且有關(guān)法律也沒有明確規(guī)定違約金比例或者金額的，則可按《民法通則》及《合同法》中關(guān)于承擔(dān)違約金責(zé)任的一般原則執(zhí)行。如果合同中沒有規(guī)定違約金的條款，法律也未規(guī)定違約金比例或者數(shù)額的，但只要由于違約造成了對方的損失，違約方就應(yīng)向?qū)Ψ街Ц顿r償金。該賠償金的數(shù)額，應(yīng)當(dāng)按照對方遭受的實際損失確定。當(dāng)事人可以約定一方違約時應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。

綜上所述，二手房產(chǎn)合同違約金一般為總房價的20%，但是并不是最高是20%，還可以定的更高，根據(jù)實際情況而定，在違約金的討要過程中可以視情況買方稍微降低合同約定的違約金，為了避免產(chǎn)生糾紛，您可以事前擬定嚴密合法的合同，保障您的合法權(quán)益。更多相關(guān)知識您可以咨詢律霸黃石律師！

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