理性購房應當了解首付貸、零首付的本質。上周，一位在上海做營銷老總的朋友告訴我，他自己去年12月在上海賣了一套70平的老公房，到手價格385萬元，現(xiàn)在同戶型則要480萬元。短短兩個多月的時間，漲了將近百萬，讓營銷老總直呼樓市“瘋”了。

而蘇州的一、二手房似乎也是“瘋”了，絲毫不亞于毗鄰的上海。

據(jù)蘇州住建局官網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，截至2016年3月14日，蘇州市區(qū)可售住宅房源僅僅為21217套，而在此前的一周(3月7日-3月13日)，住宅類房源共計成交了2243套。

這樣的消化速度，可售住宅房源的數(shù)量只夠賣2個多月。

二手房方面，交易量也十分巨大，迫使蘇州房產(chǎn)交易管理中心作出限號決定，自3月10日起，存量房交易實行預約取號，工作日每天上午90個號，下午130個號，周六上午40個號，下午60個號。在高新區(qū)房產(chǎn)交易中心，8點剛過，就有不少人在門口等待。

在這波樓市瘋牛中，作為杠桿工具之一，首付貸、零首付可謂是“功不可沒”。

目前在部分城市，有一些房地產(chǎn)開發(fā)商為了加快去庫存，借用首付貸或者零首付等方法，將目光盯向了根本付不起首付的剛需族或者激進的投資客，采用“明補暗漲”的手段，吸引市場的關注和傳播，提升現(xiàn)場的進線量和上門量，進而達到增量銷售的目的。其操作流程是：

開發(fā)商與P2P平臺或小額貸款公司先簽訂合作協(xié)議確定貼息方案，由開發(fā)商替購房人支付貸款利息，然后根據(jù)貼息金額再將房價相應拉高，實際上貼息最終都由購房人買單。購房人從P2P平臺或小額貸款公司獲取首付款后，再到銀行辦理按揭，這樣購房人在未付一分錢的情況下就可以買房了。當所有手續(xù)辦齊后，購房人要向P2P平臺或小額貸款公司支付本金以及向銀行還按揭。二手房的首付貸與此大同小異，只不過有關中介充當了貸款人或介紹人的角色。

從上面介紹的整個流程中不難看出，承擔最大風險的是銀行。因為一般來說購房人斷供不是發(fā)生在購房當年，而是在一、二年之后或市場劇烈波動之時，而小額貸款公司為購房人提供的是家庭消費信用貸款，貸款期限較短，一般是半年至三年，真正的后期還貸風險全部轉嫁給了銀行。

對于借款發(fā)放銀行，法律風險在于內部管理風控的不嚴格，將貸款發(fā)放給了不該發(fā)放的對象，違反了央行的規(guī)定。首付全貸其實等同于零首付，如果說首付二成用的是五倍杠桿的話，零首付用的是百倍杠桿，其風險可想而知。《中國人民銀行關于規(guī)范住房金融業(yè)務的通知》，銀發(fā)〔2001〕195號文件規(guī)定：商業(yè)銀行發(fā)放個人住房抵押貸款，應嚴格評估抵押物的實際價值，貸款額與抵押物實際價值的比例最高不得超過80%，嚴禁對借款人發(fā)放“零首付”個人住房貸款。

對于房地產(chǎn)開發(fā)商，法律風險在于：一是行政責任，即因為采取了虛假手段幫助客戶騙取貸款、實現(xiàn)零首付而被監(jiān)管當局處罰;二是民事責任，當購房人未能按期償付按揭貸款時，開發(fā)商可能要承擔連帶清償責任，當然前提為開發(fā)商提供的是階段性擔保。

對于小額貸款公司，法律風險在于違規(guī)發(fā)放貸款，以消費貸充當房貸，逃避監(jiān)管，收取高額利息及手續(xù)費，為樓市場外配資，放大金融風險。有的小額貸款公司甚至還沒有金融牌照，貸款資質尚不具備，面臨高額處罰風險。

對于普通的購房人，法律風險首先在于騙貸，即采用欺騙的手段騙取銀行的貸款;其次是在承受還銀行按揭及小額貸雙重壓力之下，極易發(fā)生斷供的風險，從而被銀行記入失信黑名單。