一.無權處分房產賠償損失如何計算?

1.返還原房屋：如果一項房屋買賣被確認無效，那么當事人依據該行為所取得的房屋應返還給對方。由于房屋買賣行為被確認無效，依據該行為取得的房屋也就失去了合法依據。房屋所有人對已交付對方居住或使用的房屋享有返還請求權，房屋買受人有返還該房屋的義務。當然，如果房屋買賣雙方當事人并未實際交付房屋，那也就不存在返還房屋的問題。

如果原房屋已滅失不能返還時，可以適用賠償損失的方法。

2.賠償損失：房屋買賣被確認無效后，有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。房屋買賣行為無效的原因在于一方當事人的過錯的，有過錯的一方當事人，應當向對方當事人賠償因其過錯而遭受的經濟損失。房屋買賣行為因雙方的過錯而無效的，應當各自承擔相應的責任，即依據各自過錯的大小，致害的多少，而承擔其應負的責任。

3.追繳財產：房屋買賣雙方惡意串通，實施損害國家、集體或者第三人的利益的;或者私買私賣私有房屋，轉手倒賣謀取暴利的;或者偽造證據，倒賣他人房屋的，如果雙方當事人都是故意的，則追繳雙方當事人取得或約定取得的財產，一律收歸國有。如果一方是故意行為，則故意的一方應將從對方取得的房屋或價金返還給對方并賠償損失，非故意的一方已經從對方取得或約定取得的房屋或價金，應當收歸國有。

在實踐中，在處理無效的房屋買賣時，要注意保護善意有償購買的第三人的利益。這主要有兩種情況：

一是共有人擅自出賣共有房屋?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于貫徹執行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見(試行)》第89條規定：“共同共有人對共有財產享有共同的權利，承擔共同的義務。在共同共有關系存續期間，部分共有人擅自處分共有財產的，一般認定無效。但第三人善意、有償取得該項財產的，應當維護第三人的合法權益;對其他共有人的損失，由擅自處分共有財產的人賠償。”這條規定也適用于共同共有房屋的部分共有人擅自出賣共有房屋的情況?！吧埔狻笔侵傅谌嗽谥饔^上沒有過錯，即對部分共有人擅自出賣共有房屋之事實不知情;“有償”是指第三人在客觀上支付的買房價款是比較公平合理的。在實踐中，保護善意、有償買房的第三人的合法利益時，可以作如下處理：第三人(買方)是善意、有償取得該共有房屋，過錯完全在賣方，而且買方已交付全部或者大部分房款，并已實際占有、使用、管理了該房屋，又無其他違法行為，如果否認買賣關系則顯失公平，則可認定買賣關系有效。對因此而給其他共有人造成的損失，由擅自出賣共有房屋的人賠償。

二是無所有權的房屋占有人將房屋出賣給他人。對此，除了宣布房屋買賣無效外，一般情況下，買受人都應當返還原房屋。但同時具備以下兩個條件時，可以不返還原房屋：(1)被出賣的房屋屬于無主房屋，并且已經超過規定期限仍無人認領;(2)買受人必須是善意取得，即買受人不知道也不可能知道出賣人為非房屋所有人而購買房屋。非法的房屋買賣原則上應返還房屋，但是如果非法轉賣使原房屋已不存在，就要采取賠償價金的方法處理。如果買受人是善意取得房屋，所有人只能向出賣人請求返還，再由出賣人負責追還房屋;出賣人還應向買受人退還房屋的全部價金，并賠償由此而造成的損失。如果買受人是惡意取得(即買受人明知出賣人為非房屋所有人而購買)，所有人既可以向出賣人請求返還，也可以直接向買受人請求返還，而且房屋價金應沒收歸國家所有，買受人不得要求返還，同時還可以對出賣人處以罰款。若所有人不存在，出賣人所得的價金，應由房屋管理部門收歸國有

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