是需要履行的，當然如果雙方有新的合作協議達成的話，原有的租賃合同可以不必履行。

企業改制后，面對原有債務，我們首先要確定的便是債務承擔的主體

正確確定債務的承擔主體，是處理企業改制后原有債務承擔問題的關鍵，根據法律、法規和當前企業產權制度改革的客現實際，除當事人另有約定外，被改制企業改制前的債務原則上應由改制后接受被改制企業資產的企業法人承擔。不論企業改制采取何種形式，從法律上看，無非是企業法人的終止、變更和重新設立，原企業的資產包括債權債務總有新的承繼者。

如企業實行公司制、股份合作制改造后，其資產被改制后的有限責任公司、股份有限公司或股份合作制企業接受;承擔債務式企業兼并，兼并企業以承擔被兼并企業債務為條件接受財產;購買式企業兼并中，被兼并企業的債務已列入購買的價格之中隨被兼并企業的財產整體歸屬于兼并企業;吸收方式企業兼并，被兼并企業所有人將財產(包括債權)減去債務的價值，作為股金投入兼并企業，而成為兼并企業的一個股東，被兼并企業的財產也歸入兼并企業;控股式兼并，兼并企業僅取得被兼并企業出讓的部分股權，被兼并企業作為經濟實體仍然存在，實際上是改造成股份制企業，原有資產仍為被兼并企業擁有。

企業法人擁有獨立的財產是其具有法律人格的基礎和前提條件，是企業法人獨立享受民事權利和承擔民事義務的物質基礎：法人以其全部財產作為從事民事活動的一般擔保，并以具體財產償還債務。由接受被改制企業資產的企業法人承擔被改制企業的債務，是法人獨立財產制度的客觀要求，有利于維護市場交易信用和最大限度地保護債權人的合法權益。同時。在改制實踐中，無論是實行企業兼并、出售，還是股份制改造，一般都是在對包括債權債務在內的企業凈資產進行評估的基礎上，通過作價、折股、轉股方式實行產權轉讓的。凡納入企業資產的原企業債務由改制后的企業承擔，不違反該企業及其投資者的意愿，更不存在損害該企業其他股東利益的問題。因此，各地政府在有關改制的規范性文件以及具體操作過程中，一般都明確規定或約定企業改制后，原企業債權債務全部由改制后的企業承擔。

由改制后的企業承擔改制企業的債務，是具有法律或法理依據的。承擔債務式、購買式和吸收股權式企業兼并實際上就是企業合并中的吸收合并，脫殼經營等形式的企業分立改制，符合企業分立的特征。企業法人的合并與分立是企業變更的一種特殊形式。關于企業合并與分立后債務的承擔，《民法通則》第44條第2款規定：“企業法人分立、合并，它的權利和義務由變更后的法人享有和承擔。”公司法規定得更為明確，即公司分立前的債務按所達成的協議由分立后的公司承擔;公司合并的，由存續公司或新設立公司承繼原合并各方的債權債務。采用增量吸股、存量轉股、先轉后還等吸股方式。使企業由單一的全民或集體投資改組為混合所有制的股份制企業、有限責任公司改組為股份有限公司，只是企業法人組織形式或投資主體發生了變更，并不中斷法人人格的同一性。變更后的企業法人應當承擔其變更前的債務;控股式企業兼并的法律后果是將被兼并企業改組為股份制企業，企業作為發起人或股東之一，與其他企業組建有限責任公司或股份有限公司實質上是企業的新設合并和股份制改造。托管經營是效益較好的企業受行政委派或與虧困企業商定，利用自身的技術和資金優勢，在一定時間內代為經營虧因企業的一種經營方式。托管經營與承包經營、租賃經營(公有民營)一樣，嚴格地說只是企業經營機制的轉變，不涉及企業產權的轉讓，企業法入主體沒有發生變化，因而故托管企業在托管前的債務應繼續由被托管企業承擔。

小型國有、集體企業通過協商定價、招標投標等形式，將產權轉讓給其他法人或其地自然人，由購買者按個體工商戶或獨資、合伙形式的私營企業經營的。企業法人實體不再存續;購買者經營的個體經濟組織和私營企業，不具備法人資格，與原企業存在法律人格上的根本區別。不能成為原企業權利、義務的承繼者。原企業的債務應由主管部門負責清償。這是上述原則的例外。至于企業出售后實行兼并或改組為股份制企業(即先售后股)的，企業出售只是改制的一個環節，其法律后果應與購買或企業兼并或股份制改造相同。

需要指出的是，工商注冊登記是企業法人設立、變更、終止的程序要件。有無經過工商注冊登記應作為企業改制是否最終完成的重要標志。在審理破改制企業改制前的債務案件過程中，凡企業改制后已進行工商變更、設立登記的，應以新企業為訴訟主體，判令其以所有財產承擔債務清償責任;凡企業改制后尚未進行工商變更、注銷、設立登記的，仍應以原依法核準登記的改制企業為訴訟主體，并以原有資產為限承擔責任，其中該企業的財產占有權實際已發生轉移的，應將取得該企業財產的企業、單位或自然人作為共同被告，以其所取得的企業財產為限共同承擔責任。

根據法律、法規和當前企業產權制度改革的客現實際，除當事人另有約定外，被改制企業改制前的債務原則上應由改制后接受被改制企業資產的企業法人承擔。