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寧波
從一起房產糾紛淺談不安抗辯權
2007年6月，汪某與被告馬某經房產中介公司簽訂了“房屋購銷合同”，約定馬某將其82平方米的房屋以23萬元的價格出售給汪某。當天汪某即向馬某支付22萬元房款，余款1萬雙方約定待辦完過戶手續后汪某即時付清。隨后馬某將房屋交付汪某居住使用。2008年11月，馬某取得了上述房屋的產權證，但雙方因過戶問題發生訴訟糾紛。其間，馬某將上述房屋出售給他人，并變更產權登記使另一買主取得房屋產權。汪某認為雙方無法繼續履行合同、自己未能取得上述房屋的產權遭受損失系馬某單方面惡意行為所致，故請求人民法院依法解除雙方所簽合同，歸還其購房款，并賠償其按現行價值計算的損失即房屋差價款17.6萬等。對于汪某的要求，馬某認為在汪某未支付剩余買房款項前自己不協助其辦理房屋過戶手續，是在行使不安抗辯權。
在房屋買賣過程中，作為賣房人的馬某在轉讓房屋時明知自己沒有所有權證，仍與汪某簽訂“房屋購銷合同”，存在明顯過錯。而買房人汪某對此事也知曉，因此其也有錯。故雙方都存在過錯。結合上述案件，從汪某與馬某共同到公證處辦理委托公證、馬某收取購房款等行為表明，“房屋購銷合同”的簽訂系汪某與馬某真實意思之表示。雖然爭議房屋在交易時未辦理產權登記，但汪某實際擁有爭議房屋的處分權。馬某轉讓爭議房屋，是其對房屋所有權處分權能的行使，該行為不損害國家、集體、第三人及社會公共利益，不屬國家禁止流通與限制流通之不動產范圍，也不屬法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。因此，雙方簽訂的“房屋購銷合同”應屬合法有效。
筆者認為，既然是有效的合同就應受法律保護，并且雙方當事人均應按合同約定履行自己的義務。對于馬某提出，在汪某未支付剩余買房款項前自己不協助辦理房屋過戶手續，是在行使不安抗辯權的說法。筆者的觀點是：我國《合同法》中的不安抗辯權是指，當事人有證據證明對方不能履行義務，或者有不能履行合同義務的可能時，在對方沒有履行或者提供擔保之前，有權中止履行合同義務。然而，此前汪某已經支付大部分購房款，而馬某也沒有證據證明汪某有喪失或者可能喪失履行債務能力的其他情形。故馬某主張的不安抗辯權，是對法律關于不安抗辯權的錯誤理解。因此，馬某將房屋轉賣他人的行為是導致雙方合同無法繼續履行以及汪某不能獲得房屋所有權的唯一和根本原因。汪某簽訂合同目的無法實現，馬某應當承擔買房人因此而遭受的損失。近日，當地人民法院對這起房屋買賣糾紛作出一審判決，依法解除雙方簽訂的《房屋購銷合同》，判決房屋賣方馬某退還原告汪某購房款23萬元，并賠償經濟損失16.9萬元。
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