商品房的重復銷售如何處理

一、在先買方行使無效請求權

1、無效請求權的法律依據。最高人民法院作出的《商品房司法解釋》第十條規定：“買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導致其無法取得房屋為由，請求確認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應予支持。”這就明確賦予在先買方有請求宣告在后合同無效的權利。在商品房重復銷售糾紛中，在先買方雖然尚未獲得房屋的所有權，但他對于該房屋享有預期取得的利益，因該利益受侵犯而主張在后合同無效是可以的，這正是傾斜保護買方的具體體現。

2、無效請求權的行使。該權利的產生有嚴格的前提：其一，賣方與在后買方屬惡意串通。賣方的惡意是不言自明的，關鍵是在后買方是否與賣方惡意串通。許多情況下，在后買方很可能根本就沒有惡意，更談不上與賣方惡意串通了。如果明知該房屬于重復銷售，理智的在后買方完全可以另覓他房，以免沒有必要的紛爭，除非該房物美價廉到無可替代的程度。而該種情形顯然是非常少見的。其二，必須是賣方已履行了在后的合同從而導致在先買方無法取得房屋。如果賣方尚未履行在后的合同，房屋所有權還保留在賣方的手中，在先買方完全可以按照一般的合同糾紛直接追究賣方的違約責任并要求賣方繼續履行合同，而無須主張在后合同無效。

無效請求權既然是在先買方的權利，因此他完全可以自主決定行使還是放棄該權利。只有在他明確行使該權利、明確提出要求確認在后合同無效的情況下，人民法院才能依其請求宣告在后合同無效。人民法院不應依職權主動宣告合同無效。在此，司法解釋與其他關于無效合同的規定在表述上有明顯的區別：未直接規定為在后合同無效，而是規定為在先買方“請求確認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應予支持”。所以對于在后合同的無效宣告，只能是以在先買方的請求為必然前提。

二、在先買方行使損害賠償請求權

在不存在上述無效請求權前提的情況下，在先買方可以行使懲罰性賠償請求權，該請求權的依據是《商品房司法解釋》第八條的規定：“商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人，導致商品房買賣合同目的不能實現的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任”。因此，購房者不僅可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，還可以行使懲罰性賠償請求權即要求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。

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