一、商品房定金有什么作用

(一)定金的法律含義

定金是指當事人約定由一方向對方給付的，作為債權擔保的一定數額的貨幣，它屬于一種法律上的擔保方式，目的在于促使債務人履行債務，保障債權人的債權得以實現。簽訂合同時，對定金必需以書面形式進行約定，同時還應約定定金的數額和交付期限。給付定金一方如果不履行債務，無權要求另一方返還定金;接受定金的一方如果不履行債務，需向另一方雙倍返還債務。債務人履行債務后，依照約定，定金應抵作價款或者收回。

(二)定金的法律效力

認購書中的定金，實際上具有立約定金和違約定金的雙重功能。認購書是一種預約，是為將來訂立正式的銷售合同而預先簽定的獨立的合同，根據預約，開發商的義務是在將來與買受人簽定銷售合同，將房屋出售給買受人;而買受人的義務則是簽定合同購買該房屋。為了平衡當事人的利益，法律規定，購房人在交付定金后，如果沒有正當理由而不簽定買賣合同的就喪失該定金;出售人如果沒有正當理由而不簽定銷售合同的則應雙倍返還。由于定金具有擔保性質，如果一方違約則會發生不予返還或雙倍返還的結果。因此，買賣雙方應在認購協議書中就簽訂正式合同過程可能發生的種種情形分別進行約定，以保護雙方權益。

二、簽訂定金合同要注意什么

(一)約定《商品房認購書》“退出”條款

由于簽訂商品房認購書時，樓盤的一些細節尚未明確，商品房買賣合同的很多條款都沒有明確，很多不確定性因素都可能導致難以簽訂商品房買賣合同，例如申請貸款不被批準等，因此必須約定“退出”條款，以保證在消費者沒有過錯的時候能夠隨時“退出”。

(二)要抓住對方違約機會

一旦開發商或房地產銷售公司出現違約，一定要抓住機會，要求開發商或銷售公司解除商品房認購書，并全額退還已經收取的款項。如果是定金，還可以要求雙倍返還。為了能夠順利抓住開發商或銷售公司的違約行為，需要在商品房認購書中詳細約定開發商或銷售公司收取“定金”或“預付款”的目的，并把銷售人員的承諾寫入，這樣一旦出現違反約定的情況，消費者才能證據充分地要求對方返還款項。

(三)購房人增強自身的法律意識

購房人在簽訂認購書或者定金合同之前，應該對商品房的實際情況進行實地詳細的考察，最好聘請專業的購房律師陪同。在購買商品房時也應當有意識地抵制顯失公平、違背誠信的條款，對任何合同的訂立都應當嚴格審查其內容，而對于某些暗含風險的條款則應當經過慎重分析后選擇接受或者拒絕。

綜合上面的介紹，商品房認購書中的定金，實際上具有立約定金和違約定金的雙重功能。相信大家看了上面介紹后，對于簽訂定金合同要注意什么的法律知識有了一定的了解，如果你還有關于這方面的法律問題需要找律師咨詢，請咨詢律霸網律師，他們會為你進行專業的解答。

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