一、什么是購房誠意金

誠意金，只是一個商業上的概念，不僅沒有定金的擔保、懲罰性質，在我國法律上尚無明確規定，其充其量屬于預付款或訂金，是雙方就買賣問題達成初步意向的證明。根據《最高人民法院關于適用《擔保法》若干問題的解釋》第一百一十八條規定：“當事人交付留置金、擔保金、保證金、訂約金、押金或者訂金等，但沒有約定定金性質的，當事人主張定金權利的，人民法院不予支持。”

也就是說，如果購房者簽訂的意向書中并沒有明確約定“誠意金”為定金，其雙倍返還的訴訟請求無法得到支持。

當前，一些不法開發商或者中介利用購房者的法律知識欠缺，有意混淆“定金”、“誠意金”，使其一旦違約也能逃避應有的懲罰。為此，作為購房者應當區分二者之間的不同性質，在簽訂購房合同時應當明確所交款項的性質，以便更好的維護自己的合法權益。

二、誠意金轉定金需要注意哪些問題

(一)要注意意向金轉定金的條件

中介帶下家看過房屋之后，如果下家有意購買，那么中介通過就會拿出一份《居間合同》要求買方簽訂并支付意向金(或誠意金)。下家簽訂居間合同時一定要注意其中一般會約定如果上家同意下家(即居間合同約定的內容)提出的購買條件，并收受誠意金后，誠意金就轉為定金了。如果下家到時拒絕買房，上家就可以沒收定金，如果上家拒絕賣房，上家就要雙倍返還定金。

(二)要注意上家實際收受了多少定金

誠意金有時會分幾次支付，比如約定支付10萬元誠意金，分二次支付，下家每次付5萬元，上家在收受第一筆5萬元后，下家拒絕再付第二筆5萬元，在這種情況下，上家如果選擇適用定金罰則，只能沒收已收的5萬元，而不能再要求下家再付5萬元。因為定金合同是一個實踐合同，以實際收到多少為準，不能以合同約定的為準。

(三)要注意居間合同中是否有中介代為保管的條款

在誠意金轉定金過程中，中介起來的作用是很大的。很多中介提供的居間合同中有一個“中介代為保管定金”的條款，這個條款約定中介從下家處收受誠意金后，由上家出具定金收條并承諾定金由中介保管。這時，上家雖然沒有實際收到定金，但由于居間合同上的“代為保管”條款，因此盡管錢還在中介那里，但也認為上家收到了定金，應當受到定金罰則的約束。而中介和上家之間，成立了一個保管現金的合同，在符合約定條件時，由中介向上家返還。

因此，在這種情況下，上家不要以為還沒有收到定金可以不受約束，其實中介已將責任推給上家了。

(四)要注意就未決條款磋商不成時定金如何處理

居間合同一般對房地產買賣合同的主要內容已有約定，如總房價、首付的成數、簽訂正式房地產買賣合同的時間等。但對另外一些問題，如以銀行貸款支付第二期房款的時間、過戶交易時間、交房時間等沒有約定。如果由于這些問題磋商不能導致正式合同不能簽訂的，雙方往往會對定金是否能夠被沒收產生異議，進而引起糾紛。這要視未決條款磋商不成產生的原因而定。

(五)要注意沒有約定定金性質的誠意金

按照最高人民法院擔保法司法解釋的規定，定金分為幾種。一般來說，居間合同中約定的定金都是指的“訂約定金”。但是，有些合同中約定的是“訂金、誠意金、押金”等，但并沒有約定其定金的性質，就不能夠主張適用定金罰則，而應由上家將這些“訂金、誠意金、押金”無息返還給下家。反過來，如果在居間合同中將“訂金、誠意金、押金”約定為定金的性質，那么就可以主張定金罰則。

以上就是小編為您搜集整理到的相關資料，希望能夠對您有所幫助。通常來說，誠意金轉定金需要注意以上五點，當然，如果可以，最好是直接與賣家簽訂購房合同，避免糾紛。如果您還有什么相關法律問題需要解答，歡迎您到律霸網進一步咨詢。