一、什么是購(gòu)房誠(chéng)意金

誠(chéng)意金，只是一個(gè)商業(yè)上的概念，不僅沒(méi)有定金的擔(dān)保、懲罰性質(zhì)，在我國(guó)法律上尚無(wú)明確規(guī)定，其充其量屬于預(yù)付款或訂金，是雙方就買(mǎi)賣(mài)問(wèn)題達(dá)成初步意向的證明。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用《擔(dān)保法》若干問(wèn)題的解釋》第一百一十八條規(guī)定：“當(dāng)事人交付留置金、擔(dān)保金、保證金、訂約金、押金或者訂金等，但沒(méi)有約定定金性質(zhì)的，當(dāng)事人主張定金權(quán)利的，人民法院不予支持。”

也就是說(shuō)，如果購(gòu)房者簽訂的意向書(shū)中并沒(méi)有明確約定“誠(chéng)意金”為定金，其雙倍返還的訴訟請(qǐng)求無(wú)法得到支持。

當(dāng)前，一些不法開(kāi)發(fā)商或者中介利用購(gòu)房者的法律知識(shí)欠缺，有意混淆“定金”、“誠(chéng)意金”，使其一旦違約也能逃避應(yīng)有的懲罰。為此，作為購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)區(qū)分二者之間的不同性質(zhì)，在簽訂購(gòu)房合同時(shí)應(yīng)當(dāng)明確所交款項(xiàng)的性質(zhì)，以便更好的維護(hù)自己的合法權(quán)益。

二、誠(chéng)意金轉(zhuǎn)定金需要注意哪些問(wèn)題

(一)要注意意向金轉(zhuǎn)定金的條件

中介帶下家看過(guò)房屋之后，如果下家有意購(gòu)買(mǎi)，那么中介通過(guò)就會(huì)拿出一份《居間合同》要求買(mǎi)方簽訂并支付意向金(或誠(chéng)意金)。下家簽訂居間合同時(shí)一定要注意其中一般會(huì)約定如果上家同意下家(即居間合同約定的內(nèi)容)提出的購(gòu)買(mǎi)條件，并收受誠(chéng)意金后，誠(chéng)意金就轉(zhuǎn)為定金了。如果下家到時(shí)拒絕買(mǎi)房，上家就可以沒(méi)收定金，如果上家拒絕賣(mài)房，上家就要雙倍返還定金。

(二)要注意上家實(shí)際收受了多少定金

誠(chéng)意金有時(shí)會(huì)分幾次支付，比如約定支付10萬(wàn)元誠(chéng)意金，分二次支付，下家每次付5萬(wàn)元，上家在收受第一筆5萬(wàn)元后，下家拒絕再付第二筆5萬(wàn)元，在這種情況下，上家如果選擇適用定金罰則，只能沒(méi)收已收的5萬(wàn)元，而不能再要求下家再付5萬(wàn)元。因?yàn)?a href='http://www.6065bob.com/contract/121.html' target='_blank' data-horse>定金合同是一個(gè)實(shí)踐合同，以實(shí)際收到多少為準(zhǔn)，不能以合同約定的為準(zhǔn)。

(三)要注意居間合同中是否有中介代為保管的條款

在誠(chéng)意金轉(zhuǎn)定金過(guò)程中，中介起來(lái)的作用是很大的。很多中介提供的居間合同中有一個(gè)“中介代為保管定金”的條款，這個(gè)條款約定中介從下家處收受誠(chéng)意金后，由上家出具定金收條并承諾定金由中介保管。這時(shí)，上家雖然沒(méi)有實(shí)際收到定金，但由于居間合同上的“代為保管”條款，因此盡管錢(qián)還在中介那里，但也認(rèn)為上家收到了定金，應(yīng)當(dāng)受到定金罰則的約束。而中介和上家之間，成立了一個(gè)保管現(xiàn)金的合同，在符合約定條件時(shí)，由中介向上家返還。

因此，在這種情況下，上家不要以為還沒(méi)有收到定金可以不受約束，其實(shí)中介已將責(zé)任推給上家了。

(四)要注意就未決條款磋商不成時(shí)定金如何處理

居間合同一般對(duì)房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容已有約定，如總房?jī)r(jià)、首付的成數(shù)、簽訂正式房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同的時(shí)間等。但對(duì)另外一些問(wèn)題，如以銀行貸款支付第二期房款的時(shí)間、過(guò)戶(hù)交易時(shí)間、交房時(shí)間等沒(méi)有約定。如果由于這些問(wèn)題磋商不能導(dǎo)致正式合同不能簽訂的，雙方往往會(huì)對(duì)定金是否能夠被沒(méi)收產(chǎn)生異議，進(jìn)而引起糾紛。這要視未決條款磋商不成產(chǎn)生的原因而定。

(五)要注意沒(méi)有約定定金性質(zhì)的誠(chéng)意金

按照最高人民法院擔(dān)保法司法解釋的規(guī)定，定金分為幾種。一般來(lái)說(shuō)，居間合同中約定的定金都是指的“訂約定金”。但是，有些合同中約定的是“訂金、誠(chéng)意金、押金”等，但并沒(méi)有約定其定金的性質(zhì)，就不能夠主張適用定金罰則，而應(yīng)由上家將這些“訂金、誠(chéng)意金、押金”無(wú)息返還給下家。反過(guò)來(lái)，如果在居間合同中將“訂金、誠(chéng)意金、押金”約定為定金的性質(zhì)，那么就可以主張定金罰則。

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