一、房產(chǎn)糾紛的解決途經(jīng)

房地產(chǎn)糾紛是一種較為普遍的民事糾紛，它是指關(guān)于房屋和土地的權(quán)益爭議。一旦發(fā)生房地產(chǎn)糾紛，公民可以選擇以下三種途徑予以解決：

1、調(diào)解。即在第三者的主持下，糾紛當事人經(jīng)過自愿協(xié)商，排除爭端，達成和解。我國在基層群眾性組織村民委員會和居民委員會都設(shè)立了人民調(diào)解委員會，專門進行民間糾紛調(diào)解，包括房地產(chǎn)糾紛的調(diào)解。

2、仲裁。房地產(chǎn)糾紛發(fā)生后，公民可以提請仲裁機關(guān)居中判明事實，分清責(zé)任，依法作出裁決。仲裁是一種準司法活動，其裁決具有法律效力，當事人必須執(zhí)行。

3、訴訟。即依法向人民法院提起訴訟，以解決房地產(chǎn)糾紛。

二、商品房買賣糾紛是否雙倍賠償

目前，我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展越來越繁榮，但距離規(guī)范發(fā)展的要求仍很遙遠。商品房的買賣過程中依然存在大量的欺詐行為：規(guī)范設(shè)計與實際樓盤不符、以次充好、建筑面積夸大等現(xiàn)象時有發(fā)生。因商品房欺詐而要求賠償甚至期望按照《消費者權(quán)益保護法》第49條的規(guī)定賠償其損失額兩倍的呼聲已越來越高。一倍性的賠償嚴格意義上是一種補償，這對我們這個大陸法系的國家無可爭議。但是，對于懲罰性兩倍賠償在房地產(chǎn)欺詐行為中卻有著很大爭議。

首先，消費者權(quán)益保護法調(diào)整的是一般動產(chǎn)商品，而商品房是不動產(chǎn)，不是普通的消費品，因而不適用消費者權(quán)益保護法，當然也就不適用消法49條的懲罰性賠償條款。

其次，商品房成本昂貴，是高價商品，如果適用懲罰性賠償，可導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)商賠償數(shù)目過大而引起經(jīng)營困難，從而不利于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，因此從保護經(jīng)營者即房地產(chǎn)開發(fā)商的角度而言不應(yīng)適用。

2001年3月14日建設(shè)部三十八次常委會通過的《商品房銷售管理辦法》，在第20條中規(guī)定當合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差，絕對值超過3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。建設(shè)部的規(guī)定在一定程度上支持了上述看法。

依照《消費者權(quán)益保護法》的法律規(guī)定，構(gòu)成懲罰賠償有四個要件：

(1)權(quán)利主體是消費者;(2)行為的法律關(guān)系的發(fā)生在消費領(lǐng)域，即為生活消費需要;(3)在形成法律關(guān)系的過程中，經(jīng)營者有欺詐行為;(4)消費者必須有損失。

這四個要件，缺一不可，其中最重要的構(gòu)成要件也是最難以認定的是經(jīng)營者的欺詐行為。欺詐在民法上的解釋是當事人之一方故意捏造虛假情況，或歪曲掩蓋事實真相，使表意人陷入錯誤認識并由此做出不合真意的意思表示。這一解釋有四個關(guān)鍵部分，即故意陳述了虛假事實或隱瞞了真實情況;表意人陷入了錯誤意識;表意人作出了不合真意的意思表示。商品房欺詐是否成立當然也是以上述四個部分為構(gòu)成要件。

一些常見的商品房欺詐主要有地理位置或居住環(huán)境的虛假陳述;建筑和裝修材料的虛假陳述;戶型結(jié)構(gòu)、朝向、樓層的虛假陳述;房屋質(zhì)量的虛假陳述;價格優(yōu)惠及其他優(yōu)惠條件的虛假陳述;物業(yè)管理等方面的虛假陳述;實際建筑面積、使用面積短斤少兩;收了預(yù)付款、中介服務(wù)費卻不履行合同;商品房權(quán)利和權(quán)屬有欠缺的隱瞞等等。

一般來說，商品房質(zhì)量如果不存在開發(fā)商的主觀故意即不是欺詐行為。值得注意的是，商品房開發(fā)商在建筑及銷售商品房過程中發(fā)現(xiàn)該商品房有質(zhì)量問題，而故意隱瞞或者不采取積極措施加以防范和修復(fù)則也屬于是欺詐行為。

適用《消費者權(quán)益保護法》第49條的懲罰性賠償在商品房上確實存在一些難處。這主要表現(xiàn)在確定損害賠償?shù)慕痤~上是一倍。明確一倍對于單純的假冒偽劣商品索賠確定是合適的而且易于操作。而事實上欺詐行為的種類很多，性質(zhì)也各不相同，危害程度也有輕有重，甚至一些經(jīng)營者的行為很難認定是否屬于欺詐或勉強認定是欺詐。這些如果都一概而論賠償一倍有失公平。而且依消法這一規(guī)定確定的數(shù)額的標準是為消費者購買商品價款或者接受服務(wù)的費用的一倍，而不是實際損失的一倍，也可能帶來很大的不公平。

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