一、怎么看預售商品房合同發生的情勢變更

預售商品房合同發生情勢變更原因復雜，且與一些相關法律概念界限模糊，應加以區分。

1.情勢變更與不可抗力。

情勢變更和不可抗力都是當事人意志以外的原因造成的，都是合同訂立以后發生的。但兩者存在明顯區別。不可抗力一般是重大自然災害造成的，如地震、水災等，而情勢變更一般是由重大社會事件引起的，如國家法律變化、政策調整等。不可抗力發生后，只要義務人履行了法律規定的有關義務，即可免責，而情勢變更發生后，則根據公平原則，由雙方當事人共同承擔經濟損失。

2.情勢變更與商業風險。

情勢變更的事由在當事人訂立合同時當事人不能預見，而商業風險雙方當事人是應當預見的。如物價變化、貨幣貶值等情況屬于正常的商業風險，如當事人沒有預見而發生了上述事由，應當歸責于一方當事人的過錯。如果物價變化是由國家政策干預的，是當事人意志以外的原因，則屬于異常商業風險，異常商業風險應適用情勢變更原則，若這種意志以外的原因造成合同不能履行，由一方承擔全部損失，有違公平原則。

3.情勢變更與免責條款。

情勢變更與免責條款都會導致當事人免于繼續履行義務的法律責任。二者也存在明顯區別。免責條款是雙方當事人約定的，既可以在事由發生后免除當事人的責任，又可以通過設立免責條款來限制其未來承擔責任，免責事由發生，可以不按違約處理。情勢變更不是雙方約定的，而是由法律規定的，是否屬于情勢變更，由人民法院根據事實作出判斷。

二、什么是情勢變更

情勢變更原則，是合同法中的一項重要原則。是指在合同有效成立后至履行完畢前，因不可歸責于當事人的事由致使合同不能履行，如繼續履行合同將給合同一方帶來重大損失，顯失公平，因而法律允許變更或解除合同，并可減輕或者免除一方當事人的責任。它是公平原則、誠實信用原則的具體運用。預售商品房與現房買賣不同，雙方簽訂合同時，標的物尚不存在或不完全存在，合同履行周期較長，市場波動、國家政策變動等原因造成合同不能繼續履行，有些因素不能歸責于任何一方當事人的原因，如繼續履行有悖公平，這就產生了情勢變更原則。在審判實踐中，由于現行法律對情勢變更原則的適用條件、與其他相關法律概念的區別以及情勢變更原則的效力等尚無具體規定，所以在法律適用上存在標準不統一的問題。

適用情勢變更原則必須符合以下條件：

1.情勢變更的基礎必須有合法有效的商品房預售合同存在。如果合同不具有法律效力，則不受法律保護，對合同主體沒有約束力，不能適用情勢變更原則；

2.必須有情勢變更的理由。即發生了使雙方不能繼續履行合同的客觀情況。主要包括法律修改、國家政策調整、地方政府干預以及異常市場風險；

3.情勢變更的發生不可歸責于合同任何一方當事人；

4.情勢變更是不可預見的；

5.情勢變更發生在合同成立并生效后履行終止之前；

6.如繼續履行合同將顯失公平。

綜合上述，小編整理有關商品房合同的相關內容。由此可見，具體適用情勢變更原則需要符合上文列舉的6個條件。商品房合同發生情勢變更原因復雜，與一些相關法律概念界限模糊，應加以區分。更多問題，律霸網提供專業法律咨詢服務。