一、借名買房協議的效力

前政府和銀行針對首套房和二套房實行差別化的貸款政策和稅收政策，首套房實行首付比例最低兩成，貸款利率最低85折，按房產總價款的1%或?1.5%征收契稅，二套房(前套住房貸款未結清的)實行首付4成，貸款利率上浮10%，契稅1%或2%。一些購房者明明名下有住宅，但為了享受首套房貸款利率和契稅的優惠，就想找名下無房無貸的親戚或朋友共同買房或者以他人的名義購房，并欲以一紙協議將名義購房人與實際出資人出資情況進行約束。借名買房簽的協議既無效力又難公證。

公證員指出，名義購房人與實際出資人私下簽署的協議不受法律保護，也無法辦理公證。根據我國《物權法》規定，房地產權屬以不動產登記為準，房產登記在誰的名下，誰就是房屋的所有權人。當事人為了享受貸款利率優惠、規避國家稅收政策簽署的“隱名購房協議”因為違反法律規定、損害社會公共利益屬于無效合同，我國《合同法》第五十二條明確規定“有下列情形之一的，合同無效：(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益;(二)惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益;(三)以合法形式掩蓋非法目的;(四)損害社會公共利益;(五)違反法律、行政法規的強制性規定。”

而且，我國《物權法》規定了“善意取得”制度，即使有私下簽署的“隱名購房協議”，名義產權人也完全可以自行將房產抵押或轉賣給第三人，而無需征得實際出資人的同意。只要第三人支付合理價款并已辦理完畢房產過戶手續的，那么善意第三人就取得了房屋所有權，房產的實際出資人只能要求名義產權人賠償損失，無權要求追回房屋。此時如果名義產權人轉移資產，那么實際出資人就將面臨房錢兩空的困境。

二、合伙買房及時登記別做隱名出資人

合伙買房應簽書面協議，再去辦理共有登記

鑒于隱名出資購房存在巨大的法律風險，公證員建議廣大市民，誰出資購房，就將房產登記在誰的名下，不要因為銀行利率或稅收的優惠政策而因小失大。對于合伙共同買房的，包括幾人共同出資全款買房，或一人單獨出首付、兩人共同還貸，或兩人共同出資首付并共同還貸等多種情況，建議所有出資人簽署書面的《共同出資協議》，詳細約定各自的出資額、房產所占份額、貸款的歸還、房產的使用受益權、何種情況下可以處置，以及如何處置等問題。

在簽署書面共同出資協議后，全部出資人應當去房管局辦理房地產共有登記。我國《物權法》承認不動產有按份共有和共同共有兩種形式，按份共有人對共有的不動產按照其份額享有所有權，處分共有的不動產或者動產，應當經占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。因此公證員建議合伙買房的，應當在簽署書面《共同出資協議》后到房地產管理部門辦理產權登記，將產權登記按份共有，并在房產證上明確各自所占有的產權份額，以免日后發生不必要的糾紛。

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