商品房交房是否要通過環(huán)保驗收?需要。

在商品房買賣中，房屋交付糾紛是比較常見的，目前通行的《商品房買賣合同》范本所約定的作為交房條件的“驗收合格”和“綜合驗收合格”的約定過于簡單，而相關(guān)立法又較為模糊，由此易導(dǎo)致糾紛的復(fù)雜化。

1、“驗收合格”---建設(shè)單位組織驗收后持有的《工程竣工驗收表》驗收合格的結(jié)論是否為合同約定“驗收合格”交付條件?

《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》(下簡稱《條例》)第十六條規(guī)定：“建設(shè)工程經(jīng)驗收合格的，方可交付使用。”同時該條還對竣工驗收應(yīng)當具備的條件作出了規(guī)定：

(一)完成建設(shè)工程設(shè)計和合同約定的各項內(nèi)容;

(二)有完整的技術(shù)檔案和施工管理資料;

(三)有工程使用的主要建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備的進場試驗報告;

(四)有勘察、設(shè)計、施工、工程監(jiān)理等單位分別簽署的質(zhì)量合格文件;

(五)有施工單位簽署的工程保修書。

《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗收暫行規(guī)定》(下簡稱《暫行規(guī)定規(guī)定》)對竣工驗收組織、條件及程序作了進一步明確的規(guī)定，在《條例》規(guī)定的基礎(chǔ)上，進一步明確竣工驗收還必須具備：建設(shè)單位已按合同約定支付工程款;城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門對工程是否符合規(guī)劃設(shè)計要求進行檢查，并出具認可文件(《暫行規(guī)定》第五條第九項);有公安消防、環(huán)保等部門出具的認可文件或者準許使用文件等(《暫行規(guī)定》第五條第十項)。

對于驗收的程序，《暫行規(guī)定》規(guī)定：施工單位向建設(shè)單位提出竣工驗收報告→建設(shè)單位組織驗收組→通知工程質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)→建設(shè)單位組織竣工驗收→出具工程(合格)竣工驗收報告。

在有些商品房買賣糾紛中，開發(fā)商單憑一份結(jié)論為“合格”的《竣工驗收表》，以此作為達到了《商品房買賣合同》中約定的“驗收合格”的條件，顯然是缺乏法律依據(jù)的，在工程竣工實行由建設(shè)質(zhì)量監(jiān)督管理機構(gòu)負責(zé)驗收向建設(shè)單位組織驗收備案制度后，建設(shè)單位持有的《竣工驗收表》或《竣工驗收報告》即使結(jié)論為合格，也沒有達到“驗收合格”的交房條件，《條例》中雖然未明確規(guī)定，但《暫行規(guī)定》第五條第九、十項里分別規(guī)定了必須符合規(guī)劃、消防、環(huán)保的相關(guān)要求，這在《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗收備案管理暫行辦法》第五條也對辦理竣工驗收備案應(yīng)提交的文件作了明確的規(guī)定，而這些文件必須從相應(yīng)的行政管理機關(guān)獲取，不象《竣工驗收表》或《竣工驗收報告》可以完全在建設(shè)單位的主導(dǎo)下產(chǎn)生。而且廣東省建設(shè)廳已在《關(guān)于商品房買賣合同中商品房交付使用條件有關(guān)問題的復(fù)函》(粵建辦房函〔2003〕63號)明確：?<<廣東省商品房買賣合同>>(示范樣本)第八條第一款中的"該商品房經(jīng)驗收合格"，是指該商品房建設(shè)單位已經(jīng)在當?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門辦理了工程竣工驗收備案手續(xù)。”?即使，退而求其次，依合同文本解釋，不要求開發(fā)商以竣工驗收備案為“驗收合格”的交房條件(是否成功備案有賴于行政效率等因素)，開發(fā)商也應(yīng)該提供符合竣工驗收條件的相關(guān)文件，證明其實質(zhì)已達到“驗收合格”的標準。

2、“綜合驗收合格”-----如果雙方約定交付條件為“綜合驗收合格”，開發(fā)商是否可以以非強制性要求來抗辯?

《中華人民共和國建設(shè)部城市住宅小區(qū)竣工綜合驗收管理辦法》第二條規(guī)定：“本辦法適用于建設(shè)用地規(guī)模在2萬平方米以上的新建住宅小區(qū)及組團(以下簡稱住宅小區(qū))。”該法第六條規(guī)定：“住宅小區(qū)竣工綜合驗收必須符合下列要求：

(一)所有建設(shè)項目按批準的小區(qū)規(guī)劃和有關(guān)專業(yè)管理及設(shè)計要求全部建成，并滿足使用要求;

(二)住宅及公共配套設(shè)施、市政公用基礎(chǔ)設(shè)施等單項工程全部驗收合格，驗收資料齊全;

(三)各類建筑物的平面位置、立面造型、裝修色調(diào)等符合批準的規(guī)劃設(shè)計要求;

(四)施工機具、暫設(shè)工程、建筑殘土、剩余構(gòu)件全部拆除清運完畢，達到場清地平;

(五)拆遷居民已合理安置。”

可見“綜合驗收合格”的要求高于“驗收合格”的要求，?是對包括主體工程、基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套設(shè)施、綠化等進行的整體驗收，其實質(zhì)條件是滿足使用要求。但國務(wù)2004年5月19日發(fā)布的《關(guān)于第三批取消和調(diào)整行政審批項目的決定》(院國發(fā)〔2004〕16號)，將“住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工綜合驗收”的行政審批項目予以取消，這就意味著“綜合驗收合格”不再是房屋交付使用的強制條件，但雙方約定的交房條件卻是“綜合驗收合格”，開發(fā)商是否可以以“綜合驗收”為非強制性要求為由提出抗辯，以“驗收合格”為交付條件呢，我認為依合同意思自治和誠實信用原則，既然雙方約定了“綜合驗收合格”為交付條件，而且《城市住宅小區(qū)竣工綜合驗收管理辦法》仍然現(xiàn)行有效，該規(guī)章對綜合驗收應(yīng)達到的實質(zhì)條件有明確的規(guī)定，開發(fā)商就應(yīng)對照該標準證明小區(qū)已達到了綜合驗收的實質(zhì)條件，并履行交付義務(wù)。結(jié)論：為減少商品房交易中的紛爭，建設(shè)部門應(yīng)站在公共安全和利益的角度對交房條件作出明的規(guī)定，在未有相應(yīng)規(guī)定出臺之前，開發(fā)商或業(yè)主可以對交房條件作出明確的約定。

商品房交房的日期該怎么確定

商品房交付時間的認定，主要涉及到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)否承擔(dān)違約責(zé)任的問題。最高人民法院司法解釋明確規(guī)定，對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用。因此，人們常說的“交鑰匙”就算交付使用。

所謂房屋的交付使用，就是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將已建成的房屋轉(zhuǎn)移給買房戶占有，其外在表現(xiàn)主要是將房屋的鑰匙交付給買房戶。但房屋的交付使用并不意味著房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。如果當事人僅約定了“房屋交付使用”的時間，而未明確約定其中包括房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只要在約定的期限內(nèi)將房屋移轉(zhuǎn)給買房戶占用，即“交鑰匙”，就應(yīng)認定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按期履行了“房屋交付使用”的義務(wù)。當然，商品房買賣合同的當事人可以對“房屋交付使用”的內(nèi)容進行特別約定。如果當事人在合同中明確約定“房屋交付使用”不僅是轉(zhuǎn)移占有房屋，而且同時要轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)的，就應(yīng)當按照約定來確定當事人雙方的權(quán)利義務(wù)內(nèi)容。在此約定下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不僅應(yīng)當在合同約定的期限內(nèi)向買房戶“交鑰匙”，而且還應(yīng)當將房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)于買房戶，否則，將承擔(dān)違約責(zé)任。

房屋毀損、滅失的風(fēng)險，在交付使用前由開發(fā)商承擔(dān);交付使用后，即使房屋權(quán)屬證沒有辦理完畢，房屋可能的風(fēng)險由購房人承擔(dān)。購房人接到書面通知書時，無正當理由拒絕接受的，自書面通知書確定的交付使用之日起，購房人承擔(dān)一切風(fēng)險，當事人約定的除外。這里的“正當理由”主要是指自然災(zāi)害等不可抗力的理由;其他原因如疾病、外出等，由于買受人可以委托他人辦理交房手續(xù)，則不構(gòu)成“正當理由”。

商品房交房是否要通過環(huán)保驗收?商品房交房之前該讓相關(guān)部門驗收的工作必須要驗收好，如果沒有經(jīng)過驗收就交房是屬于違法的行為，可能會被購房者拒絕收房。商品房交房的時候開發(fā)商要提供什么文件，想要詳細了解的你可以在線與律霸網(wǎng)律師一對一溝通。