商品房買(mǎi)賣(mài)合同的注意事項(xiàng)有哪些

1.房產(chǎn)證的取得時(shí)間：按照正常、合法的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序，自房屋竣工交付之日起半年之內(nèi)應(yīng)該能夠取得房屋所有權(quán)證，最多不會(huì)超過(guò)一年。若手續(xù)齊備，目前大約半個(gè)月至一個(gè)月就可以辦好。購(gòu)房者要求開(kāi)發(fā)商將取得房屋所有權(quán)證的確切時(shí)間寫(xiě)在合同中，如果到期不能取得房產(chǎn)證，則買(mǎi)方有權(quán)退房、或者開(kāi)發(fā)商按日、按一定比例支付違約金。

2.貸款方面：要求在合同中注明“如果因開(kāi)發(fā)商原因不能取得公積金貸款或商業(yè)貸款的則買(mǎi)方有權(quán)退房、退款并要求發(fā)展商承擔(dān)違約責(zé)任;如果由于自身原因，則屆時(shí)可以選擇變更付款方式或要求退房。”

另外，銀行對(duì)貸款的審查較嚴(yán)格，如果開(kāi)發(fā)項(xiàng)目不合法，或者說(shuō)缺少一些證件，銀行是不會(huì)貸款的。

3.銷(xiāo)售許可證：開(kāi)發(fā)商拒不提供預(yù)(銷(xiāo))售許可證的原件，則應(yīng)在認(rèn)購(gòu)書(shū)中注明開(kāi)發(fā)商最遲應(yīng)在一個(gè)月之內(nèi)到房地產(chǎn)管理部門(mén)做好預(yù)售登記，否則買(mǎi)方有權(quán)退款、退房。

4、質(zhì)量方面：要求開(kāi)發(fā)商在合同中注明交付時(shí)或交付后的一定時(shí)間內(nèi)，出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題(如滲水、開(kāi)裂等)的處理方式，最好買(mǎi)方能夠退房、換房。

5、面積方面：按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)的，和開(kāi)發(fā)商約定在合同面積與實(shí)際面積發(fā)生誤差時(shí)的處理方式。杜絕“按實(shí)際面積多退少補(bǔ)”的字樣。

6、保修：開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)保修責(zé)任，簽合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)就保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容做出約定。法律規(guī)定保修期從交付之日起計(jì)算。

最好在補(bǔ)充協(xié)議中將發(fā)展商的責(zé)任和廠商的保修、維修、更換的責(zé)任連帶起來(lái)，要求發(fā)展商承擔(dān)連帶保修責(zé)任，并負(fù)擔(dān)一定的維修費(fèi)用。

7、延期交付問(wèn)題：和開(kāi)發(fā)商在合同中約定，如果出現(xiàn)滲水、開(kāi)裂等質(zhì)量問(wèn)題或者開(kāi)發(fā)商不能提供《工程質(zhì)量竣工核驗(yàn)證書(shū)》、《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》，造成延期交付時(shí)的處理方式(換房、退房等)和開(kāi)發(fā)商應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。

導(dǎo)致發(fā)展商逾期交付房屋的原因很多，不可抗力即是其中之一。由于相關(guān)法律規(guī)定難以對(duì)不可抗力事件一一列明，發(fā)展商通常會(huì)對(duì)不可抗力的范圍作擴(kuò)大性解釋?zhuān)鐚⑹┕み^(guò)程中出現(xiàn)的重大技術(shù)問(wèn)題或其它發(fā)展商不能控制的因素列入不可抗力的范圍，以規(guī)避由于逾期交付房屋而需承擔(dān)的違約責(zé)任，對(duì)此購(gòu)房者應(yīng)該在補(bǔ)充協(xié)議中盡量明確不可抗力事件的范圍，在出現(xiàn)不可抗力時(shí)發(fā)展商應(yīng)該提供政府主管部門(mén)、公證機(jī)構(gòu)或?qū)I(yè)鑒定機(jī)構(gòu)的證明性文件才能作為其免責(zé)的理由，同時(shí)約定當(dāng)不可抗力事件導(dǎo)致逾期交房超過(guò)一定期限時(shí)，購(gòu)房者有權(quán)終止合同，要求發(fā)展商退還已經(jīng)支付的全部款項(xiàng)，或者就逾期實(shí)際天數(shù)要求發(fā)展商給予一定數(shù)額的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。

8、開(kāi)發(fā)商的承諾：為配合商品房的銷(xiāo)售，發(fā)展商或個(gè)別銷(xiāo)售人員都會(huì)通過(guò)口頭介紹、廣告宣傳等方式在促銷(xiāo)過(guò)程中就與商品房有關(guān)的小區(qū)環(huán)境、會(huì)所、托幼、學(xué)校、醫(yī)院、停車(chē)位、物業(yè)管理等方面作出承諾。上述因素直接影響購(gòu)房者的居住和生活質(zhì)量，實(shí)際是構(gòu)成房屋價(jià)格的一部分，如果不能兌現(xiàn)，必定會(huì)使購(gòu)房者的期望值大打折扣。

對(duì)于發(fā)展商作出的種種承諾，一定要不厭其煩，要求開(kāi)發(fā)商把售房時(shí)的各種承諾在合同中用白紙黑字寫(xiě)清楚，一一在補(bǔ)充協(xié)議(或合同附件)中予以落實(shí)，并明確發(fā)展商違反該約定的違約責(zé)任。

合同中的措詞要盡量清楚、詳盡。例如“送電話”詳細(xì)寫(xiě)為“開(kāi)發(fā)商贈(zèng)送已安裝入戶(hù)并已在電信局開(kāi)通使用的電話線路”，防止賣(mài)方只贈(zèng)送電話機(jī)一部，贈(zèng)送平臺(tái)及閣樓的，要在合同中注明產(chǎn)權(quán)問(wèn)題。

總之，購(gòu)房者不能僅憑開(kāi)發(fā)商的廣告或者售樓人員的口頭介紹就匆忙決定購(gòu)買(mǎi)某一處房產(chǎn)，而應(yīng)從法律、房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)知識(shí)和開(kāi)發(fā)商的實(shí)力等多方面綜合分析決定是否購(gòu)買(mǎi)某一房產(chǎn)。合同條款的文字力求清楚，明了，特別防止賣(mài)方和你玩文字游戲。

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