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期房轉讓流程有哪些

來源: 律霸小編整理 · 2025-07-15 · 388人看過

一、具備權益轉讓條件

權益轉讓必須在其轉讓的標的(房屋)尚處在期房階段方能實現(xiàn)。期房轉化為現(xiàn)房在實踐中有兩個條件：一是預購人與開發(fā)商簽署了房屋交接書，二是開發(fā)商辦理了房地產(chǎn)初始登記手續(xù)，取得了新建商品房房地產(chǎn)權證(大產(chǎn)證)。當前述兩個條件中的任何一個成就時，期房概念消失，權益轉讓受到阻礙，預購人可以待取得該房屋的房地產(chǎn)權證(小產(chǎn)證)后，以二手房過戶的形式實現(xiàn)轉讓。

二、征得開發(fā)商同意

根據(jù)《上海市房地產(chǎn)轉讓辦法》的規(guī)定，期房權益轉讓只有在預購人尚未付清預售商品房總價款時，才必須取得開發(fā)商的同意。預購人在已經(jīng)付清預售商品房總價款時，只要書面通知開發(fā)商即可。但在實踐操作中，由于部分房地產(chǎn)交易中心的操作慣例對于上述兩種情況并不區(qū)別對待，所以預購人(轉讓人)均需取得開發(fā)商的同意，方能實現(xiàn)權益轉讓。開發(fā)商通常采用在預購人(轉讓人)與受讓人簽訂的《權益轉讓書》上加蓋公章的形式，表明其同意。

三、買賣雙方繳納契稅

權益轉讓中的轉讓人(預購人)具有雙重的法律地位，他既是向開發(fā)商預購期房的買方，又是向受讓人轉讓房屋期權的賣方，因此在開發(fā)商、轉讓人(預購人)和受讓人之間形成了連續(xù)的兩次交易行為。根據(jù)契稅納稅義務人的法律特征，權益轉讓中的轉讓人(預購人)必須繳納其與開發(fā)商形成的預售合同關系所產(chǎn)生的契稅，而權益轉讓中的受讓人則應當在申領以其為權利人的小產(chǎn)證時繳納權益轉讓協(xié)議關系所產(chǎn)生的契稅。

四、權益轉讓的法律后果

根據(jù)《上海市房地產(chǎn)轉讓辦法》的規(guī)定，預售的商品房轉讓時，預售合同載明的權利和義務隨之轉移。因此，當權益轉讓中的轉讓人(預購人)實現(xiàn)了期房的權益轉讓后(以權益轉讓書完成預告登記為標志)，他就從法律上解除了在預售合同中與開發(fā)商形成的權利、義務關系，而由權益轉讓中的受讓人繼受。受讓人日后可以直接與開發(fā)商進行房屋交接、辦理產(chǎn)權過戶(申領小產(chǎn)證)等手續(xù)，并以合同向?qū)Ψ街苯幼肪窟`反預售合同的法律責任。

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