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寧波
“住宅”變“公寓”買房要如何防止產權縮水
我們都知道，公寓的土地使用權只有40年，而住宅的土地使用權是70年。雖然兩者在目前都能用來居住，但兩者仍在法律上被確定為不同的使用用途。
現在全民對房價都十分敏感，很多人為了買房掏空了所有積蓄，還背上了不少的房貸，對于一些買房經驗不足的購房者來說，通常關注的焦點在房子本身，而對房屋的產權并不太在意。
本例中的購房者劉先生就是如此。他在售樓處看房時，置業顧問向他介紹了項目存在“住宅”和“公寓”兩種類型。不過劉先生對著兩者的差別了解并不對，雖然當時強調了要求買“住宅”，但卻在沒有認真核實房屋用途的情況下就直接簽合同了，最后讓自己陷入被動。
實際上，現在很多項目都是住宅和公寓混建，這二者的區別主要有以下幾點：
首先，產權年限，住宅的土地使用年限是70年，而公寓大多數是40、50年。
第二、公寓不具備住宅的部分功能，比如公寓不通燃氣，能源只能依靠電力，它的居住成本較商品住宅要高;
第三、貸款方面，公寓必須要求50%首付只能使用商貸，不享受首套房貸款利率優惠;住宅則可20%首付，可以用公積金貸款，可享受首套房貸款利率優惠;
第四、落戶問題，公寓一般不可落戶，也不能保證孩子上學。住宅則可落戶，孩子可以上學。
第五、在得房率方面，由于公寓的消防標準要高于住宅，且住戶密度大，導致得房率最高只能達到7成左右，而住宅呢，得房率能超過8成。
最后，也是最重要的一點，同一個小區的公寓和住宅相比，其保值效果要更差。比如公寓的光照標準比住宅低，導致公寓會比同地段住宅的價格低。
律師認為，購房者買房時應仔細詢問清楚項目產權性質，如果開發商在和購房者簽合同時對沒有明確告知房子使用性質，涉嫌欺詐。如果購房者需要退房并要求賠償，須證明自身損失有多少，維權存在一定困難。而開發商正是抓住了購房者維權成本高的現狀，才敢不回應。
最好的方式還是在合同簽訂階段，明確房屋使用性質，不給開發商可乘之機。
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