一、疫情期間減免租金有沒有法律依據?

疫情期間減免租金有法律依據，根據《民法總則》第一百八十條的規定，不可抗力是指“不能預見、不能避免且不能克服”的客觀情況。《合同法》第117條規定“因不可抗力不能履行合同的，根據不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但法律另有規定的除外。”因此，在出現不可抗力的客觀情況時，合同相對方可以主張解除合同、遲延履行或者部分履行合同。

按照通識，構成不可抗力情形的主要包括三類：(1)自然災害，如地震、海嘯、臺風、洪水、泥石流等;(2)社會異常事件;(3)政府行為，如征收、征用、管制、禁運等。新冠疫情大面積爆發導致承租人請求減免租金，應當視情況判斷其是否符合“不能預見、不能避免且不能克服”的不可抗力的三大特征，并不能一概而論。

情勢變更

情勢變更，是指最高人民法院關于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋(二)第二十六條規定：“合同成立以后客觀情況發生了當事人在訂立合同時無法預見的、非不可抗力造成的不屬于商業風險的重大變化，繼續履行合同對于一方當事人明顯不公平或者不能實現合同目的，當事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應當根據公平原則，并結合案件的實際情況確定是否變更或者解除”。因此，在不可抗力情形之外發生的，因客觀情況致使繼續履行合同影響公平原則的，合同雙方也可以請求變更或解除合同，此種情形主要依據公平原則進行判斷。

二、哪一類型的租戶可以免租?

一是因政府及有關部門為防治疫情而采取行政措施停業的，租賃合同適用不可抗力原則，應當減免租金。在疫情沖擊下，政府及有關部門為防治疫情，采取了諸多行政措施，如關停景點、電影院、娛樂演藝場所、網吧等，甚至個別地區的政府部門關停了餐飲服務行業。此種情形下，對于承租人而言，無法使用租賃物，且該種客觀情形顯然是不能預見、不能避免并不能克服的，疫情影響適用不可抗力，應當減免租金。

二是未強制要求關停，但受影響較大的，租賃合同不適用不可抗力原則，可適用公平原則，酌情減免租金。胡俊認為，部分行業，雖未被強制關停，但受疫情影響較大，如餐飲服務單位(未被關停的)、廠房、商場、酒店等，租賃物仍可使用，但無法完全達到合同預期目的，按原合同履行租賃合同對承租人的權益有重大影響。此種情形下，疫情不適用不可抗力，但可適用公平原則，請求酌情減免租金，出租人與承租人共擔損失，共渡難關。

三是出租住宅、生活超市等，大部分在疫情中不受影響或受影響較小的租戶。胡俊認為這部分租戶不適用不可抗力，出租人在法律上無減免租金的法定義務。但承租人、出租人可以通過友好協商解決，合理減少、分擔損失。

在疫情期間，實際上很多的人員他們是并沒有實際使用所租賃的地方的，對一些中小企業根本就不能夠進行正常的運營工作，自然也是沒有使用廠房，所以此時租金是否支付應當根據當地的政策以及合同的法當中作出的規定是有法律依據可以減免的。

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