以下6種情況可追究中介責(zé)任:

1、隱瞞房屋弊端

帶領(lǐng)買房人實(shí)地看房是房屋中介機(jī)構(gòu)的一項(xiàng)重要義務(wù),但在諸如聯(lián)系不上出賣人,承租人不配合看房等特殊情況下,中介機(jī)構(gòu)常會(huì)帶領(lǐng)買受人查看其他類似房屋作為替代,買賣雙方可能就房屋的裝修、使用狀況、周邊環(huán)境等問(wèn)題產(chǎn)生爭(zhēng)議,影響合同順利履行。

2、未履行提醒、告知義務(wù)

二手房買賣合同通常是由中介機(jī)構(gòu)提供的格式文本,只有合同的**內(nèi)容,如價(jià)款金額、付款時(shí)間及方式、違約責(zé)任等事項(xiàng)需要房屋買賣雙方協(xié)商確定。

審判實(shí)踐中,部分中介機(jī)構(gòu)或經(jīng)紀(jì)人經(jīng)驗(yàn)不足,對(duì)相關(guān)事項(xiàng)未盡提示義務(wù),導(dǎo)致雙方未進(jìn)行充分協(xié)商,或未將雙方口頭達(dá)成的一致性意見載入合同。

3、未提示特殊二手房的交易風(fēng)險(xiǎn)

二手房的性質(zhì)復(fù)雜多樣,除普通商品房外,法律對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房、央產(chǎn)房、軍產(chǎn)房、小產(chǎn)權(quán)房、農(nóng)村房屋等特殊性質(zhì)房屋的交易有特別規(guī)定。部分中介公司審查不嚴(yán),或明知不可為而為之,引發(fā)大量糾紛。

4、審查不到位

中介機(jī)構(gòu)在一定程度上負(fù)有審查房屋真實(shí)權(quán)利人的義務(wù),包括核實(shí)登記所有權(quán)人與出賣人是否一致,詢問(wèn)所有權(quán)人的婚姻狀況,要求共有權(quán)人作出同意出售承諾等。而有些中介機(jī)構(gòu)未盡到對(duì)房屋權(quán)屬的審查義務(wù),導(dǎo)致買賣合同在履行過(guò)程中出現(xiàn)障礙或者無(wú)法履行。

5、慫恿簽訂陰陽(yáng)合同

在二手房簽約之前,部分中介公司為了以較低的稅金吸引買賣雙方,制造出總價(jià)款較低的網(wǎng)簽合同,用于申報(bào)稅款,而包含雙方真實(shí)意思的合同用于實(shí)際履行,且未進(jìn)行備案。

這種操作方式給國(guó)家稅收造成了巨大損失,同時(shí)也給一些當(dāng)事人惡意不履行合同提供借口。特別在房?jī)r(jià)大幅上漲之后,賣房人可能會(huì)以此為借口提出合同無(wú)效。

6、虛構(gòu)社保、規(guī)避限購(gòu)令

在交易的時(shí)候,存在少數(shù)中介機(jī)構(gòu)為不具備購(gòu)房資格的人開具虛假社保證明。中介機(jī)構(gòu)的這種行為違反了法律規(guī)定,也由于整個(gè)交易建立在違法與欺詐的基礎(chǔ)上,買賣雙方所簽訂的合同可能被法院確認(rèn)為無(wú)效。

這2種情況中介可免責(zé)

1、中介應(yīng)當(dāng)僅在其自身能力范圍內(nèi)提供真實(shí)信息。

比如,中介公司可要求出售方提供產(chǎn)證原件以便和復(fù)印件核對(duì),也應(yīng)當(dāng)?shù)椒慨a(chǎn)交易中心了解房屋的權(quán)利情況,但如果出售方偽造了權(quán)利人的身份證和產(chǎn)權(quán)證進(jìn)行交易而造成買受方的損失,則買受方不能認(rèn)為中介方提供了虛假信息。

因?yàn)樵谕ǔＧ闆r下,中介難以對(duì)偽造的證件進(jìn)行判斷,這超出了其能力范圍,中介對(duì)其提供的信息并非是一種保證責(zé)任,而是一種謹(jǐn)慎、勤勉的責(zé)任,盡到合理的注意則可。

2、中介對(duì)他人的信用沒(méi)有保證義務(wù)。

中介只是中間人,與委托人簽訂合同的是中介居間介紹的第三人,第三人在履行合同過(guò)程中如果實(shí)施了違約行為,中介不承擔(dān)責(zé)任。

購(gòu)房者在和中介接觸過(guò)程中注意事項(xiàng)

1、驗(yàn)明正身,看其工商執(zhí)照、稅務(wù)登記,以及是否有合法中介資格;

2、索要發(fā)票,一定程度上可檢驗(yàn)中介公司是否正規(guī),產(chǎn)生爭(zhēng)議時(shí)還可作為證據(jù);

3、謹(jǐn)防合同陷阱,格式化文本可能暗含霸王條款,對(duì)方針對(duì)條款作出明確解釋時(shí),要做好錄音;

4、不要相信口頭承諾;

5、保留一切證據(jù),合同、發(fā)票、宣傳廣告、照片、錄音等,便于遇到糾紛后向有關(guān)部門投訴,甚至起訴至法院。

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