一、什么情況下出租人可以不負責任

如果房屋損壞是因為承租人的過錯造成，或者是因為地震等不可抗力的因素造成，或者雙方約定由承租人負責檢查、維修房屋的，出租人可以免責。

但是，要注意的是，如果該房屋是因為出租人未及時履行檢查、維修義務，使得房屋未處于良好使用狀態(tài)下，發(fā)生了不可抗力的事件而致使房屋損壞的，出租人不能免責，并應依過錯程度承擔一定責任。

如果雙方約定由承租人負責檢查、維修房屋，但是出租人在出租時，對該房屋的現(xiàn)狀有所隱瞞的，如果房屋發(fā)生破壞性事故的話，出租人也不能因此完全免責。

參考法條：建設部《城市房屋租賃管理辦法》第二十三條?！逗贤ā返诙俣l。

二、出租人無須承擔維修責任的情形

如果房屋損壞是因為承租人的過錯造成，或者是因為不可抗力的因素造成，或者雙方約定由承租人負責檢查、維修房屋的，出租人可以免責。

但是，要注意的是，如果該房屋是因為出租人未及時履行檢查、維修義務，使得房屋未處于良好使用狀態(tài)下，發(fā)生了不可抗力的事件而致使房屋損壞，對承租人造成了損失的，出租人應依過錯程度承擔一定責任。

如果雙方約定由承租人負責檢查、維修房屋，但是出租人在出租時，對該房屋的現(xiàn)狀有所隱瞞的，如果房屋發(fā)生破壞性事故的話，出租人也不能因此完全免責。

此時，承租人的自我救濟可以采取以下措施：

當出租人拒不履行房屋的維修責任時，承租人可以先墊付費用自行維修，或者請物業(yè)維修，然后向出租人追償維修費用。為了有效獲得補償，在這個過程中，承租人一定要注意保留證據(jù)，如房屋損壞情況、損壞的原因、維修費用收據(jù)，以及曾經(jīng)要求出租人維修的證據(jù)等。

另外，危險房屋、房屋主體結構損壞應當由市、區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門設立的房屋安全鑒定機構進行安全鑒定。鑒定機構及其鑒定人員的具體標準和條件，由市房地產(chǎn)行政主管部門規(guī)定。

在房屋租賃的過程中，對于出租的房屋，出租人應該保證該房屋是可以滿足承租人的租賃需求，至少要保證房屋是可以正常使用的才行。但是在一些情況下，可能房屋會出現(xiàn)損壞的情況，此時如果是因為承租人過錯導致的，或者一些不可抗力因素造成，那么出租人是可以不承擔責任。

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