國家目前也是在于房屋租賃市場提供了比較長期穩(wěn)定的可行性政策。具體實施的時候，房東和租客都可能會面臨著各種問題，比如，門面出了轉(zhuǎn)讓費的現(xiàn)在房東不同意我轉(zhuǎn)，其實，房屋在租賃過程當中的轉(zhuǎn)租是必須要征得房東的同意的，否則私自轉(zhuǎn)出去，房東是有權(quán)利追究法律責任的。

一、門面出了轉(zhuǎn)讓費的現(xiàn)在房東不同意我轉(zhuǎn)的依據(jù)是什么?

依據(jù)《中華人民共和國合同法》的相關規(guī)定，承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。

最高法院司法解釋規(guī)定，“承租人經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人時，轉(zhuǎn)租期限超過承租人剩余租賃期限的，人民法院應當認定超過部分的約定無效”;“出租人知道或者應當知道承租人轉(zhuǎn)租，但在六個月內(nèi)未提出異議，其以承租人未經(jīng)同意為由請求解除合同或者認定轉(zhuǎn)租合同無效的，人民法院不予支持”。從該司法解釋的文義來看，承租人擅自轉(zhuǎn)租行為是無效的，這也可以從最高法院奚曉明主編《關于城鎮(zhèn)房屋租賃合同司法解釋理解和適用》一書中的觀點得到印證。

最高法院這一規(guī)定，違背了“體系解釋”和“當然解釋”的民法解釋規(guī)則。

1、合同法第224條規(guī)定：“承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同”及第228條規(guī)定：“因第三人主張權(quán)利，致使承租人不能對租賃物使用、收益的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金”。

依照民法體系解釋規(guī)則，從224條規(guī)定可以看出，如果出租人不解除原租賃合同，轉(zhuǎn)租行為不受影響。其次，228條規(guī)定所謂的承租人可以要求減少租金，當然是指合同有效為前提的。

2、轉(zhuǎn)租行為所導致房屋占有和使用轉(zhuǎn)變，是否屬于“處分行為”呢?

按照我國合同法第51條無權(quán)處分的規(guī)定來看，我國相當一部分權(quán)威學者認為，無權(quán)處分的債權(quán)合同屬于效力待定。舉重而明輕的當然解釋告訴我們，既然無權(quán)處分他人物權(quán)的債權(quán)合同也不過是效力待定，那么轉(zhuǎn)讓對權(quán)利人財產(chǎn)影響更小的所有權(quán)權(quán)能的效力，就不可能是無效的。當然，現(xiàn)在主流觀點認為，涉及無權(quán)處分的債權(quán)效力是有效的，那么轉(zhuǎn)租行為的合同效力更應當有效。

二、租賃房屋時要注意什么問題？

(一)租房要選擇正規(guī)的中介租房，大型中介公司的房源信息量大且較可靠;如果與房主租房，注意審核房主和房產(chǎn)信息，避免遇到假房東被騙。租房一定要簽訂合同，最好用住建委的制式合同。

(二)簽訂租賃合同注意事項：

1、雙方當事人基本情況以及雙方的權(quán)利和義務。

2、房屋內(nèi)設施設備的現(xiàn)狀，以及維修和損壞賠償責任。在合同附件中簡要列出房屋內(nèi)的電器種類和新舊程度和作價。

3、房屋建筑面積多少，最多允許幾個人住。用途是否與房產(chǎn)證記載一致。

4、租賃期限，以及退房怎么辦。

5、月租金多少錢，押金多少錢，如何支付，采取什么方式支付。押金退還條件。

6、住房修繕責任出租人是住房的產(chǎn)權(quán)人或產(chǎn)權(quán)人的委托人，所以修繕住房是出租人的責任。

7、住房狀況變更承租人應該愛護住房和各種設施，不能擅自拆、改、擴建或增加。

8、轉(zhuǎn)租以及解除合同條件。有的承租人租房的目的并不是自住，而是想通過轉(zhuǎn)租取得租金收入。

9、違約責任，在簽訂合同時，雙方就要想到可能產(chǎn)生的違反合同的行為，并在合同中規(guī)定相應的懲罰辦法。

10、租賃合同的變更和終止。如果在租賃過程中出租人和承租人認為有必要改變合同的上述各項條款，如租賃期限、租金等，雙方可以通過協(xié)商對合同進行變更。

(三)押金

押金，是一方當事人將一定費用存放在對方處保證自己的行為不會對對方利益造成損害，如果造成損害的可以以此費用據(jù)實支付或另行賠償。在雙方法律關系不存在且無其他糾紛后，則押金應予以退還。在違約時將會被扣除。

目前我國法律沒有就押金做明確的規(guī)定，那么這就需要合同雙方自行約定，以保證雙方利益。比如一方要解除合同，需提前一月告知，就可以取回押金。做好房屋交割清單，劃清責任。

在這里的轉(zhuǎn)讓費，如果是第三人直接交給原來的租客的，但是，真正的房東對房屋租賃的轉(zhuǎn)讓的這件事情是一無所知的話，轉(zhuǎn)租本來就是無效的。所以我們在市場上見到有門面房轉(zhuǎn)租的，應該要注意當事人是否是屬于該門面房的所有者，或者最直接的房東對此是否知情。

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