一、仲裁

房屋租賃合同糾紛的仲裁,是指房地產所在地仲裁機構根據爭議雙方當事人在房屋租賃合同中設立的仲裁條款或事后達成的仲裁協議,經當事人申請,以第三者的身份,對當事人爭執的事實和權利、義務關系,依照《仲裁法》和其他國家政策、法律、法規作出裁決的活動。

房地產仲裁是一種準司法性質的專門行為,這種行為不是司法行為,卻具有司法行為的效力。它既不屬于人民法院對房地產糾紛案件進行審理的活動,也不屬于房地產行政管理機構對房地產的管理活動,而是處于當事人之間的居中地位,為解決當事人房屋租賃糾紛所進行的仲裁活動。因此,仲裁機構在機構設置、仲裁程序以及其行為效力方面都具有準司法的性質。

根據有關規定,對下列房屋糾紛案件,仲裁委員會不予受理:

(1)人民法院已經受理或者審結的;

(2)涉外房屋租賃糾紛;

(3)經過公證機關公證后發生爭議的房屋租賃糾紛;

(4)房地產管理部門為一方當事人;

(5)法律和法規規定由政府部門受理的;

(6)違反房產管理法律、法規、規章,應作行政處理的;

(7)一方申請仲裁,另一方向人民法院起訴的;

(8)超過訴訟時效的。

當事人申請仲裁,必須符合以下條件:

(1)被申請人必須明確。被申請人是指房地產糾紛的對方當事人。處理房屋糾紛,當事人雙方都必須參加才能更好地解決糾紛,如果被申請人不明確,糾紛也就無法解決。

(2)請求要具體明確。只有這樣,對方當事人才能答辯。仲裁機構也才能查明事實,從而順利解決糾紛。

(3)申請的同時必須提供證據。證據是仲裁機關作出裁決的基本事實依據,證據不足,或提供虛假證據,必然會影響裁決的質量和效果,甚至無法作出裁決。

(4)屬于仲裁機構受理爭議的范圍。

(5)必須是沒有向法院起訴。房屋租賃發生糾紛后,是選擇仲裁還是選擇審判方式解決糾紛,是當事人的權利,如果已經起訴,仲裁機構就無權受理了。

(6)無論是根據租賃合同中所訂立的仲裁條款,還是發生糾紛后雙方所達成的仲裁協議申請仲裁,都應當提交房屋租賃糾紛仲裁申請書。

申請書的內容包括:

①雙方當事人的基本情況(姓名或名稱、地址、法定代表人姓名、職務,如果是委托代理人申請的,還要提交委托人簽名蓋章的授權委托書);

②案由;

③案情;

④證據;

⑤具體請求事項;等等。

申請仲裁的當事人,應當預交仲裁案件的受理費,案件仲裁結束后,連同其他辦案費用,由敗訴一方負擔。若雙方當事人互有勝負,以上費用按雙方責任大小分擔,如果糾紛經調解解決,由雙方協商負擔。

二、申請行政主管機關處理

行政主管機關是房屋租賃的主管部門。我國實行國家統一領導,分級管理的原則。其機構的具體設置是:

國家建設部設房地產業司。全國的房地產業歸國家建設部管理,內部設有房地產業司。司下設立:綜合處、住宅發展處、房地產綜合開發處、房地產市場管理處、房地產管理和房屋維修處。建設部同時還設有住房制度改革辦公室,室內設有住房制度改革指導處和住房制度協調處。

地方政府設立地方房地產業管理機構,貫徹執行國家的房地產業政策。按行政機構的設置相應設立如下房地產業管理機構:(1)省、自治區、直轄市、省建委(建設廳)下設房地產管理局。(2)市人民政府、地區行政公署及自治州人民政府建委設房地產局、處。(3)縣(縣級市)人民政府建委設立房管所(站)。地方各級房地產行政管理機構,既受同級地方政府的領導,也受上級房地產管理機構的業務指導。各單位自管房產機構既受本部門的行政領導,也受所在地政府房產部門的業務指導。房屋租賃糾紛,當事人愿意接受房地產管理機關的處理時,應寫出申請書,申請書內容要明確、具體。其要求與仲裁申請書大致相同。程序也基本一樣,對行政機關的處理不服的,可申請上級行政機關再行審查、重新作出處理。上級行政機關若發現下級行政機關的處理有事實不清,處理不公或有違政策、法律的,有權撤銷原處理決定,自行作出決定,或責令下級行政機關重新作出處理。

三、訴 訟

當事人雙方如果在合同中設有訂立仲裁條款,或在糾紛發生后沒有達成仲裁協議的,可以直接向人民法院提起民事訴訟。法院認為應該受理的案件,應立案審理。對于經過行政機關處理的糾紛,當事人不服的,可根據不同情況,向人民法院提起民事訴訟或行政訴訟。根據房屋租賃管理情況和行政訴訟受案范圍的規定,導致行政訴訟的有如下幾種情況:

1.因承租人擅自轉讓所租房屋,行政機關給予罰款的。

2.對產權不明的房屋,出租人在征得房管局同意時出租的。

3.行政機關越權作出決定的。

4.當事人要求辦理房屋租賃注冊手續,而主管機關不辦理也不依法答復的。

5.承租人要求房管機關責令產權人加固危險房屋,以保證人身財產安全,而房管機關置之不理的。

6.出租人要求房管機關依照行政法規,針對承租人利用承租房屋從事非法活動的情況,終止房屋租賃合同。如果主管機關認為需要處理,并以行政決定方式責令承租人終止承租權,而承租人對該決定不服的,就可以他物權受到侵犯為由提出行政訴訟。

提起行政訴訟或民事訴訟,都必須有明確的被告,而且還必須是屬于受訴法院管轄。在行政訴訟中,要注意,經復議的案件,復議機關維持原行政機關具體行政行為的,作出具體行政行為的房屋行政管理機關為被告;復議機關改變原具體行政行為的,改變行政行為的復議機關為被告。共同作出同一具體行政行為的房屋行政管理機關是共同被告。由法律法規授權的房屋行政管理組織所作出的具體行政行為,該組織作為被告。例如,城市房屋拆遷管理處是政府成立的、專門負責房屋拆遷的行政組織,它作出的決定,在性質上也屬于行政行為,可以作為行政訴訟的被告。

行政訴訟的時效,根據規定為:“公民、法人或者其他組織直接向法院起訴的,應當在知道作出具體行政行為之日起3個月內提出。法律另有規定的除外。”行政訴訟時效的最長期限是1年,從知道有權提起行政訴訟時起算。

民事訴訟的時效,根據《民法通則》的規定,一般民事訴訟時效為2年,有幾種特殊情況的時效為1年。其中,房屋租賃中,承租人拒付,或者延付租金,出租人起訴請求人民法院予以保護的時效為1年。所以,房屋租賃合同中,凡因承租人拒付、延付租金而引起的訴訟,出租人一定要牢記其訴訟時效為1年,超過1年起訴的,法院若查明,此前出租人明知自己的權利受到侵犯而不主張,那么,出租人就喪失了勝訴的權利。我國民法中規定的最長訴訟時效為20年,在這20年中,盡管出租人不知道自己的權利受到侵害,超過20年的,法院也以超過時效來處理。

當然,訴訟時效中還有中止和中斷的情況。《民法通則》第139條規定,在訴訟時效期的最后6個月內,因不可抗力或者其他障礙不能行使請求權的,為訴訟時效中止。從中止原因消除之日起,訴訟時效期間繼續計算。訴訟時效中止的法定事由如地震、臺風、水災、戰爭,以及權利人喪失行為能力等。

《民法通則》第144條規定:訴訟時效因提起訴訟、當事人一方提出要求或者同意履行義務而中斷,從中斷時起,訴訟時效期間重新計算,這就是訴訟時效的中斷。比如,承租人從1990年1月1日起就停付租金,直至1991年1月1日,出租人索要時,承租人答應立即交付租金。那么,1991年1月1日就是訴訟時效的中斷日期。訴訟時效從這一天起重新開始計算。訴訟時效的中斷與中止不同,首先,發生的原因不同,中斷是由于當事人主觀上主張權利或承認義務而中斷,中止是由于發生了不依當事人意志為轉移的不能預見、不能避免并不能克服的客觀事件而引起;其次,法律后果不同,中斷是原來已進行的時效均為無效,中止是在時效期限內把中止的時間扣除不計,待中止的事由消除后,連同已經進行的時效連續計算。比如,出租人得知承租人有違約行為,要向承租人提出解除合同的意見,或準備向法院起訴,但由于發生大地震,交通中斷,無法與承租人取得聯系,也無法向法院起訴,由此而耽擱的時間應從法律規定的訴訟時效期內扣除,待影響出租人主張權利的客觀原因消除,能夠行使權利時起,連同地震以前已過的時效一并計算。

當事人之間自行約定延長訴訟時效期間的,人民法院不應允許。因為,時效期間是帶有強制性的法律規定,不具有任意性,除法律有明確規定的由人民法院決定可以延長訴訟時效的以外,當事人任意約定的時效都不受法律保護。

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